樓市危局漸露 房地產(chǎn)信托還靠譜嗎？

自2010年房地產(chǎn)調(diào)控開始，在不斷嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策影響下，開發(fā)商可謂“銀根縮緊”，而融資速度快的房地產(chǎn)信托曾一度備受追捧。據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅2011年上半年包括保障房信托在內(nèi)，全國共發(fā)行536款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，發(fā)行規(guī)模達(dá)1670.1億元，同比分別增長145.88%和137.36%。

不過，這樣的好日子似乎已經(jīng)走到盡頭。隨著銀監(jiān)會(huì)對房地產(chǎn)信托的收緊以及近段時(shí)間業(yè)界普遍對房地產(chǎn)信托兌付風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂，房地產(chǎn)信托業(yè)正遭遇嚴(yán)重考驗(yàn)，這種曾一路飄紅的融資工具開始驟然降溫。

產(chǎn)品發(fā)行數(shù)量驟減

隨著國家對房地產(chǎn)市場調(diào)控政策效果的逐步顯現(xiàn)，三季度，房地產(chǎn)信托降幅明顯。今年三季度，國內(nèi)共發(fā)行了233款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品含保障房，與二季度相比。從房地產(chǎn)信托的占比來看，三季度其產(chǎn)品占比僅為38.84%，同比下降了7.42個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比則下降了14.01個(gè)百分點(diǎn)，這是近一年來房地產(chǎn)信托占比首次低于40%。

自9月份開始，銀監(jiān)會(huì)開始監(jiān)測存量信托項(xiàng)目的兌付風(fēng)險(xiǎn)，加之之前的一些政策疊加，致使高燒不止的房地產(chǎn)信托驟然降溫。市場對于房地產(chǎn)信托更加謹(jǐn)慎，部分信托資源暫時(shí)撤離房地產(chǎn)信托市場。對此，中國利得財(cái)富管理研究院認(rèn)為，從房地產(chǎn)信托規(guī)模的下降趨勢，可以看出銀監(jiān)會(huì)以及信托公司已在關(guān)注房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)。在第四季度，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品會(huì)進(jìn)一步減少的趨勢很難改變。

收益率仍在走高

和規(guī)模及數(shù)量走下坡路相比，房產(chǎn)信托的收益仍比其他品種信托高出一截。數(shù)據(jù)表明，三季度房地產(chǎn)信托的平均收益率為10.19%，平均收益率繼續(xù)走高，且均在10%以上，較其他產(chǎn)品平均收益率高出1.9個(gè)百分點(diǎn)，較總體平均收益率高出1.2個(gè)百分點(diǎn)。

據(jù)悉，目前正在銷售的“中信乾景?恒潤套利型投資基金集合信托計(jì)劃”和“長江畔?桂圓林生態(tài)墅區(qū)項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃”最高收益率均達(dá)14.5%；平安信托和綠城中國共同打造的“平安財(cái)富安城1號(hào)房地產(chǎn)基金信托產(chǎn)品”逾期年化收益率更是高達(dá)25%，綠城該項(xiàng)目的信托融資成本高達(dá)30%；中信信托今年7月份發(fā)行的一款用于天津星耀五洲收購指定地塊項(xiàng)目公司的信托產(chǎn)品收益率也高達(dá)25%。

專家分析，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品收益的走高，一方面是受通脹等因素的影響，另一方面也說明房地產(chǎn)公司求錢心切，不惜開高價(jià)融資。

保障房信托投資或成“新焦點(diǎn)”

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2011年三季度，國內(nèi)共發(fā)行了27款保障房信托產(chǎn)品，規(guī)模共計(jì)74.28億元。其中棚戶區(qū)改造為8款共21.67億元，安居工程12款共32.11億元，經(jīng)適房4款共8.5億元，廉租房、公租房和兩限房各1款。在房地產(chǎn)信托發(fā)行大幅下降的情況下，保障房信托的發(fā)行較上半年仍在緩慢增長，保障房信托無疑成了一匹“黑馬”。

而從保障房信托產(chǎn)品在投資方向來看，棚戶區(qū)改造類產(chǎn)品占比大幅減少，安居工程占比卻增加。值得關(guān)注的是，投向經(jīng)適房、兩限房限價(jià)、限房型的產(chǎn)品增多，其中還有2款為房地產(chǎn)信托基金。中國利得財(cái)富管理研究院指出，從大環(huán)境看，國家對保障房的支持力度不斷上升，目前而言，如果要調(diào)控房地產(chǎn)，那么保障房必成未來保障住房供給的大勢。因此，信托公司在保障房產(chǎn)品方面會(huì)不斷挖掘和探索，從趨勢看會(huì)有越來越多的信托公司涉足此品種。

由此可見，房地產(chǎn)信托雖然正在經(jīng)歷嚴(yán)酷寒冬，但是并非毫無亮點(diǎn)。投資者在涉足此類品種時(shí)，一方面要高度警惕潛在風(fēng)險(xiǎn)，另一方面要擦亮眼睛選擇優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。正所謂“冬天來了，春天還會(huì)遠(yuǎn)嗎”，或許在熬過這段艱難的日子后，房地產(chǎn)信托又將迎來一輪“小陽春”。

來源: 中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)

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