保障性住房建設(shè) 催生房地產(chǎn)新生態(tài)

“十二五”期間3600萬(wàn)套的保障房建設(shè)目標(biāo)，曾被認(rèn)為是一種帶有理想化色彩的巨大工程，但如今其越來(lái)越有可能成為現(xiàn)實(shí)。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的格局或許將因此發(fā)生顛覆性的變化。

按照國(guó)務(wù)院文件的要求，到“十二五”期末，全國(guó)保障性住房覆蓋面達(dá)到20%左右，大批中低收入家庭的住房困難問(wèn)題將由此得到解決，而影響將毫無(wú)疑問(wèn)波及商品房市場(chǎng)，乃至整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)。

事實(shí)上，保障房建設(shè)的影響擴(kuò)散，并不需要等到5年后。就在當(dāng)下，作為開(kāi)發(fā)商的“新生意”，另一條住房供應(yīng)途徑，乃至房地產(chǎn)調(diào)控政策的重要組成部分，保障房建設(shè)已經(jīng)開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生全方位影響。

開(kāi)發(fā)商的新生意？

早在2010年，當(dāng)房地產(chǎn)調(diào)控預(yù)期加強(qiáng)、保障房建設(shè)加速的消息傳來(lái)時(shí)，一些大型開(kāi)發(fā)商便萌發(fā)了一個(gè)想法——進(jìn)軍保障房建設(shè)領(lǐng)域。包括萬(wàn)科、保利、遠(yuǎn)洋、碧桂園[3.34 0.30%]等在內(nèi)的大型房企，都曾思考過(guò)這樣的戰(zhàn)略——既然商品房的銷(xiāo)售可能遇阻，那么通過(guò)參與保障房建設(shè)，拿到一部分低收益率卻持續(xù)、穩(wěn)定的收入，豈不是良好的過(guò)冬之策嗎？

這樣的想法沒(méi)有充分兌現(xiàn)。2012年，在各大房地產(chǎn)上市公司公布的上年度財(cái)務(wù)報(bào)表上，保障房項(xiàng)目大多是點(diǎn)綴，是“不得不做的配建工程”。

“經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房、廉租房的盈利模式在哪里？我還沒(méi)有看出來(lái)?！?011年初，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)[4.29 -2.28%]總裁李明接受記者采訪時(shí)曾這樣表示。而保利地產(chǎn)[11.59 -0.34% 股吧 研報(bào)]董事總經(jīng)理宋廣菊也曾多次透露，該公司參建的多個(gè)保障房項(xiàng)目均處于虧損狀態(tài)。時(shí)任萬(wàn)科集團(tuán)董事長(zhǎng)的王石甚至說(shuō)，參加保障房建設(shè)“只賺一塊錢(qián)就夠了”。

保障房建設(shè)，這個(gè)曾經(jīng)被視為可能的大生意，沒(méi)有吸引到太多大開(kāi)發(fā)商的實(shí)際參與。原因多種多樣：開(kāi)發(fā)商無(wú)法獲得充足的信貸；保障房分配機(jī)制復(fù)雜，開(kāi)發(fā)商無(wú)法像快速銷(xiāo)售商品房那樣，迅速地從政府財(cái)政或者經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買(mǎi)者那里回收資金。

此外，地方國(guó)企在保障房建設(shè)中的“競(jìng)爭(zhēng)力”，也讓這些大的房地產(chǎn)商無(wú)法匹敵。中鐵置業(yè)集團(tuán)副總經(jīng)理陳月東對(duì)記者說(shuō)，雖有意參建保障房，但在一些地方城市，他們拿不到項(xiàng)目。出于方便安排財(cái)務(wù)、土地等因素的考慮，政府傾向于將保障項(xiàng)目安排給本地國(guó)企來(lái)實(shí)施。

