王書城：房地產(chǎn)調(diào)控改變十大格局

　　任何一種政策，都不會(huì)是完美無(wú)缺的。就如同藥物一樣，幾乎每一種藥物都有著兩種截然不同的作用，一種是正面的，即治療作用；另一種是負(fù)面的即不良作用。因此，醫(yī)生在開藥是，必須要小心謹(jǐn)慎，否則，病沒(méi)有治好，反而把人治死了，成為醫(yī)療糾紛。現(xiàn)在，國(guó)家出臺(tái)的一些列房地產(chǎn)調(diào)控政策，也是如此，在給房?jī)r(jià)降溫的同時(shí)，也給中國(guó)當(dāng)前的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)帶來(lái)了深刻的影響和變化，歸納起來(lái)，可以從以下幾方面來(lái)敘述：

　　第一，經(jīng)濟(jì)格局。

　　在過(guò)去的十年里，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)主要靠?jī)蓚€(gè)引擎來(lái)拉動(dòng)，一個(gè)是靠外向型企業(yè)的出口，出口對(duì)于GDP的拉動(dòng)較大，在解決農(nóng)民工的就業(yè)方面具有舉足輕重的作用，但是，出口企業(yè)的利潤(rùn)有限，對(duì)于國(guó)家和地方財(cái)政的貢獻(xiàn)并不大；另一個(gè)就是房地產(chǎn)業(yè)，政府通過(guò)征地來(lái)賺取巨額差價(jià)，然后，再把土地進(jìn)行招拍掛來(lái)獲取最大的利潤(rùn)，土地出讓金幾乎在全國(guó)各地都成為地方政府金庫(kù)的最大來(lái)源。持續(xù)兩年的房地產(chǎn)調(diào)控使得地方政府的這個(gè)搖錢樹的含金量大幅減低，從而不得不再重新尋找新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。

　　第二，產(chǎn)業(yè)格局。

　　去年，中國(guó)的產(chǎn)業(yè)格局發(fā)生了巨大的變化，過(guò)去一直與房地產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)的行業(yè)，都面臨著利潤(rùn)下降或者破產(chǎn)的危機(jī)。其中，最明顯的就是鋼鐵業(yè)，大部分鋼鐵企業(yè)都出現(xiàn)了產(chǎn)能過(guò)剩，許多鋼鐵業(yè)也發(fā)生了大幅虧損。在過(guò)去的二十年里，中國(guó)的鋼鐵業(yè)之所以能夠在產(chǎn)能上位居世界第一，并且得到了快速的擴(kuò)張，最直接的原因就是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的大量需求，鋼鐵業(yè)可以說(shuō)是房地產(chǎn)業(yè)的孿生兄弟，一旦房地產(chǎn)業(yè)降溫，中國(guó)的三分之一或者是一般的鋼鐵廠立即就會(huì)面臨虧損甚至倒閉。此外，建材行業(yè)和機(jī)械制造業(yè)也會(huì)產(chǎn)生危機(jī)。這種與房地產(chǎn)相關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)很多，過(guò)去都是賺錢的行業(yè)，現(xiàn)在的日子極為難過(guò)。

　　第三，地域格局；

　　這次的由中央主導(dǎo)的全國(guó)性房地產(chǎn)調(diào)控，各地的政策是有著極大差別的，受影響最大的莫過(guò)于一線城市和執(zhí)行限購(gòu)的40多個(gè)城市。這就為一些過(guò)去乏人問(wèn)津的三四線城市成了受人青睞的香餑餑。從過(guò)去的兩年數(shù)據(jù)看，盡管三四線城市的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)很不完整，難以做出整體的判斷，但是，從已經(jīng)披露出來(lái)的信息來(lái)看，一二線城市受到調(diào)控政策的打壓，房地產(chǎn)出現(xiàn)降溫的勢(shì)頭，而三四線城市則逆勢(shì)而上，出現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)前所未有的大發(fā)展的局面。

　　第四，投資格局；

　　本輪調(diào)控政策的矛頭是指向商品住宅和一二線城市的，根據(jù)資本的固有規(guī)律，中國(guó)的房地產(chǎn)投資很快就適應(yīng)了政策的變化，做出了適時(shí)地調(diào)整。投資已經(jīng)開始由住宅開發(fā)轉(zhuǎn)向不受限購(gòu)限制的商業(yè)地產(chǎn)。在住宅銷售量銳減的同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)異?；鸨?。大量的房地產(chǎn)投資也從過(guò)去重點(diǎn)投資的一二線城市轉(zhuǎn)向三四線城市。房地產(chǎn)調(diào)控使得資金源源不斷地流入三四線城市。

