2012 中央房地產(chǎn)調(diào)控政策不會放松

　　隨著國內(nèi)住房市場銷售全面下跌，市場價格也出現(xiàn)些微下降，各地方政府軟性托市政策隨之開始。2011年底北京市上調(diào)普通住宅指導(dǎo)價，廣東中山市春節(jié)前夕上調(diào)房屋最高限價，安徽蕪湖市日前發(fā)布樓市新政，但昨日宣布暫緩執(zhí)行。而最近央行強調(diào)繼續(xù)落實差別化的住房信貸政策，也被市場理解為保證首套住房信貸政策的放開。

　　不過，無論地方政府托市傾向如何明顯，無論房地產(chǎn)開發(fā)商及相關(guān)利益者如何制造保證“剛性需求”的概念來讓當(dāng)前住房市場走出困境，但中央政府要擠出房地產(chǎn)泡沫、打擊住房市場投機炒作的決心是十分明確與堅定的。當(dāng)前房地產(chǎn)市場許多政策并非短期政策，而是一種長期政策，比如差別化的個人住房信貸政策。2012年中央政府的房地產(chǎn)政策基本上不會有太多的調(diào)整。因此，當(dāng)前不少人理解為房貸政策放開，是一種對政策的誤解。

　　就當(dāng)前住房市場的情況來看，住房價格回歸理性、住房市場轉(zhuǎn)型為以消費為主導(dǎo)的市場已成為社會共識。正因為有這個共識，無論是房地產(chǎn)開發(fā)商及相關(guān)利益者，還是地方政府，均把住房消費者看作是穩(wěn)定當(dāng)前房價水平的救命稻草，并開始鼓吹如何通過不同的優(yōu)惠政策讓所謂“剛性需求”的住房購買者進(jìn)入市場。

　　當(dāng)然，基本居住權(quán)是每個人的天賦人權(quán)，現(xiàn)代文明社會的政府有義務(wù)保證社會的每一個公民基本的居住條件。在現(xiàn)代社會中，要保證公民的基本居住權(quán)，采取的方式是多種多樣的?？梢酝ㄟ^政府的直接提供，也可通過政府補貼的方式讓一些人進(jìn)入市場購買。因此，政府通過優(yōu)惠政策鼓勵居民進(jìn)入，以改善自己的居住條件合乎情理。不過，有幾個問題需要弄清楚，否則房地產(chǎn)開發(fā)商及相關(guān)利益者就容易鉆政策的空子，把幫助居民進(jìn)入住房市場的優(yōu)惠政策變?yōu)槠淠怖墓ぞ摺?/p>

　　首先，即使在一個以消費為主導(dǎo)的住房市場，有沒有住房的“剛性需求”是房地產(chǎn)開發(fā)商虛擬的鼓勵住房消費者進(jìn)入高房價市場的一個炒作概念。在這些人看來，住房權(quán)是居民的天賦人權(quán)，每個人對住房的需求都很正常。因此，只要有住房需要就有住房需求。但住房需要與住房需求是完全不同的概念，住房需要是個人對某種物品的欲望與向往。這種需要可能實現(xiàn)，也可能無法實現(xiàn)。沒有支付能力的需要只能是潛在需求，而不是現(xiàn)實的需求。因此，住房“剛性需求”是不成立的。

　　中國住房市場從計劃中走出來只有近十年的時間，居民對住房的需要肯定很大，但城市居民要把這種住房的需要轉(zhuǎn)為現(xiàn)實的住房需求，需要看住房市場的價格與居民對該價格的支付能力。如果居民沒有能力來支付現(xiàn)有住房市場的價格，那么居民對住房的需要無法轉(zhuǎn)化為住房需求。

　　從國內(nèi)住房市場看，前幾年政府采取的住房優(yōu)惠政策，把住房投機炒作與住房消費需求相混合，這種情況下，住房投機炒作者出價肯定高于住房消費者，從而把住房市場的價格越推越高，住房市場最后只能成為以投機炒作為主導(dǎo)的市場。這幾年全國各地尤其一二線城市的住房價格快速飆升，過高的房價也把住房消費者逐漸擠出市場。以投機炒作為主導(dǎo)的市場，不僅表現(xiàn)為前幾年房價快速飆升（如北京的房價上漲8倍以上），而且表現(xiàn)為2010年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控以來住房市場“量跌價滯”。

　　在這種情況下，由于住房的性質(zhì)并沒有多少改變，過高的住房價格沒有多少調(diào)整，如果政府希望通過不同的住房購買優(yōu)惠政策讓住房消費者進(jìn)入市場，實際上是鼓勵住房消費者進(jìn)入高房價的市場，這樣的市場發(fā)展政策也是短期的政策。只有當(dāng)住房價格水平真正回歸到理性價格，讓絕大多數(shù)居民都有支付能力來購買，住房消費者才能夠真正有能力進(jìn)入市場。這時，住房市場需求才能真正地釋放出來。

來源：《證券時報》 作者：易憲容

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