房地產差別調控的三種可能地方博弈中央

　　上海市對戶籍購房的“舊政新解”，寧波象山縣的限購在交易中變成了有條件的“擺設”，包括剛剛叫停不久的蕪湖“救市”，一切都在表明，地方政府在房地產調控下半場的“蠢蠢欲動”與“焦躁不安”。地方政府對調控微調的急切，或是來自于所謂的“調控成效”以及調控的副作用——庫存量急升。

　　自去年下半年以來，包括北京、上海、杭州、重慶等17個城市出臺了不同的微調政策，內容涉及限購門檻、普通住宅標準、放寬公積金、稅費優(yōu)惠及購房補貼等。

　　國家統(tǒng)計局副局長謝鴻光近日表示，2011年房地產調控繼續(xù)取得了積極進展，重點城市的房地產價格上漲幅度顯著減緩，部分城市開始出現下跌，有些城市下跌幅度還比較大。

　　來自北京中原市場研究部的數據則顯示，樓市的庫存量在激增。截至2011年12月底，中原監(jiān)測到的標桿房企在售項目庫存量約2496萬平方米，與2011年5月底相比，標桿房企庫存量增加約7成。截至2012年1月底，11個典型城市庫存總量為73萬套，比去年同期增加26萬套，漲幅達55%。從數據上看，當前的樓市庫存壓力已經超過了2008年。

　　其實，早在2011年年末，就有分析人士指出，2012年房地產調控繼續(xù)從嚴的大方向不會改變，但在執(zhí)行細節(jié)上可能會有所差別。分析人士甚至認為，2012年下半年，早則年中前后，政策會進行一定程度的調整，首套房貸優(yōu)惠將首當其沖，部分城市限購會有所松動，個別城市房產稅試點后，限購有可能順勢退出。

　　萬科董事局主席王石出席某論壇時表示，相信中央今年房地產調控會微調，以鼓勵正常消費。

　　諾亞中國財富管理中心研究部總經理連凱認為，2012年下半年房價進入下跌臨界點的可能性較大。如果出現中小開發(fā)商倒閉大規(guī)模增加的現象，2012年下半年具備政策放松的可能性。不過，為了防止房價報復性反彈，預計政策不會全面放松，主要方向是降低普通購房者的購房負擔、放松限購的范圍等。

　　北京中原地產市場總監(jiān)張大偉曾分析認為，調控的細節(jié)變動可能分為三種情況：

　　首先是短期沖關型，主要是因為持續(xù)調控動力有限。去年年底，在珠海、中山密集宣布“限價”后，廣州增城國土資源局亦用口頭通知的方式再次強調了“限價”。

　　其次是低調松綁型，多舉措促進交易。近段時間，有部分城市地方政府已經開始在政策焦點之外悄然“松綁”。北京、杭州、重慶、長春紛紛在土地出讓、房源解禁、資格放寬等環(huán)節(jié)試水，以促進市場的持續(xù)健康發(fā)展。

　　最后是底線試探型，采用直接優(yōu)化“限購”的方式。佛山于11月份出臺“限購”放松令，蕪湖最近的“契稅、貨幣”補貼政策，都在政策發(fā)布后旋即叫停。

來源：證券日報

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