房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的目標(biāo)與風(fēng)險(xiǎn)

　　中國(guó)指數(shù)研究院近日發(fā)布的“百城價(jià)格指數(shù)”顯示，2012年1月，全國(guó)100個(gè)城市住宅平均價(jià)格為8793元/平方米，環(huán)比去年12月下跌了0.18%，其中39個(gè)城市價(jià)格環(huán)比上漲，60個(gè)城市環(huán)比下跌，1個(gè)城市持平。與此同時(shí)，住建部及多地政府表示，將堅(jiān)持房市調(diào)控政策不放松，限購(gòu)令仍將持

　　續(xù)。判斷調(diào)控政策目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的標(biāo)準(zhǔn)是什么？如何防范房?jī)r(jià)大幅下降給宏觀經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的沖擊？樓市調(diào)控政策應(yīng)如何進(jìn)行調(diào)整？為回答上述問(wèn)題，本期本報(bào)采訪了國(guó)家信息中心經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)部首席經(jīng)濟(jì)師祝寶良、北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波，是為21世紀(jì)北京圓桌第329期。（曹理達(dá)）

　　房?jī)r(jià)拐點(diǎn)與風(fēng)險(xiǎn)

　　《21世紀(jì)》：“百城價(jià)格指數(shù)”顯示，截至今年1月，全國(guó)100個(gè)重點(diǎn)城市的住宅均價(jià)環(huán)比連續(xù)5個(gè)月下跌。其中有22個(gè)城市房?jī)r(jià)回歸到2010年初的水平。如何評(píng)估調(diào)控政策的效果？房?jī)r(jià)的下降通道是否已經(jīng)開(kāi)啟？

　　祝寶良：現(xiàn)在的基本共識(shí)是，今年房?jī)r(jià)不會(huì)再上漲了，只是跌到什么程度，大家有不同的看法。當(dāng)前，房地產(chǎn)新開(kāi)工面積和在建規(guī)模均遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于銷售面積，即供給量和庫(kù)存在增加，因此，未來(lái)房?jī)r(jià)還是會(huì)往下走的。

　　應(yīng)該說(shuō)，限購(gòu)和貨幣信貸等宏觀調(diào)控政策取得了成效，房地產(chǎn)價(jià)格從2011年7月份開(kāi)始回落，特別是限購(gòu)城市回落的幅度更大。但若用全國(guó)的銷售額除以銷售面積，去年房?jī)r(jià)上漲幅度仍達(dá)到了6.9%左右，這個(gè)數(shù)字相對(duì)CPI而言仍是偏高的。房?jī)r(jià)仍處于一個(gè)偏高的水平，我們還不能說(shuō)房?jī)r(jià)已經(jīng)跌到位了。

　　樓建波：從數(shù)據(jù)來(lái)看，100個(gè)重點(diǎn)城市還是有代表性的，可以說(shuō)房?jī)r(jià)有下降的趨勢(shì)。但是不是已經(jīng)到拐點(diǎn)了，還是要看房?jī)r(jià)下降的原因到底是什么。如果是因?yàn)閼艟》恳呀?jīng)達(dá)到一套以上，人們新增的住房需求基本得到滿足，那我們就可以很果斷地說(shuō)拐點(diǎn)到了。現(xiàn)在房?jī)r(jià)下降的原因，主要是限購(gòu)、信貸緊縮和保障房的建設(shè)和供應(yīng)。但如果調(diào)查居民的購(gòu)房意愿，多數(shù)人會(huì)說(shuō)如果能買(mǎi)得起的還是會(huì)買(mǎi)的，需求還在。

　　此外，房?jī)r(jià)回到2010年年初的水平，那時(shí)候的房?jī)r(jià)水平是高是低，還很難判斷，回歸一個(gè)歷史水平，也不一定意味著房?jī)r(jià)合理回歸。至于怎樣才是合理的房?jī)r(jià)，有人采用房?jī)r(jià)收入比來(lái)算，但對(duì)我們國(guó)家來(lái)說(shuō)，在計(jì)算中要考慮很多因素。商品房主要是供應(yīng)給中高收入家庭的，所以不能按照全國(guó)人均收入來(lái)算，因?yàn)檗r(nóng)村人口跟商品房購(gòu)買(mǎi)沒(méi)有關(guān)系；甚至不能按城鎮(zhèn)人口來(lái)算，因?yàn)榈褪杖爰彝?yīng)該被保障性住房覆蓋，可能得按照各地區(qū)收入排在前30%的城鎮(zhèn)居民來(lái)計(jì)算收入均值，這樣才能得到一個(gè)房?jī)r(jià)的參考值。

　　《21世紀(jì)》：去年以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)的融資問(wèn)題凸顯，房企的并購(gòu)加劇。有分析認(rèn)為，房企的洗牌將加重未來(lái)樓市的供需失衡，您怎么看？房企的資金鏈斷裂會(huì)否引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)？

