關于進一步推動房地產市場健康發(fā)展的建議

最近幾年來，在中央和地方各級政府一系列有力調控措施下，我國大部分城市，特別是一些大中城市房價上漲過快的勢頭得到了有效的遏制。但我們也應該看到，當前大城市的房價哪怕下降一半，普通工薪階層還是買不起，解決不了剛性需求的問題，在這一問題上，我們要弄清楚當前對住房有剛性需求的主要是年輕人，是參加工作之后成家立業(yè)的年輕人，他們是最迫切希望解決住房問題的人群。

其次我們也要認識到，住房是現階段我國最大的內需來源，房地產行業(yè)也是支柱產業(yè)，并且住房問題并非一次性就能解決的，而是一個長期的問題，因為每年都有新的年輕人成長起來，會帶來新的住房需求。解決好住房問題，是讓老百姓實現安居樂業(yè)、維持社會穩(wěn)定、創(chuàng)建和諧社會的關鍵問題。為此針對我國老百姓如何解決住房問題，特提出如下建議。

一、建立階梯式的供房制度

1.廉租房，對于剛參加工作、收入不高的工薪階層，提供50-60平方米的廉租房，月租金控制在月收入的10%以下，或者以房屋按照15年期限折舊的標準收取租金，讓這部分群體均有房住。若政府采取將廉租房土地行政劃撥、免稅費，按目前建房成本大約1500元/平方米計算的話，無論是國有的還是民營的房產企業(yè)都還是可以經營廉租房的。

2.經濟適用房，對于工作一定年限之后、收入已逐步提高、有一定經濟實力的工薪階層提供90-100平方米的經濟適用房，價格應以每月還貸金額為夫妻二人月收入的20%、15年能還清本息的價格為好。而且作為大部分工薪階層來講，這是一輩子的用房，因此每對夫妻只能購買一套經濟適用房，若以后購買了商品房就必須將經濟適用房按原價退回供后面有需要的人購買。

3.商品房，對于事業(yè)有成的高收入群體，購買商品房可以不限面積、不限房價，但必須是用自有資金，不得貸款，而且要將原有經濟適用房退還才能購買。

二、解決階梯式供房必須采取的措施

1.降低土地成本。當前地方政府將土地收入作為財政收入的重要來源，因此土地價格炒得很高，有的城市地價已到幾千萬一畝，樓面價到幾萬一平方米，房價如何能降的下來？政府土地賣的價高，農民拆遷補償也是水漲船高、漫天要價，動輒就是上千萬再加幾套房子的補償。因此要降低土地成本，一是土地收入不準地方政府作為財政收入，二是給予農民的補償也要合情合理，能滿足其生活需要解決其后顧之憂即可。

2.減免稅費。對廉租房、經濟適用房免除一切稅費。

3.建房、購房的銀行貸款應實施低利率。

4.限制房地產開發(fā)商的暴利，利潤超過10%的部分應全額征稅。

三、解決當前存量房產的措施

目前房地產行業(yè)幾乎停滯發(fā)展，已經影響到整個經濟的發(fā)展，而與此同時有剛性需求的人依然買不起房，大量的住房閑置，房地產商面臨倒閉，銀行壞賬凸現，因此建議采取以下措施解決目前存量房產，重振房地產行業(yè)。

1.將100平方米以下的房產采取政府免稅費、銀行免利息、開發(fā)商保本的方法，將房價調控到經濟適用房的水平，供應無房戶購置居住，銀行可給予低息貸款。

2.超過100平方米以上的住房，放開限購令，讓有錢人去買，消化這部分房產，同時購這部分房產者不予銀行貸款，對暫時尚不能售出的房屋且又有銀行貸款的，采取銀行掛賬停息，并由銀行監(jiān)控銷售的方法予以處理，即這批房子每賣一套，必須將資金回籠歸還貸款，通過銀行認可才能發(fā)放房產證。

3.鼓勵投機炒房者將閑置房屋拿出來出租，既解決閑置房屋，通過出租來回收一定成本，又解決剛性需求者的住房問題。租金超過額定金額部分應全額征稅，在額定費率內則全額免稅。

來源：中華工商時報 作者：宗慶后

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