房地產調控應保持政策連續(xù)性

　　2011年我國房地產市場調控成果已經(jīng)初步顯現(xiàn)，在行業(yè)政策和金融政策的打壓下，全國多數(shù)城市房地產市場出現(xiàn)"價量齊跌"。然而，應該看到，這種"價量齊跌"的基礎尚不穩(wěn)固。因此，房地產調控應保持政策連續(xù)性。

　　首先，房地產市場調控任重而道，2012年是樓市調控成敗的關鍵。

　　一方面，當前的政策覆蓋面有限。雖然目前已有46個城市實施限購令，但這些城市限購令的實施可能導致投機資金涌入周圍未實施限購的中小城市，推高這些地區(qū)的房價。即使是在2011年已經(jīng)實施限購的城市中，仍有部分城市尚未表態(tài)2012年繼續(xù)實施限購政策，由于房地產調控會使地方政府財政收入減少，其在房地產調控過程中較為被動，一旦中央政府放松監(jiān)管力度，被壓抑的房價很有可能再度反彈。

　　另一方面，保障房建設任務艱巨。導致當前我國樓市降溫的主要原因是"限購令"等行政手段的強制執(zhí)行，而非市場自身調節(jié)的結果。從2011年的情況來看，雖然保障房"開工率"達標，但實際建設進度尚不明確，2012年保障房建設計劃中明確了竣工規(guī)模，這表明中央政府落實保障房建設的決心。然而，在當前地方土地財政收入減少、資金來源有限的情況下，除了規(guī)定保障房數(shù)量，在質量上也需要加以控制，以避免形象工程、偷工減料的現(xiàn)象發(fā)生。

　　因此，這種"價量齊跌"是否只是曇花一現(xiàn)，房地產市場是否能夠回歸理性，關鍵要看2012年政府的調控力度。政府在制定政策的過程中，應高瞻遠矚，著眼于房地產市場的長期健康發(fā)展，而不是短期的價格下降。

　　其次，保持政策連續(xù)性，完善市場調節(jié)機制。2012年是房地產市場調控的關鍵時期。因此，政府在短期內應保持政策連貫性，堅持調控不動搖，從質量和數(shù)量上落實保障房建設，擴大房屋供給；同時，在保障房建設尚未落實到位的情況下，不放松限購政策。"限購令"的實施除了抑制市場需求之外，還具有政策風向標的作用。因此，在保障房建設尚未到位的情況下，應進一步擴大限購力度和范圍，通過限購等方式抑制市場需求，為政府調控創(chuàng)造有利條件。

　　當然，從中長期的角度看，在市場化經(jīng)濟中，"限購令"這樣的行政手段難以成為我國房地產市場調控的常態(tài)。因此，長期來看，政府不能對行政手段過于依賴，而應當通過推進房產稅改革等手段，建立完善的市場調控機制。通過調節(jié)房產稅增加房地產投機成本，從而抑制投機需求，引導房地產市場健康發(fā)展。在政策制定過程中，政府不必過于糾結于短期的房地產市場下滑對經(jīng)濟帶來的負面影響。

　　第三，房地產去泡沫化應防范金融風險。在貫徹執(zhí)行房地產調控政策的同時，我們還應注意到房地產行業(yè)去泡沫化過程中對我國金融業(yè)尤其是銀行業(yè)可能造成的沖擊，提前做好風險防控工作。

　　我國房地產市場與金融體系有著千絲萬縷的聯(lián)系。對房地產商來說，房地產作為資金密集型產業(yè)，需要來自金融體系的資金支持；對房屋購買者而言，房地產的價格特征使得大部分購買者需要通過按揭貸款等金融工具實現(xiàn)對其的購買。在我國以銀行為主導的金融體系下，銀行貸款成為房地產融資的主要方式。銀行業(yè)與房地產行業(yè)的高度相關性，使得房地產行業(yè)所面臨的風險可能傳導至銀行業(yè)系統(tǒng)，影響銀行業(yè)的穩(wěn)健經(jīng)營，進而造成我國金融體系的動蕩。

　　隨著政策的貫徹執(zhí)行以及未來房地產市場的進一步降溫，一方面，房地產商的經(jīng)營愈發(fā)困難，銀行房地產貸款將面臨較高的信用風險；另一方面，房地產下行對上下游產業(yè)如鋼材、水泥產業(yè)等也將產生較大影響，這些行業(yè)的銀行貸款風險也會隨著房地產行業(yè)蕭條而增大。除此之外，還有部分銀行資金通過民間借貸市場和其他房地產融資工具間接流入房地產市場，這些資金都可能因房地產市場下滑而遭受損失。

　　隨著房地產調控政策效果顯現(xiàn)，房地產泡沫被逐漸擠出，構建在投機需求之上的房地產市場虛假繁榮必將破滅，而這必定會對金融體系產生沖擊。對政府而言，與其出手救市，不如將房地產市場降溫當作對我國銀行業(yè)經(jīng)營的考驗，提前采取風險防控措施，從而使銀行業(yè)有充足的能力對抗房地產市場所帶來的風險。

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