房地產(chǎn)“寒冬” 為何還有“高利潤”？

在中國房地產(chǎn)市場深度調(diào)整的“冬季”，中海地產(chǎn)這個國資地產(chǎn)商似乎并沒有停下其進攻市場的步伐。

中海地產(chǎn)：不受大勢所累，維持年均20%利潤增長

2012年2月3日，中國海外宏洋集團宣布，在江西省贛州市章江新區(qū)以約11億元價格獲得526畝土地。2010年才投入中海地產(chǎn)懷抱的這家香港上市公司，迅即成為專注于內(nèi)地三四線經(jīng)濟活躍城市的開發(fā)商。而就在此前一天，2月2日，中海地產(chǎn)董事局主席孔慶平在香港迪斯尼這個充滿童話色彩的地方，宣稱“希望中海不受大勢所累，維持年均20%利潤的增長”。緊接著，2月6日，評級機構(gòu)標普披露，中海近期正在進行一項債券融資行動，將于近日完成，標普預計中海將把發(fā)債所籌資金用于償還現(xiàn)有債務，或?qū)ΜF(xiàn)有債務進行再融資，并用作新項目和現(xiàn)有項目的融資，以及適當新增項目。

人們不得不疑惑：行業(yè)低迷已是一盤定局，為何中海地產(chǎn)似乎看不出一點影響?

“高利潤”背后謎團：經(jīng)驗?成本?營銷?

“2012年調(diào)控將有所放松，中海仍有空間爭取更多的銷售?！笨讘c平的維持20%利潤增長的信心，應該來自于中海過去十多年一直維持的超過20%的增速。

花旗報告顯示，2011年中海全年合約銷售金額達871億港元，保持了其35%的毛利率水平，“日子可謂相當好過”。而中海的2010年年報顯示，內(nèi)地房地產(chǎn)銷售額667.8億港元的中海地產(chǎn)，經(jīng)營溢利高達163.4億元。

“中海的利潤水平已經(jīng)遠遠高于內(nèi)地上市公司和絕大部分央企地產(chǎn)商，這很難解釋。”一位央企地產(chǎn)商高層表示。

在成都怡居地產(chǎn)顧問公司總經(jīng)理吳偉看來，與其他地產(chǎn)商相比，中海地產(chǎn)面積住宅消耗的土地儲備也比其他公司更少，這才可能導致中海地產(chǎn)利潤較高。此外，“以營銷費用來說，中海很多項目投入不足4%，而很多公司甚至達到10%以上?！币晃婚L期和中海合作的成都地產(chǎn)界人士表示，中海逆勢拿地也降低了其整體成本。數(shù)據(jù)顯示，隨著土地市場降溫和中海加大二三線城市布局，2011年中海地產(chǎn)拿地價格進一步降低至每平方米2414元人民幣，較2010年的每平方米2708元下降11%。

政府議價力　穿越高壓線

要在市場調(diào)整期維持逆勢擴張，就需要足夠的現(xiàn)金流。中海通過降價促銷回收資金之舉比絕大多數(shù)地產(chǎn)商來得都早。

早在2011年5月，中海的系列降價行動就已開始。中海的深圳項目——中?？党菄H、中海塞納時光率先采用“直降”的方式，千套比市價低近每平方米3000元降價清貨，隨即，中海重慶項目——國際社區(qū)·觀園項目也以9折的優(yōu)惠幅度開盤。而處于多折優(yōu)惠、隱性降價的上海、南京、蘇州項目也相繼在年末跟進，打出了“直降”的降價噱頭。

“中海地產(chǎn)的策略是，保證一般產(chǎn)品中間價位的成交，高端產(chǎn)品一直保持在穩(wěn)定的價位?！鄙鲜鲋泻?nèi)部人士表示。但更多的業(yè)界人士看來，在市場低迷情況下，為了保證銷售率，中海也只能拿出非高端項目進行降價促銷活動，通過其他產(chǎn)品線來彌補地王所產(chǎn)生的虧空。

“通過調(diào)規(guī)劃，增加建筑面積擴大利潤源也成為中海這類央企應對價格下降導致利潤下降的‘非常之舉’?！敝貞c一位不愿具名的地產(chǎn)商認為。