　　樓建波：很多人擔(dān)心，經(jīng)過(guò)這一輪房地產(chǎn)調(diào)控，很多中小房企會(huì)被洗牌出局，市場(chǎng)會(huì)由大型房企所控制。但是決定房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵不是調(diào)控政策，而是房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)技術(shù)和管理水平的要求。在重新洗牌之后，即便剩下的都是房企巨頭，但是如果房地產(chǎn)市場(chǎng)又變得活躍了，市場(chǎng)準(zhǔn)入政策照舊，中小房企和很多資金力量雄厚的機(jī)構(gòu)，也是可以進(jìn)來(lái)的。在房地產(chǎn)行業(yè)，國(guó)家一直鼓勵(lì)競(jìng)爭(zhēng)、反對(duì)壟斷，如果出現(xiàn)了壟斷行為可以依據(jù)《反壟斷法》進(jìn)行干預(yù)，避免消費(fèi)者的利益受到侵害。但是如果房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了技術(shù)壁壘，可能中小企業(yè)想要進(jìn)入就有困難。比如國(guó)外大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商采取的是“部品開(kāi)發(fā)”的模式，即房子不是靠一層一層蓋上去的，而是事先生產(chǎn)很多構(gòu)件，最后拼裝到一起。如果我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)未來(lái)形成這樣的產(chǎn)業(yè)鏈，進(jìn)入這個(gè)行業(yè)的門(mén)檻就會(huì)變高。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本身就是一個(gè)金融依存度很高的產(chǎn)業(yè)。這一輪房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)之一即是要避免系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。如果不進(jìn)行調(diào)控，任由房地產(chǎn)泡沫自然發(fā)展，將會(huì)給金融體系造成極大的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。調(diào)控是主動(dòng)擠泡沫，盡管會(huì)造成一些房企資金鏈斷裂，但和不調(diào)控產(chǎn)生的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)相比，這樣的風(fēng)險(xiǎn)仍是局部的、可控的。

　　祝寶良：現(xiàn)在的情況和2008年年底相比，并沒(méi)有那么嚴(yán)重。當(dāng)時(shí)，2007、2008年信貸緊縮也很?chē)?yán)重，加上2008年年底全球經(jīng)濟(jì)突然回落，物價(jià)、房?jī)r(jià)下跌比較快，貨幣信貸還沒(méi)來(lái)得及放開(kāi)，一部分房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈就突然斷裂了。

　　2009和2010年這兩年好多房地產(chǎn)商手上還是有資金的，這和過(guò)去的情況不太一樣，特別是2009年房地產(chǎn)商已經(jīng)大賺特賺了。從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在房地產(chǎn)商肯定有倒閉的，但倒閉程度不會(huì)比那時(shí)候嚴(yán)重?，F(xiàn)在的房地產(chǎn)庫(kù)存比2008年時(shí)更多一些，如果政策繼續(xù)緊縮，經(jīng)濟(jì)繼續(xù)下滑，情況就會(huì)嚴(yán)重一些。

　　房地產(chǎn)企業(yè)洗牌不會(huì)影響整體的供需格局。因?yàn)樾〉拈_(kāi)發(fā)商只是把土地轉(zhuǎn)讓給別人，土地的供給用途沒(méi)有改變，這和一般工業(yè)企業(yè)不太一樣，一般工業(yè)企業(yè)倒閉以后就退出生產(chǎn)了，供給也就慢慢減少了，而小的開(kāi)發(fā)商并不是退出生產(chǎn)，只不過(guò)不是由它本人來(lái)生產(chǎn)了，因此這不會(huì)減少房地產(chǎn)供給，只是將供給推遲一段時(shí)間，并未改變供給總量。

　　《21世紀(jì)》：近日財(cái)政部下發(fā)通知，要求今年新增的地方債收入優(yōu)先用于保障性安居工程。隨著房地產(chǎn)調(diào)控的繼續(xù)，地方政府在保障房上還有多大的投入空間？今年是地方債還款高峰期，如何評(píng)估地方財(cái)政的可持續(xù)性？

　　祝寶良：我們要看地方政府的財(cái)政支出更多投向什么地方。從投資看，保障性住房確實(shí)是沒(méi)有收益的，相對(duì)其它融資平臺(tái)來(lái)說(shuō)，地方政府更不愿意投資保障性住房，而愿意去投一些能產(chǎn)生現(xiàn)金流的、有一定利潤(rùn)空間的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。由于地方政府在保障房建設(shè)上沒(méi)有積極性，所以國(guó)家的強(qiáng)制性規(guī)定還是有必要的。

　　必須規(guī)定地方政府投資保障性住房的資金數(shù)量。同時(shí)，我們?nèi)孕枥^續(xù)對(duì)地方融資平臺(tái)的貸款進(jìn)行支持，保證基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目和保障性住房建設(shè)。

