房地產(chǎn)虛擬化趨勢(shì)明顯 融資收緊遏制泡沫

　　樓市“變局”中三大謎團(tuán)待揭開

　　房地產(chǎn)業(yè)正處于“大變局”中：房企遭遇“史上最艱難時(shí)刻”，紛紛轉(zhuǎn)向二三線市場(chǎng);銀行融資模式越發(fā)艱難，社會(huì)資本逐漸成為主渠道;限購(gòu)政策走到瓶頸，房產(chǎn)稅全面推廣條件不足;地方政府土地收入下降，保障房規(guī)模卻在擴(kuò)大……在這迷霧重重的“變局”中，關(guān)系著樓市前景的三大謎團(tuán)有待揭開。

　　融資收緊能否遏制樓市泡沫膨脹?

　　前不久召開的第四次全國(guó)金融工作會(huì)議，明確提出“堅(jiān)持金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)要求”。最近，各大銀行紛紛表態(tài)，未來將加大服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的力度，確保信貸資金更好地投向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)。

　　2008年起蔓延全球的次貸危機(jī)，給人們留下一個(gè)慘痛的歷史教訓(xùn)：脫離實(shí)體經(jīng)濟(jì)的金融發(fā)展，將逐步形成資產(chǎn)泡沫，引發(fā)社會(huì)資源的嚴(yán)重錯(cuò)配，加速實(shí)體產(chǎn)業(yè)空心化。

　　從本質(zhì)上說，樓市是實(shí)體經(jīng)濟(jì)，但隨著大量資金的涌入，房地產(chǎn)金融化、虛擬化的趨勢(shì)愈發(fā)明顯。近年來，我國(guó)部分經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域也嶄露泡沫現(xiàn)象，大量資金涌向各種資產(chǎn)特別是房地產(chǎn)進(jìn)行炒作，導(dǎo)致房?jī)r(jià)過快上漲。

　　武漢科技大學(xué)金融證券研究所所長(zhǎng)董登新教授認(rèn)為，銀行的“集體”轉(zhuǎn)向直接導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)融資渠道收窄，將吹大樓市泡沫的可能性降到了最低。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：2011年房地產(chǎn)投資增速回落5.3個(gè)百分點(diǎn)，商品房銷售增長(zhǎng)速度、房企本年資金來源增長(zhǎng)速度及土地購(gòu)置面積增長(zhǎng)速度等指標(biāo)也全線減速。

　　董登新說，向社會(huì)資本融資，將成為許多開發(fā)商賴以生存的希望。而社會(huì)資本注資與否取決于企業(yè)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、市場(chǎng)狀況及行業(yè)前景等。這使得房企不得不做實(shí)產(chǎn)業(yè)，以實(shí)在的價(jià)格、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)來贏得生存機(jī)會(huì)?！伴_發(fā)商大幅拿地過量投資、商品房?jī)r(jià)格持續(xù)上漲以及投機(jī)資本爭(zhēng)相涌入等問題將得到遏制，最大限度地壓縮了樓市泡沫膨脹的空間。”

　　房產(chǎn)稅能否代替“土地財(cái)政”?

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新日前表示，今年上半年，40個(gè)重點(diǎn)城市個(gè)人住房信息系統(tǒng)要實(shí)現(xiàn)與住建部聯(lián)網(wǎng);各省區(qū)市也在加快個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，爭(zhēng)取2013年實(shí)現(xiàn)全市、全省聯(lián)網(wǎng)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此舉為房產(chǎn)稅的征收鋪平了道路。

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)表示，全國(guó)主要城市實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)聯(lián)網(wǎng)，有助于建立透明的房地產(chǎn)信息體系，使家庭的住房套數(shù)和面積等數(shù)據(jù)更加清晰，有利于加速房產(chǎn)稅等政策落地，及控制異地炒房。

　　同時(shí)，北京、武漢、上海等城市相繼修改了“非普通住宅稅”標(biāo)準(zhǔn)，使更多普通住房享受到契稅優(yōu)惠。此舉也被市場(chǎng)認(rèn)為，為區(qū)分征收房產(chǎn)稅的類別做準(zhǔn)備。

　　去年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出推進(jìn)房產(chǎn)稅試點(diǎn)。馬光遠(yuǎn)說，房產(chǎn)稅不僅調(diào)節(jié)收入分配，抑制投資性炒房，還有助于地方政府找到一個(gè)穩(wěn)定的稅源，一定程度上避免了“土地財(cái)政”推高房?jī)r(jià)。