　　第五，發(fā)展格局；

　　由于政府在社會(huì)壓力之下，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行前所未有的調(diào)控，這次調(diào)控的意義和影響已經(jīng)超出了房地產(chǎn)行業(yè)的本身，對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的格局將會(huì)產(chǎn)生極為深遠(yuǎn)的影響。受房地產(chǎn)業(yè)的拖累，與房地產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)的行業(yè)勢(shì)必做出產(chǎn)業(yè)調(diào)整，雖然，政府力圖通過(guò)加大保障性住房的建設(shè)力度來(lái)維持相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，但是，效果有限。

　　第六，利益格局；

　　任何一次政策的變化和調(diào)整，都會(huì)給相關(guān)的行業(yè)、企業(yè)帶來(lái)相應(yīng)的變化，利益格局也會(huì)做出相應(yīng)的調(diào)整。央企和國(guó)企是這次房地產(chǎn)調(diào)控的最大受益者，這些企業(yè)在國(guó)家政策的保護(hù)之下，不會(huì)發(fā)生資金鏈斷裂的情況，相反，可以壟斷保障房的建設(shè)市場(chǎng)。中小民營(yíng)開發(fā)商則有許多人不得不退出房地產(chǎn)行業(yè)。

　　第七，財(cái)富格局；

　　在過(guò)去的十年之中，許多人和許多企業(yè)，都是依賴于房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)與投資來(lái)快速致富的。因此，炒地炒房成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的毒瘤。如果這次房地產(chǎn)的調(diào)控爭(zhēng)持能夠堅(jiān)持下去，中國(guó)的財(cái)富格局將會(huì)出現(xiàn)明顯的變化，個(gè)人的財(cái)富增值不會(huì)完全依賴于房地產(chǎn)的暴漲。

　　第八，消費(fèi)格局；

　　在過(guò)去的十年之中，購(gòu)房、換房、裝修房是剛剛富裕起來(lái)的中國(guó)人的最主要的消費(fèi)，人們省吃儉用，力圖住的更寬敞些、更舒適些。但是，由于限購(gòu)政策的出臺(tái)，投資或者改善住房的行為受到了某種程度的遏制，因此，中產(chǎn)階級(jí)已經(jīng)開始把消費(fèi)的重點(diǎn)轉(zhuǎn)到奢侈品上了。2011年，中國(guó)已經(jīng)成為世界的第二大奢侈品消費(fèi)國(guó)，今年有望超過(guò)日本成為世界上的第一大奢侈品消費(fèi)國(guó)。

　　第九，家庭格局；

　　房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)于家庭的影響也是顯而易見(jiàn)的。過(guò)去，許多家長(zhǎng)喜歡在房產(chǎn)證上加上子女的名字，以避免將來(lái)在過(guò)戶時(shí)繳納稅費(fèi)。但是，由于現(xiàn)行的房地產(chǎn)調(diào)控政策認(rèn)定，子女的名字如果出現(xiàn)在父母的房產(chǎn)證上，自己婚后再購(gòu)房也會(huì)被認(rèn)定是第二套房，在貸款和稅費(fèi)方面都會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。以上海為例，滬上多家銀行稱房貸申請(qǐng)仍“認(rèn)房又認(rèn)貸”：“只要名字在房產(chǎn)證上，就算已有一套房”。對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，即使是18歲之前購(gòu)買的、和父母共有的房產(chǎn)，也要認(rèn)作該借款人已有一套房源，不會(huì)給予貸款。

　　第十，股市格局；

　　近日，眾多龍頭房企紛紛發(fā)布了2012年首月的銷售數(shù)據(jù)，結(jié)果不甚理想。目前16家已經(jīng)公布1月份銷售業(yè)績(jī)的標(biāo)桿房企中，僅佳兆業(yè)與融創(chuàng)中國(guó)2家實(shí)現(xiàn)了同比增長(zhǎng)，其中融創(chuàng)中國(guó)的增幅也僅為6.5%。統(tǒng)計(jì)顯示，16家標(biāo)桿房企2012年1月份合計(jì)銷售金額不足300億元人民幣，尚不及2011年1月份663.6億元銷售金額的一半，整體業(yè)績(jī)慘遭“腰斬”。而銷售業(yè)績(jī)下調(diào)幅度超過(guò)50%的房企也達(dá)到了10家。房地產(chǎn)企業(yè)銷售情況不佳，很快就會(huì)傳導(dǎo)到股市上，以前，房地產(chǎn)股是在股市上最受追捧的版塊之一，現(xiàn)在，這種情況也許就要發(fā)生變化了。房地產(chǎn)股票的持有者也許會(huì)面臨巨虧的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)股已經(jīng)不再是神話了，也不會(huì)成為績(jī)優(yōu)股和潛力股了，相反，也許會(huì)和其他許多股票一樣，成為臭不可聞的垃圾股。盡快撤離與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的股市應(yīng)該是一個(gè)明智的選擇。

來(lái)源：搜狐焦點(diǎn)博客 作者：王書城

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