不過(guò)，2012年的保障房政策利好令開(kāi)發(fā)商重燃希望。

中央財(cái)政投入的加大、商業(yè)銀行信貸支持政策的出臺(tái)，或許都能讓保障房建設(shè)的資金撥付問(wèn)題更為可靠。而下滑的樓市，則讓不少開(kāi)發(fā)商急需尋找新的業(yè)務(wù)替代點(diǎn)。龐大的保障房建設(shè)計(jì)劃到目前仍是剛剛拉開(kāi)序幕，對(duì)于在房地產(chǎn)行業(yè)中闖蕩多年的開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，這或許是最近幾年中極為重要的一項(xiàng)生意。

另一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)

利潤(rùn)空間嚴(yán)格受限的保障房之所以被一些開(kāi)發(fā)商視作新的商機(jī)，在于它龐大的建設(shè)規(guī)模。至少在最近幾年，保障房建設(shè)將開(kāi)辟出另一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

華創(chuàng)證券的一份分析報(bào)告預(yù)測(cè)，2012年的保障房建設(shè)，或許將占到全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)增量的62%左右，而在未來(lái)三年，也將保持在50%上下的規(guī)模。“這是一個(gè)全新的市場(chǎng)?！比A創(chuàng)證券宏觀分析師華中煒說(shuō)。

如此龐大的規(guī)模曾引發(fā)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)不少擔(dān)憂(yōu)。保障房會(huì)不會(huì)與低端商品房搶客源，或者擠占商品房建設(shè)用地？

2月22日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布《2011年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售情況》說(shuō)，2011年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積10.99億平方米，比上年增長(zhǎng)4.9%；商品房銷(xiāo)售額59119億元，增長(zhǎng)12.1%。盡管增速下滑，但更多是因?yàn)槭軜鞘胁痪皻獾拇蟓h(huán)境所影響，保障房對(duì)商品房市場(chǎng)的沖擊并未顯現(xiàn)出來(lái)。

土地市場(chǎng)情況也有些類(lèi)似。國(guó)土資源部的數(shù)據(jù)顯示，2011年商品住房用地計(jì)劃落實(shí)10.5萬(wàn)公頃，同比增加10.9%；保障房建設(shè)共落實(shí)用地4.81萬(wàn)公頃，同比增加46.2%。二者都是增長(zhǎng)的。

而爭(zhēng)論依舊沒(méi)有停止。目前仍然是保障房集中建設(shè)的時(shí)期，未來(lái)一兩年，則將迎來(lái)保障房大批落成并推向保障人群的時(shí)期，對(duì)商品房市場(chǎng)的影響，也許一兩年后才能見(jiàn)分曉。

商品房與保障房潛在客戶(hù)群存在一個(gè)“交集區(qū)域”。例如，2011年1000萬(wàn)套保障房當(dāng)中有超過(guò)600萬(wàn)套的經(jīng)濟(jì)適用房和棚戶(hù)區(qū)改造。經(jīng)濟(jì)適用房與商品房的潛在沖突是存在的，而棚戶(hù)區(qū)改造就是拆遷安置。一批原本可能攜拆遷款進(jìn)入商品房市場(chǎng)的客戶(hù)群等于被“安置”了?！敖?jīng)適房與棚改房在統(tǒng)計(jì)和事實(shí)上，既是保障房，也是商品房?！比A中煒說(shuō)。

此外，還有若干因素可能促使保障房和商品房“交集區(qū)域”擴(kuò)大。例如，一些地方推出的保障房“租售并舉”制度，以及被納入保障房統(tǒng)計(jì)的一些國(guó)有企業(yè)及高校的自建房。

地方政府供應(yīng)土地的能力是有限度的。這是華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)的一個(gè)觀點(diǎn)。在有限的情況下，土地是優(yōu)先供給商品房還是保障房？對(duì)于一向依賴(lài)土地財(cái)政的地方政府來(lái)說(shuō)，這不是一個(gè)能簡(jiǎn)單回答的問(wèn)題。

華中煒認(rèn)為，無(wú)論從總量還是結(jié)構(gòu)上，商品房建設(shè)用地最終難以避免會(huì)受到擠壓，并將在房地產(chǎn)行業(yè)引發(fā)一連串反應(yīng)?！斑@會(huì)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商傾向于開(kāi)發(fā)高端住宅，從而最大限度地提升土地價(jià)值?！?/p>

