王健林：房產(chǎn)調(diào)控預(yù)計(jì)今年前緊后松 下半年會(huì)有好日子

因?yàn)樘岚浮敖ㄗh恢復(fù)首套房七折優(yōu)惠利率”，全國(guó)政協(xié)常委、大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林在今年兩會(huì)上引發(fā)關(guān)注。這一提案的熱議聲尚未平息，他又同另一位全國(guó)政協(xié)委員、億利資源集團(tuán)董事長(zhǎng)王文彪聯(lián)名提交了“對(duì)微型企業(yè)實(shí)行免稅”的提案。

3月5日，王健林接受本報(bào)采訪，對(duì)他的提案作出了闡述，并以他“25年的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)”談了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的看法。他預(yù)計(jì)調(diào)控今年前緊后松，房地產(chǎn)下半年會(huì)有好日子，不過(guò)永遠(yuǎn)不可能回到2009年的態(tài)勢(shì)。

房地產(chǎn)下半年有好日子

新京報(bào)：通過(guò)兩會(huì)上釋放的信息，你認(rèn)為房地產(chǎn)調(diào)控政策下一步會(huì)如何走？

王健林：今年中央號(hào)召口號(hào)是“堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖，促使房?jī)r(jià)合理回歸”。以前是“房地產(chǎn)調(diào)控，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”。這兩句話沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的改變，也意味著今年房地產(chǎn)市場(chǎng)依然是從緊態(tài)勢(shì)?？傮w我的判斷是前緊后松，上半年比較難過(guò)一些，下半年較松。

25年的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)讓我有一個(gè)體會(huì)，房地產(chǎn)調(diào)控時(shí)間沒(méi)有一次超過(guò)3年，這個(gè)是和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)律相關(guān)，調(diào)控超過(guò)三年，對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)和關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的影響就會(huì)比較大。

本輪調(diào)控從2010年開始，到2012年是第三年，所以我預(yù)計(jì)房地產(chǎn)調(diào)控根據(jù)規(guī)律來(lái)看，今年就是前緊后松。GDP增幅目標(biāo)壓低到7.5%也說(shuō)明了這一點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)走勢(shì)逐步放緩大局已定，今年外部形勢(shì)發(fā)生了變化，歐洲、美國(guó)目前都不樂(lè)觀，外需受影響，內(nèi)需又缺乏動(dòng)力。

在第三四季度，經(jīng)濟(jì)增速跌到8%以下，意味著房地產(chǎn)的好日子又將到來(lái)，那時(shí)候至少就不會(huì)再“打你了”。

新京報(bào)：“不打了”是否就意味著相關(guān)的購(gòu)房限制會(huì)進(jìn)一步松綁？

王健林：再想回到2009年的態(tài)勢(shì)，永遠(yuǎn)不可能了。所以我覺(jué)得房地產(chǎn)想寬松不太可能，可能到2013年，房地產(chǎn)政策就是求穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。限購(gòu)政策也許到那時(shí)還不會(huì)馬上退出，但是限貸政策可能會(huì)寬松一點(diǎn)，對(duì)一些房地產(chǎn)業(yè)有需求的貸款，或者對(duì)品牌比較好的企業(yè)的貸款需求也會(huì)適度支持。

地方微調(diào)將越來(lái)越多

新京報(bào)：近期頻繁有消息稱，有些地方微調(diào)政策，這是否會(huì)挑戰(zhàn)中央的調(diào)控效力？

王健林：我覺(jué)得地方政府微調(diào)樓市政策這種事例會(huì)越來(lái)越多，這是不可避免的。一般說(shuō)來(lái)，房地產(chǎn)的收入是占地方預(yù)算財(cái)政收入的三成，高的地方甚至四成以上。調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)是一個(gè)長(zhǎng)期的任務(wù)，至少需要8-10年才能完成。但在目前，指望這一到兩年的結(jié)構(gòu)調(diào)整，放棄對(duì)土地財(cái)政的依賴路徑，我覺(jué)得是非常困難的。

在突然政策從緊的情況下，地方政府沒(méi)有辦法平衡現(xiàn)金流，而現(xiàn)在又把債務(wù)平臺(tái)給掐掉，經(jīng)濟(jì)本身又在下滑，等于三個(gè)難題碰頭，很多地方政府過(guò)得比較困難，所以對(duì)中央政府的試探也好、微調(diào)也好，未來(lái)這種態(tài)勢(shì)將會(huì)越來(lái)越明顯。

