房地產(chǎn)有望在下半年走出低谷

　　房價走勢問題一直是房地產(chǎn)市場的爭論不休的焦點，我們認(rèn)為，房價在上半年慣性調(diào)整，但下半年有望走出低谷。今年上半年之所以會延續(xù)低迷，主要原因如下：

　　第一，中央經(jīng)濟工作會議定下的房地產(chǎn)調(diào)控的“鐵帽子”不會改變，這對房地產(chǎn)市場影響是立體式的。中央經(jīng)濟工作會議強調(diào)，要堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進房價合理回歸，加快普通商品住房建設(shè)，擴大有效供給，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。中央政策也經(jīng)歷了蕪湖的救市挑戰(zhàn)，但是，蕪湖救市并未成功，新政僅僅四天就停止執(zhí)行了。這說明兩個方面的問題：其一，像蕪湖這樣不限購的三四線城市，仍然受到政策影響受不了，證明房地產(chǎn)調(diào)控政策是有效的。其二，房地產(chǎn)調(diào)控的權(quán)威性不容調(diào)整，住建部政策研究中心副主任王玨林近日在接受外電專訪時表示，地方政府不得擅自調(diào)整樓市政策。所以，整個房地產(chǎn)市場的政策面仍然不容樂觀。

　　第二，房地產(chǎn)市場“拐點”其實更多的體現(xiàn)在環(huán)比的“拐點”和成交量的“拐點”。就拿上海來說，去年全市商品房銷售面積1771.3萬平方米，比上年下降13.8%。其中商品住宅1473.72萬平方米，下降12.6%，月均123萬平方米，處于歷史低位。2011年，從剔除經(jīng)濟適用住房和動遷安置房等保障性住房后的本市市場化新建商品住宅平均銷售價格看，每平方米21584元，比上年上漲2.8%。內(nèi)環(huán)線以內(nèi)每平方米48506元，比上年上漲1%;內(nèi)外環(huán)之間每平方米27744元，上漲17.4%;外環(huán)線以外每平方米 18017元，上漲4.6%。所以，去年房地產(chǎn)市場從整體上來說，是處于停漲的階段，并沒有出現(xiàn)價格同比方面的拐點。但是，個別樓盤下降的幅度還是蠻大的，有的樓盤甚至降幅達到20%。從這些年房市考慮以及通脹、資金使用成本上漲，從總體上來說，房地產(chǎn)市場確實迎來了“拐點”。整體的房地產(chǎn)市場還在上漲，這也是宏觀調(diào)控政策不愿意松動的重要的原因。

　　第三，房地產(chǎn)“三限”政策確實起到降低成交量和抑制價格上漲的作用。限制貸款等于限制了投機性需求，也限制了剛性需求，同時也讓很多開發(fā)商資金面壓力重重。限制價格上漲，確實改變了市場預(yù)期，從而改變了市場雙方博弈力量天平。限購更重要的是限制了投機性和投資性需求，改變了資金的流向。這些具體政策，不會在短時間內(nèi)改變，所以，上半年市場成交量可能會緩慢恢復(fù)，但市場逆轉(zhuǎn)的可能性不大。

　　在看到上半年市場持續(xù)蕭條的同時，下半年的市場成交量反彈的可能性比較大。主要原因如下：

　　第一，中央政治局會議強調(diào)，今年要繼續(xù)實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，根據(jù)形勢變化適時適度預(yù)調(diào)微調(diào)，進一步提高政策的針對性、靈活性、前瞻性。這說明，中央已經(jīng)看到經(jīng)濟形勢的復(fù)雜變化，政策微調(diào)也是正常的。健康的房地產(chǎn)市場對經(jīng)濟發(fā)展起到重要的作用，上下聯(lián)動六十多個行業(yè)的房地產(chǎn)市行業(yè)，這是客觀性的力量，政策微調(diào)可能會刺激剛性需求者入市。

　　第二，地方財政受不了長期的土地市場蕭條，很多債務(wù)需要土地收入來還。一方面，如果不改土地財政的現(xiàn)狀，房地產(chǎn)市場對于城市的重要性就難以改變。另一方面，如果抵押物價值下降，銀行貸款的風(fēng)險也會暴露出來，可能會帶來金融風(fēng)險。

　　第三，如果房價得到抑制，房地產(chǎn)具體調(diào)控政策可能也會松動。限購、限貸、限價政策可能會適時松動，這也會剛性需求者帶來很好的良機。特別是影響房地產(chǎn)市場的最重要的變量信貸政策，可能會有所松動。

　　然而，就算2012年下半年樓市會有所回暖，出現(xiàn)2009年驚天大逆轉(zhuǎn)的市場形勢可能性還是比較小的。保持價格穩(wěn)定，可能會是一種相對的均衡趨勢。

來源：搜狐博客 作者：朱大鳴

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