圍繞著保障房沖擊的爭(zhēng)論尚未平息，不過(guò)業(yè)內(nèi)公認(rèn)的是，伴隨保障房建設(shè)的持續(xù)推進(jìn)，“保障房——商品房”這一房地產(chǎn)市場(chǎng)兩元格局的局面正在形成中，而如何處理好它們之間的平衡狀態(tài)，則尚待時(shí)間去驗(yàn)證。

抑制房?jī)r(jià)的利器

“保障房——商品房”這一二元格局將會(huì)給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)什么？

“如果保障房的覆蓋人群能達(dá)到20%，房?jī)r(jià)對(duì)人們生活水平的影響將大幅下降?！弊〗ú空哐芯恐行母敝魅瓮醌k林說(shuō)。民生問(wèn)題將大部分由保障房來(lái)解決，而以租賃為主的保障房，顯然與商品房市場(chǎng)的房?jī)r(jià)無(wú)關(guān)。

在短期內(nèi)，保障房可能會(huì)成為政府抑制房?jī)r(jià)的一件利器。

在當(dāng)下保障房集中建設(shè)的期間，保障房對(duì)商品房市場(chǎng)的最大沖擊可能來(lái)自于“保障房持續(xù)扶持、商品房持續(xù)壓制”的政策壓力。保障房的大規(guī)模建設(shè)本身可以對(duì)沖房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)于投資等的負(fù)面影響，從而減輕經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)商品房市場(chǎng)的依賴(lài)。這意味著，除非面臨明顯的外部沖擊，并且經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)出現(xiàn)明顯下滑，否則，在保障性住房保持快速建設(shè)的前提下，目前對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控不會(huì)出現(xiàn)明顯的放松。

國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(zhǎng)巴曙松估算認(rèn)為，2011年保障房建設(shè)所需的實(shí)際資金投入約1.05萬(wàn)億元，而只需完成65%的投資，即8000億元左右，那么經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)能夠承受的商品住宅投資下滑幅度為20%。其中，一線(xiàn)城市下滑80%，二線(xiàn)城市下滑40%。而如果1.25萬(wàn)億元能夠全部完成，那么經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)能夠承受的商品住宅投資下滑幅度超過(guò)30%。

但也有一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從一個(gè)較長(zhǎng)時(shí)間段來(lái)看的話(huà)，保障房的大規(guī)模建設(shè)恐怕未必能起到平抑房?jī)r(jià)的作用。香港和新加坡的例子就是證明。目前香港公屋總數(shù)有約70萬(wàn)套，約200多萬(wàn)人居住其中，占香港總?cè)丝诘娜种弧６愀凵唐纷≌姆績(jī)r(jià)在全世界位居前列。新加坡情況更甚，85%的當(dāng)?shù)鼐用窬幼≡诒环Q(chēng)為“組屋”的保障房里，其中約90%的居住者擁有產(chǎn)權(quán)，而組屋的售價(jià)與普通商品房相比，最高差價(jià)達(dá)到9倍。

一切源于土地資源的稀缺，以及保障房和商品房之間潛在的土地競(jìng)爭(zhēng)，循環(huán)也就此開(kāi)始。

“土地資源減少，會(huì)給商品房市場(chǎng)傳遞房?jī)r(jià)上漲的壓力，而房?jī)r(jià)上漲，則會(huì)將更多的人推入保障房市場(chǎng)，從而進(jìn)一步增加保障房建設(shè)對(duì)土地的需求?！比A中煒認(rèn)為，保障房作為一項(xiàng)民生工程和福利政策，在市場(chǎng)與福利之間往往難以獲得平衡，后續(xù)的一些問(wèn)題也可能需要花力氣克服。

從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，保障房對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的意義絕不在于抑制房?jī)r(jià)，它是讓許多無(wú)力購(gòu)置商品房的人有了一個(gè)擁有住宅的新機(jī)會(huì)。

來(lái)源：財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊

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