新京報(bào)：今年的政府工作報(bào)告中提到GDP增長(zhǎng)目標(biāo)是7.5%，放緩經(jīng)濟(jì)增速、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，這對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)的發(fā)展釋放出什么信號(hào)？

王健林：國(guó)家第一次提出增速降至7.5%，這是以前從來(lái)沒(méi)有過(guò)的，以前最低都是8%。提7.5%是給大家一個(gè)增速逐漸放緩的預(yù)期來(lái)調(diào)結(jié)構(gòu)。

最近幾年以來(lái)，中央政策釋放出的信號(hào)都是要逐漸減少房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱作用，雖然是支柱行業(yè)，但房地產(chǎn)算不上真正的實(shí)體經(jīng)濟(jì)。我主張逐漸限制國(guó)民經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴程度，因?yàn)榉康禺a(chǎn)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的打擊是非常大的。

根據(jù)目前中國(guó)的現(xiàn)實(shí)國(guó)情來(lái)看，它現(xiàn)在占比大，土地在很多地方是財(cái)政稅收的唯一途徑。在這種情況下更應(yīng)當(dāng)適度、慢慢擠出泡沫，千萬(wàn)不能一下戳破，要警惕走日本的老路。我相信中央有這個(gè)智慧。

同時(shí)還透露出一點(diǎn)，房地產(chǎn)今后的從業(yè)人員，一定要認(rèn)識(shí)到不會(huì)再有以前那樣的好日子過(guò)了。

房產(chǎn)稅調(diào)控效果不佳

新京報(bào)：促使房?jī)r(jià)合理回歸，這個(gè)“合理”的空間是多少？

王健林：這個(gè)調(diào)控的說(shuō)法值得推敲。我自己認(rèn)為，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸的提法沒(méi)有給出一個(gè)量的概念，因此造成了市場(chǎng)上的一些誤讀。應(yīng)當(dāng)給出一個(gè)大概全國(guó)合理回歸的量化指標(biāo)。

一些經(jīng)濟(jì)學(xué)者提出了降40%-50%，甚至有說(shuō)法是降50%都不合理，還應(yīng)該更大一些。這種說(shuō)法已脫離了事實(shí)依據(jù)。

我自己判斷，所謂合理就是同比2011年，全國(guó)房?jī)r(jià)平均降幅達(dá)到10%-15%就是合理的，指望大跌30%、25%以上是不現(xiàn)實(shí)的。

新京報(bào)：如何評(píng)價(jià)房產(chǎn)稅的調(diào)控作用？你預(yù)測(cè)房產(chǎn)稅從滬渝試點(diǎn)到全面鋪開需多長(zhǎng)時(shí)間？

王健林：房產(chǎn)稅是調(diào)控的一種手段。但是目前來(lái)看房產(chǎn)稅對(duì)于房?jī)r(jià)的調(diào)控作用不大。估計(jì)明年就會(huì)大規(guī)模推開。具體到北京，很難給出判斷。但預(yù)計(jì)一兩年之內(nèi)房產(chǎn)稅會(huì)在全國(guó)推廣。

房產(chǎn)稅在重慶、上海已經(jīng)率先試點(diǎn)了，但是從推廣的效果來(lái)看，對(duì)于房?jī)r(jià)影響的效果是很小的。主要因?yàn)樵鍪盏牧坎淮螅谝?，首套房不征；第二?0平米以下不征，還有某個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)以前的房子不征，所以重慶征收一年只收了幾個(gè)億，上海也就十幾個(gè)億。

過(guò)去很多人都以為房產(chǎn)稅是調(diào)控的秘密武器，只要推出就會(huì)抑制房?jī)r(jià)，現(xiàn)在看來(lái)是過(guò)于樂(lè)觀了。

小產(chǎn)權(quán)房不可能扶正

新京報(bào)：保障房今年的建設(shè)目標(biāo)是700萬(wàn)套，相比去年減少了300萬(wàn)套，意味著什么？你認(rèn)為是否能夠最終落實(shí)？