2007年8月，中海地產(chǎn)和九龍倉聯(lián)手以75億元競得南岸彈子石組團C分區(qū)總價“地王”33宗地564912平方米土地使用權(quán)，造就了當年重慶的“地王”。但按彈子石地塊的拿地成本計算，該地塊每平方米樓面價必須達到8000元以上才有收益。而此后全球金融危機出現(xiàn)，全國地產(chǎn)降價潮蔓延，該項目的開發(fā)也多次遇到困難。2008年，以彈子石地塊為基礎開發(fā)的項目，開盤價不到5000元/平方米，隨后傳出中?？赡芤暗赝酢蓖说卣f法。

而后中海地產(chǎn)派人跟重慶相關部門接洽，稱公司2007年地價暴漲時拿地，而在2008年房地產(chǎn)市場低迷時卻要開發(fā)，壓力很大，如果不按規(guī)劃退3米紅線，擴大地塊面積將其用于房產(chǎn)建設，否則公司將考慮退地。重慶市政府國土局在2008年10月多次召開協(xié)調(diào)會后，最終同意中海提出的不退3米紅線的要求。這無疑加大了該項目的房屋建設量。

“憑借對地方政府的影響力，中?？梢源┰郊t線增加大量儲備?！鼻笆鲋貞c地產(chǎn)商認為。

在2010年前后，中海地產(chǎn)以160億元投資換取重慶南川區(qū)當?shù)卣峁┩恋?3423畝，建設黎香湖項目。隨著合作進行中海提出諸多要求，包括免費提供約3000畝的用地指標和制定“特別的優(yōu)惠政策”，并要求在區(qū)政府發(fā)布優(yōu)惠政策后才正式簽約。這些優(yōu)惠政策包括返還區(qū)級稅收留成、全免區(qū)級行政規(guī)費等條款。

然而，2011年國土資源部對外通報了八起掛牌督辦違法占地案的處理結(jié)果，中海因黎香湖項目采取以租代征方式違法用地412.45畝，用地違反土地利用總體規(guī)劃，被罰款412.45萬元，沒收違法占地上新建的建筑物、道路。但三個月后，黎香湖項目違法占用土地項目即告復工，盡管違法占地上新建的建筑物和道路已被當?shù)卣疀]收，但依舊由中海運營。

顯然，對地方政府的施壓，讓中海得到了更多的市場和利潤“空間”。

高利潤下“地王”2012前景?

在吳偉看來，2012年中海必將陷入“地王”項目儲備過多、消化困難的境地：在成交低迷、價格下行的樓市格局下，中海地產(chǎn)手中更多的地王項目地價明顯偏高。“這些土地將陸續(xù)在2012年上市，市場顯然不能支撐中海的過往利潤率?！鼻笆鲅肫蟾邔诱f。

“地王”瘋狂拿地史：2005年、2006年、2007年連續(xù)三年，中海地產(chǎn)激進拿地，三年新增的土地儲備分別為175.4萬平方米、653萬平方米、1030萬平方米;2008年樓市低迷時，中海新增土地儲備降至279萬平方米，至2009年樓市回暖時，中海這一年新增土地儲備突然攀升至1771萬平方米。2009年9月中海斥資70.6億元獲得上海普陀區(qū)長風地王后，同年又相繼在佛山、沈陽拿下地王;2010年初中海以59.7億元拿下北京豐臺區(qū)六圈A居住項目用地，躋身北京新地王，同年拿下的白云新城地王還刷新了廣州土地交易樓面價格。

即使是在2011年根據(jù)公開數(shù)據(jù)測算，中海地產(chǎn)在2011年需要支付的土地價款約為244億元人民幣，較2010年同比增加17%，而萬科同期拿地面積和拿地金額卻大幅下降44%和48%。中海地產(chǎn)支付的土地價款占銷售金額比例達35%?！叭绻荒苓_至之前的利潤率和業(yè)績，中海將背負更多的負債?！?/p>

“中海與萬科等開發(fā)商不同的是，萬科等選擇高周轉(zhuǎn)開發(fā)模式的開發(fā)商，通常是標準化生產(chǎn)，實現(xiàn)快速大量的銷售和開發(fā)，雖然是微利銷售但財務成本不大;而中海地產(chǎn)的開發(fā)周期平均通常為14到16個月，加上6個月的預售時間，雖然獲得更高的土地增值利潤，但是也會承擔更高的投資風險?！痹谔鞇鄣禺a(chǎn)顧問機構(gòu)總經(jīng)理何欣看來，地王項目更具挑戰(zhàn)。

如何彌補地王成本，這對中海來說無疑是2012年的一次大考。

來源：中國鋼企網(wǎng)

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