　　但中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)張東認(rèn)為，房產(chǎn)稅只有加大改革力度，完善征收機(jī)制，才能起到市場(chǎng)所期望的作用。如果現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場(chǎng)格局未變，供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了需求，那么持有成本就很容易為上漲的房?jī)r(jià)所抵消，也無助于市場(chǎng)供給的擴(kuò)大。

　　張東說，上海、重慶等地開展的房產(chǎn)稅試點(diǎn)有點(diǎn)“溫柔”，在征收范圍、稅率等方面力度太小，不足以對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生大的影響。如何動(dòng)態(tài)地評(píng)估房屋價(jià)值，如何確定征收范圍和征收方式，是自己申報(bào)還是政府認(rèn)定等等問題都有待進(jìn)一步細(xì)化?！叭绻麄}(cāng)促推行房產(chǎn)稅，不僅無法抑制房?jī)r(jià)，反而會(huì)引發(fā)不公，還可能導(dǎo)致房產(chǎn)稅成為開發(fā)商提高房?jī)r(jià)的借口。”

　　土地制度改革能否觸動(dòng)要害?

　　在2011年底召開的中央農(nóng)村工作會(huì)議上，國(guó)務(wù)院總理溫家寶明確要求，精心設(shè)計(jì)征地制度改革方案，2012年一定要出臺(tái)相應(yīng)法規(guī)。

　　在隨后召開的全國(guó)國(guó)土資源工作會(huì)上，國(guó)土資源部部長(zhǎng)徐紹史說，隨著形勢(shì)發(fā)展，現(xiàn)行征地制度出現(xiàn)了許多不適應(yīng)的問題，改革的任務(wù)十分艱巨。他表示，將深化城市用地審批制度改革，部署開展集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)改革試點(diǎn)，深入推進(jìn)共同責(zé)任機(jī)制試點(diǎn)建設(shè)。

　　華中科技大學(xué)公共管理學(xué)院教授王國(guó)華認(rèn)為，此輪土地制度改革，致力于逐步建立國(guó)有和集體土地統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一出讓的用地市場(chǎng)，改變以往低價(jià)征地再高價(jià)賣地的土地出讓模式，引導(dǎo)地方政府?dāng)[脫對(duì)房地產(chǎn)的依賴。

　　另一方面，未來的土地供應(yīng)將不再被開發(fā)商包攬，轉(zhuǎn)向?qū)ΡＵ戏宽?xiàng)目?jī)A斜。2011年，全國(guó)共開工保障房1000萬套，今年計(jì)劃開工700萬套。至“十二五”末，保障房覆蓋面將達(dá)到20%。目前，國(guó)土資源部已批準(zhǔn)北京、上海利用集體土地建設(shè)租賃住房。一些房?jī)r(jià)較高、土地資源緊缺的城市或省份也有望被列為試點(diǎn)。

　　王國(guó)華表示，土地供應(yīng)將不再僅僅為了賣得高價(jià)，而是側(cè)重于完善市場(chǎng)和保障民生。同時(shí)，開發(fā)商依靠土地增值來獲利的模式將難以為繼，“圈地為王”的時(shí)代成為過去，客戶導(dǎo)向、市場(chǎng)導(dǎo)向、產(chǎn)品導(dǎo)向才是未來房地產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)要義。

　　但有市場(chǎng)人士擔(dān)心，要想徹底擺脫地價(jià)推高房?jī)r(jià)，涉及整個(gè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，不是某一城市某一部門能夠完成的，短時(shí)間內(nèi)很難實(shí)現(xiàn)。

　　中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院研究員鄒曉云也認(rèn)為，土地制度的改變直接牽扯到地方政府的利益，所以阻力很大。許多地方政府擔(dān)心，不僅無法獲得超額土地收益，還會(huì)大大增加征地的難度。僅僅改革土地制度，而未涉及稅收制度，“錢少事多”的壓力將會(huì)更大。

　　鄒曉云說，進(jìn)行土地產(chǎn)權(quán)及收益分配制度改革是關(guān)鍵。在承認(rèn)土地為地方所用的同時(shí)，更重要的是如何解決地方政府對(duì)土地的控制，讓土地市場(chǎng)更加開放、自由流通;同時(shí)，如何逐步改革財(cái)政稅收體制，調(diào)整中央與地方的財(cái)政稅收關(guān)系，擴(kuò)大地方政府籌資權(quán)限，也是亟須解決的問題。

來源： 新華網(wǎng)

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