王健林：今年700萬(wàn)套，已經(jīng)比原計(jì)劃減了300萬(wàn)套，這就是中央政府實(shí)事求是的具體表現(xiàn)。在“十二五”期間總共完成3500萬(wàn)套，本來(lái)前兩年預(yù)定目標(biāo)2000萬(wàn)套，后三年1500萬(wàn)套，現(xiàn)在看來(lái)減了300萬(wàn)套，就是結(jié)合宏觀形勢(shì)考慮到給地方財(cái)政減壓。而且今年提出竣工量也提出了一個(gè)口號(hào)：基本建成500萬(wàn)套，這個(gè)指標(biāo)還是偏低的，我認(rèn)為是能夠完成的。

新京報(bào)：小產(chǎn)權(quán)房在市場(chǎng)上已有10多年的開發(fā)歷史，并且在目前有了專業(yè)的開發(fā)商和代理機(jī)構(gòu)，市場(chǎng)化程度非常高。兩會(huì)上也有為小產(chǎn)權(quán)房扶正的聲音，對(duì)此你怎么看？

王健林：不可能扶正。如果要扶正的話，只會(huì)刺激小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)一步的開發(fā)。而且住建部也多次重申絕不給小產(chǎn)權(quán)房正名，所以我認(rèn)為絕對(duì)不能放開小產(chǎn)權(quán)房，一旦開了口子，下一個(gè)十年將會(huì)出現(xiàn)更多的成規(guī)模的小產(chǎn)權(quán)房。我堅(jiān)決主張，不管任何時(shí)候都不能放開小產(chǎn)權(quán)房。

談提案

“微型企業(yè)免稅會(huì)吸引人創(chuàng)業(yè)”

新京報(bào)：你提案建議給微型企業(yè)免稅，你認(rèn)為在實(shí)施層面可能面臨的最大難題是什么？

王健林：我認(rèn)為這個(gè)問(wèn)題實(shí)施關(guān)鍵在財(cái)政部，不在稅務(wù)局，也不在發(fā)改委和工信部。這個(gè)觀點(diǎn)，我也有數(shù)據(jù)支撐，不是隨便說(shuō)的。在和許善達(dá)委員談話中了解到，10%的大型企業(yè)繳納了全國(guó)90%的稅收，剩下的中型企業(yè)繳納了剩下的7%-8%的稅收，小、微型企業(yè)在全國(guó)不到900萬(wàn)家，只繳納2%-3%的稅收。

我的提案中說(shuō)，即使小型企業(yè)是按3%來(lái)考慮，微型企業(yè)估計(jì)也只繳納了1%左右。1%的稅收考慮減免，對(duì)于國(guó)家財(cái)政并沒(méi)有大的影響，何況國(guó)家財(cái)政每年都是兩三倍預(yù)期增加，完全可以消化這個(gè)成本。但是如果能夠給出一個(gè)長(zhǎng)期的政策，對(duì)于從業(yè)者而言就減去了相當(dāng)大的負(fù)擔(dān)。

新京報(bào)：該如何界定小微企業(yè)？

王健林：現(xiàn)在對(duì)于微型企業(yè)沒(méi)有界定，幾個(gè)部委正在研究制定大中小微四級(jí)企業(yè)的發(fā)展標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)計(jì)今年上半年就會(huì)出臺(tái)。據(jù)我聽到的消息，100人以下、300萬(wàn)元銷售額以下叫微型企業(yè)；我提的是30人以下，這樣的企業(yè)就更小了，建議直接免稅。如果很多人聽說(shuō)不納稅了，就會(huì)積極投入創(chuàng)業(yè)，增強(qiáng)國(guó)家經(jīng)濟(jì)活力。

新京報(bào)：你另一份提案建議恢復(fù)首套房七折優(yōu)惠利率，是否有可能落實(shí)？

王健林：政府提出的保障房目標(biāo)——奮斗五年時(shí)間讓20%左右的低收入群眾住房得到解決，這也意味著城市中更大群體的中等和中低收入群眾不能夠享受保障房，只能通過(guò)商品房市場(chǎng)圓住房夢(mèng)。應(yīng)該對(duì)購(gòu)買首套房和首次改善住房（賣掉唯一住宅，購(gòu)買一套新商品房）的購(gòu)房者實(shí)行利率優(yōu)惠，即使做不到七折，也應(yīng)該有八折。這樣房地產(chǎn)調(diào)控才能惠及所有中等、中低和低收入群體。

來(lái)源：新京報(bào) 作者：李捷

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