吳濤：調(diào)控持續(xù)房地產(chǎn)私募春天已至

　　宏觀調(diào)控不放松之下，房地產(chǎn)私募成為開(kāi)發(fā)商新的融資通道選擇。金地集團(tuán)旗下穩(wěn)盛投資總經(jīng)理吳濤2月13日接受記者專訪時(shí)稱，非常看好今年房地產(chǎn)基金的發(fā)展。

　　2011年，根據(jù)住建部政策研究中心的數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)私募規(guī)模已達(dá)千億，但與此同時(shí)，私募的許多問(wèn)題也浮出水面。吳濤透露，穩(wěn)盛投資目前正在同有關(guān)監(jiān)管機(jī)構(gòu)接觸，嘗試推動(dòng)建立一個(gè)地產(chǎn)私募行業(yè)的規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)。

　　吳濤認(rèn)為，中央政府以限購(gòu)和限貸政策為代表的持續(xù)調(diào)控，除了帶來(lái)房?jī)r(jià)和地價(jià)回歸理性外，也會(huì)引發(fā)行業(yè)兼并重組，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。這些變化，為房地產(chǎn)私募基金創(chuàng)造了入場(chǎng)和發(fā)展的機(jī)會(huì)。

　　機(jī)會(huì)首先來(lái)自地價(jià)的下跌。吳濤認(rèn)為，目前房地產(chǎn)企業(yè)、地方政府和投資者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期改變了，土地市場(chǎng)面粉貴過(guò)面包的情況很難再出現(xiàn)，流拍不斷。他透露，現(xiàn)在少數(shù)地方的地價(jià)可以打折出讓，付款條件等方面也可再商談?！暗貎r(jià)的下跌，給房地產(chǎn)投資帶來(lái)了一些機(jī)會(huì)?！眳菨硎?，住宅樓面地價(jià)在總成本中大約占到1/3或者更少，就是一個(gè)合適的價(jià)格。

　　第二個(gè)機(jī)會(huì)來(lái)自行業(yè)的兼并重組。2012年，在銷售乏力的背景下，一些房地產(chǎn)企業(yè)到期銀行貸款和信托集中兌付，會(huì)給企業(yè)現(xiàn)金流和財(cái)務(wù)狀況帶來(lái)很大的壓力。這就為房地產(chǎn)私募基金提供了并購(gòu)和重組的投資機(jī)會(huì)。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，私募基金通過(guò)參與行業(yè)的兼并重組，幫助優(yōu)質(zhì)企業(yè)迅速擴(kuò)張，會(huì)優(yōu)化行業(yè)的資源配置。

　　第三類機(jī)會(huì)是商業(yè)地產(chǎn)。房地產(chǎn)私募基金通過(guò)專業(yè)化管理，可以為投資人尤其是類似保險(xiǎn)公司和社?；鸬葯C(jī)構(gòu)投資者提供商業(yè)地產(chǎn)投資的機(jī)會(huì)?！敖衲晡覀円苍诳匆恍┥虡I(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目，如果價(jià)格合適我們投資在這個(gè)領(lǐng)域。”吳濤說(shuō)，不排除和一些大型金融機(jī)構(gòu)合作。

　　作為國(guó)內(nèi)最早開(kāi)始試水房地產(chǎn)私募的開(kāi)發(fā)商之一，金地早在2008年便與瑞銀合作，共同管理一只美元房地產(chǎn)基金。

　　隨著房地產(chǎn)調(diào)控的持續(xù)和深入，房企資金和債務(wù)危機(jī)凸顯。之前所做的信托、海外發(fā)債等融資模式面臨兌付風(fēng)險(xiǎn)。私募又如何避免風(fēng)險(xiǎn)？

　　吳濤認(rèn)為，地產(chǎn)私募的業(yè)務(wù)模式，不像銀行、信托公司在貸款業(yè)務(wù)中重點(diǎn)關(guān)注擔(dān)保和抵押，私募基金首先要看所投的這個(gè)企業(yè)有沒(méi)有能力按照約定實(shí)現(xiàn)投資收益，現(xiàn)金流是否可控，開(kāi)發(fā)的物業(yè)能不能賣(mài)掉，這跟開(kāi)發(fā)商做投資時(shí)的核心思維是一致的；而擔(dān)保、抵押是次要的、是第二位的。因此，私募基金更關(guān)心投資時(shí)機(jī)是否正確，投資進(jìn)入的價(jià)格是否合適。

　　吳濤介紹，風(fēng)險(xiǎn)控制主要表現(xiàn)在兩個(gè)環(huán)節(jié)，首先是嚴(yán)格篩選，去年公司看了200多個(gè)項(xiàng)目，最后層層篩選下來(lái)真正投資的就兩三個(gè)。其次是做好資產(chǎn)管理。不管是股權(quán)投資還是債權(quán)投資，都要主動(dòng)管理，爭(zhēng)取每個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)封閉式運(yùn)作。除了對(duì)項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)預(yù)算和現(xiàn)金支出的審批外，穩(wěn)盛也會(huì)派駐現(xiàn)場(chǎng)財(cái)務(wù)經(jīng)理和巡檢小組，及時(shí)監(jiān)控項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)和資金的調(diào)用。

　　吳濤說(shuō)，跟瑞銀幾年的合作給穩(wěn)盛帶來(lái)了很大的幫助。從項(xiàng)目篩選到資產(chǎn)管理，穩(wěn)盛投資已建立了一套完整的風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制。穩(wěn)盛現(xiàn)在投資的項(xiàng)目，其投資人預(yù)期收益率，股權(quán)產(chǎn)品一般為20%，債權(quán)產(chǎn)品一般10%左右，穩(wěn)盛目前以管理股權(quán)投資產(chǎn)品為主。

　　吳濤認(rèn)為，不遠(yuǎn)的將來(lái)，中國(guó)投資者會(huì)有更多的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品選擇來(lái)配置自己的資產(chǎn)，而不是簡(jiǎn)單地通過(guò)購(gòu)買(mǎi)住宅和樓宇來(lái)配置。這種趨勢(shì)形成后，可以抑制房地產(chǎn)投資性需求帶來(lái)的價(jià)格泡沫，優(yōu)化社會(huì)資本配置。從這一點(diǎn)看，房地產(chǎn)私募基金事業(yè)在中國(guó)才剛剛開(kāi)始。

來(lái)源：21世紀(jì)網(wǎng)-21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 作者：張曉玲

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