房地產(chǎn)調(diào)控進入最關鍵階段

　　《證券時報》近日推出的2012年“網(wǎng)友最關心的兩會議題問卷調(diào)查”顯示，在十大調(diào)查話題中，房地產(chǎn)調(diào)控以占總投票數(shù)14.92%的比例成為關注度第一的話題。由于與民生和經(jīng)濟的極大關聯(lián)，房地產(chǎn)調(diào)控位列網(wǎng)民最受關注的話題顯然在情理之中。當然，人們最關注的應該還是房地產(chǎn)調(diào)控的未來走向。

　　進入2012年，中央的政策基調(diào)是“穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、保民生、促穩(wěn)定”，堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進房價合理回歸。但是，歐債危機導致的外需回落、房地產(chǎn)調(diào)控引發(fā)的內(nèi)需萎縮正影響著中國經(jīng)濟的增速。

　　一方面，最嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策已促使中國的房地產(chǎn)市場在2011年下半年開始轉(zhuǎn)向，房地產(chǎn)業(yè)進入新的去庫存期。另一方面，此前大量資金流入房地產(chǎn)行業(yè)，其形成的債務將陸續(xù)密集到期，這勢必考驗房地產(chǎn)開發(fā)商的短期償付能力。而從現(xiàn)實情況來看，對土地財政的依賴程度決定了地方政府調(diào)控的打折程度。而從相關土地財政依賴程度的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，2012年政策打折可能性最高的城市集中于二三線。

　　正因為此，很多地方政府均試圖以各種方式微調(diào)中央的房地產(chǎn)調(diào)控政策，如部分城市放寬普通住房價格標準，或者提高公積金貸款額度，廣東中山則上調(diào)“限價令”上限。不過，?？?、成都、佛山、蕪湖等樓市放松的新政均被叫停。

　　最新的例子則是上海。28日上海市政府辦公廳印發(fā)通知，強調(diào)嚴格執(zhí)行住房限售政策，首次明確“本市戶籍居民家庭，是指具有本市常住戶口的居民家庭，以及有本市單位職工集體戶口的居民家庭”。這意味著，外地戶籍居民持上海長期居住證滿三年，可享受上海本市戶籍居民同等購房資質(zhì)的做法被否定。

　　值得關注的是，國務院辦公廳2月23日公布了《關于積極穩(wěn)妥推進戶籍管理制度改革的通知》，而這份通知實際的印發(fā)日期是2011年2月26日。該通知規(guī)定，今后戶籍遷移實行分類政策，即縣級市、地級市、直轄市落戶條件不同，落戶難易程度不同，縣級市落戶比較容易，有穩(wěn)定工作及住所可落戶，地級市落戶比較難，符合工作三年等條件可落戶，而直轄市的落戶很難，須繼續(xù)合理控制人口規(guī)模。

　　國家在目前房價松動的節(jié)點公布此政策，似乎給人以政策松動的信號。不過，從現(xiàn)實來看，該政策在很大程度上可以說是對很多縣地兩級政府目前已經(jīng)實施的類一元化戶籍制度的追認，很難說是真正的松動。

　　凡此種種，無不表明中央“堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進房價合理回歸”的決心不可動搖。上述各個地方政府的種種微調(diào)傾向和舉措，也表明目前的房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)進入關鍵階段。

　　對此，相關房地產(chǎn)企業(yè)也有所體察。

　　在SOHO中國董事長潘石屹看來，任何一個城市房地產(chǎn)創(chuàng)造的稅收貢獻和土地出讓金的貢獻都非常大，因此，種種微調(diào)跡象都不能被看成中央放松調(diào)控，而應該理解成地方財政收入的壓力。

　　全國政協(xié)常委、萬達集團董事長王健林則強調(diào)，房地產(chǎn)業(yè)從前的好日子將一去不復返。早在2009年房價暴漲之時，王健林就提出，如果持續(xù)這種“非常規(guī)發(fā)展”，房地產(chǎn)行業(yè)會有系統(tǒng)性風險，國家于2010年開始擠壓樓市泡沫，并采取逐步釋放的辦法，如果維持這種穩(wěn)中有進、適度的節(jié)奏，這個系統(tǒng)風險可能會避免。在他看來，政府正在大力抓保障房建設，今后保障房的市場占比會從20%增加到40%～50%，整個房地產(chǎn)市場會從單一的住宅市場向多元化發(fā)展。

來源：《證券時報》 作者：吳中珞

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