2012房地產(chǎn)限購為主宏觀調(diào)控進行到底

　　為了干預(yù)和影響房地產(chǎn)調(diào)控，開發(fā)商及其相關(guān)利益體不斷制造出市場已一片哀鴻之相，不斷釋放出干擾信號，目的就是要混淆視聽，誤導(dǎo)民眾預(yù)期，妄想改變市場走勢，企圖重回過去房地產(chǎn)調(diào)控半途而廢的老路。

　　始于2010年4月份的此輪房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)持續(xù)了近兩年，數(shù)據(jù)顯示，在政策高壓下，調(diào)控效果正在持續(xù)地、更大范圍地顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場由相對景氣轉(zhuǎn)變成基本接近蕭條的狀態(tài)。當(dāng)前廣大普通購房者觀望情緒濃厚，房地產(chǎn)庫存逐步增加（據(jù)我們測算，目前房地產(chǎn)市場庫存積壓情況仍好于2008年）；另一方面，開發(fā)商資金壓力日益增大，開發(fā)商國內(nèi)貸款增速由調(diào)控前的累計增長44.3%（2010年3月增長44.3%，2月增長46.1%，2009年底達到階段峰值48.5%）一路降低至2011年底的增長0%，與此同時，開發(fā)商自籌資金增長率一路走高，2011年后由于開發(fā)企業(yè)資金來源面臨嚴(yán)重制約，增長率又開始有所下降，表明開發(fā)企業(yè)資金壓力日益嚴(yán)峻。

　　實際現(xiàn)象是，成交量銳減，傳統(tǒng)的“金九銀十”不僅沒有出現(xiàn)，而且銷售面積累計增速一路加速下滑（2011年9、10月份住宅銷售面積累計增速分別環(huán)比下降1和3.1個百分點），2011年住宅銷售面積增速為3.9%，比1-11月回落3.6個百分點，比2010年大幅回落4.1個百分點。但房價并沒有隨供求關(guān)系有大幅調(diào)整，即使在炒房成風(fēng)的溫州，雖環(huán)比、同比降幅均數(shù)月穩(wěn)居榜首，但降幅與成交量仍不對稱，房價調(diào)整仍遠(yuǎn)未到位，房價仍處“次”剛性階段，人們預(yù)期中“降價潮”并沒有來臨。

　　筆者認(rèn)為，當(dāng)前處于資金緊張和銷售疲軟“雙重擠壓”中的開發(fā)商正是寄望于政府因穩(wěn)增長進行政策預(yù)調(diào)微調(diào)而放松房地產(chǎn)調(diào)控，即使在成交量銳減的情況下，也不愿意隨供求關(guān)系變換調(diào)整價格，當(dāng)前房地產(chǎn)市場正處于這種僵持階段。從這個意義上，筆者認(rèn)為，目前房地產(chǎn)調(diào)控正處于關(guān)鍵時期。

　　房地產(chǎn)“降溫”帶來的稅收和土地出讓金收入大幅下降使得地方政府有或明或暗地放松調(diào)控的動機，需要警惕地方政府實施放寬限購的“變相松綁”；同時防止中央對中小微企業(yè)的信貸支持間接流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。為了干預(yù)和影響房地產(chǎn)調(diào)控，開發(fā)商及其相關(guān)利益體不斷制造出市場已一片哀鴻之相，不斷釋放出干擾信號，目的就是要混淆視聽，誤導(dǎo)民眾預(yù)期，妄想改變市場走勢，企圖重回過去房地產(chǎn)調(diào)控半途而廢的老路。普通民眾對房地產(chǎn)市場預(yù)期是影響調(diào)控效果好壞的重要因素，相關(guān)部門要及時發(fā)布、明確傳達調(diào)控目標(biāo)和政策，正確引導(dǎo)民眾預(yù)期。

　　在這調(diào)控的最關(guān)鍵時期，筆者相信，中央政府必然會繼續(xù)高舉調(diào)控大旗，調(diào)控政策不放松不動搖，以壯士斷腕式的氣概將房地產(chǎn)調(diào)控進行到底，促進房價合理回歸。唯有如此，中國經(jīng)濟才能實現(xiàn)轉(zhuǎn)型發(fā)展的可能（房地產(chǎn)調(diào)控多多少少會影響經(jīng)濟增長，但經(jīng)濟增長適當(dāng)放緩是必然付出的代價），經(jīng)濟發(fā)展成果也才有可能惠及平民百姓，也才能為民生和諧與中國經(jīng)濟下一輪的健康發(fā)展奠定堅實的基礎(chǔ)。

　　經(jīng)濟的發(fā)展最終是為了民生發(fā)展。房地產(chǎn)價格過高、漲幅過快已經(jīng)成為影響民生的首要因素。當(dāng)前，房價還遠(yuǎn)沒有達到政府和民眾的“合意”狀態(tài)，因此筆者認(rèn)為，整個政策和市場周期將有可能延續(xù)到未來的1-2年。目前階段性的以限購為特征的“治標(biāo)”為主的行政調(diào)控只有在以房產(chǎn)稅為代表的“治本”的政策基本形成后才會退出，屆時房地產(chǎn)市場的政策法律環(huán)境才能基本形成，2012年的房地產(chǎn)市場仍將以限購為主。

　　關(guān)于房價下行的幅度，筆者以為，10%-20%的降幅都在政策期待的目標(biāo)當(dāng)中，沒有達到這一目標(biāo)的話，政策就不會調(diào)整。

來源：經(jīng)濟觀察網(wǎng) 作者：宣宇

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