　　樓建波：房地產(chǎn)調(diào)控、保障房建設(shè)的資金緊張等問(wèn)題，并不會(huì)引發(fā)地方財(cái)政的風(fēng)險(xiǎn)。能夠引發(fā)地方財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)的，是整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的急速下滑。盡管目前房地產(chǎn)領(lǐng)域給地方政府帶來(lái)的收入減少，政府在保障房的支出增大，但在經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)的情況下，地方政府的財(cái)政收入仍有其他來(lái)源，比如稅收收入和持有的國(guó)企股權(quán)收益等等。即便出現(xiàn)極端情況，比如地方政府現(xiàn)在蓋了很多保障房，借了很多錢(qián)，到時(shí)候單靠租金還不起這些錢(qián)，也有兩條途徑可以解決：一是靠地方政府在其他方面的收入來(lái)進(jìn)行償還，二是出售一部分公租房和廉租房，回籠資金。所以，保障房的建設(shè)不至于引發(fā)地方政府的財(cái)政危機(jī)。

　　限購(gòu)與自住需求釋放

　　《21世紀(jì)》：今年以來(lái)，在北京、廣東、上海等地多家銀行的首套房貸利率開(kāi)始回歸基準(zhǔn)點(diǎn)，部分股份制銀行、外資銀行甚至再次推出了首套房的信貸優(yōu)惠政策。這一變化背后的原因是什么？這是否意味著對(duì)“自住需求”的調(diào)控將轉(zhuǎn)為寬松？

　　樓建波：在限購(gòu)初期提高首套房房貸利率，當(dāng)時(shí)是治重癥用猛藥。如果當(dāng)時(shí)保留首套房的優(yōu)惠，可能會(huì)在執(zhí)行過(guò)程中

　　打折扣，比如把非首套住房也認(rèn)定為首套房等等。

　　從房貸政策來(lái)看，除本輪調(diào)控之外，對(duì)首套房一直有優(yōu)惠政策。很多國(guó)家都采用信貸和稅收優(yōu)惠政策鼓勵(lì)居民購(gòu)買(mǎi)首套房，這樣既可以避免把保障性住房和商品房市場(chǎng)截然割裂開(kāi)來(lái)，又在客觀上起到了縮小保障房剛性需求的作用。所以，在調(diào)控政策已經(jīng)取得了一定的效果的時(shí)候，恢復(fù)首套房利率優(yōu)惠，體現(xiàn)了對(duì)“自住需求”的鼓勵(lì)，但不應(yīng)理解為調(diào)控的放松。

　　祝寶良：在抑制房地產(chǎn)投資和投機(jī)性需求政策不變的情況下，也需要鼓勵(lì)老百姓正常的自住型需求，至少不能抑制。具體而言，未來(lái)針對(duì)抑制投資和投機(jī)性需求的限購(gòu)政策不會(huì)改變，但對(duì)于首套房或改善房需求應(yīng)有一定的政策鼓勵(lì)。如首套房首付比例為30%，二套房首付比例為50%，我認(rèn)為可以再下調(diào)；二是針對(duì)首套房的貸款利率應(yīng)給予優(yōu)惠，以前都是上浮，現(xiàn)在可以繼續(xù)下?。蝗轻槍?duì)“以小換大”，改善型住房需求，可以由政府回購(gòu)其小住房作為保障性住房，通過(guò)這種辦法讓居民改善住房條件，這樣居民在換大房子時(shí)就可享受首套房的待遇。把自住型需求穩(wěn)定住，房地產(chǎn)投資也就穩(wěn)定住了，房地產(chǎn)價(jià)格也就不會(huì)急劇下跌，反過(guò)來(lái)還會(huì)鼓勵(lì)一部分人去改善其住房需求。

　　《21世紀(jì)》：如何權(quán)衡限購(gòu)政策長(zhǎng)期化的利弊？限購(gòu)令的范圍和條款是否應(yīng)調(diào)整？對(duì)于需求端的調(diào)控，是否存在更有效的替代方式？

　　祝寶良：限購(gòu)政策的主要目的是限制投資和投機(jī)性需求，在沒(méi)有其它政策替代的情況下，我們只能采用行政手段。限購(gòu)政策本身和居民的自由遷移是矛盾的，從長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)它確實(shí)限制了人員的流動(dòng)和居民自由遷徙的權(quán)利，也限制了城鎮(zhèn)化的進(jìn)程，本身不是個(gè)好政策；但在短期之內(nèi)卻很難取消，除非出臺(tái)房產(chǎn)稅、物業(yè)稅等其它經(jīng)濟(jì)的、稅收的政策來(lái)替代。

　　樓建波：相較于溫和的稅收和金融政策，限購(gòu)政策確實(shí)更為嚴(yán)厲，對(duì)居民的購(gòu)房行為進(jìn)行了限制。但限購(gòu)的政策出發(fā)點(diǎn)是對(duì)的，至少在短期內(nèi)是取得了效果的。限購(gòu)是通過(guò)對(duì)需求的抑制使房?jī)r(jià)回歸理性。而這一目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的前提是：供給不能大幅萎縮。限購(gòu)令在短期內(nèi)之所以能起作用，是因?yàn)檎呀?jīng)出讓了大量土地，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)投資開(kāi)發(fā)了很多樓盤(pán)。這時(shí)候?qū)π枨筮M(jìn)行抑制，供給已經(jīng)存在，開(kāi)發(fā)商可以在短期內(nèi)捂盤(pán)惜售，但是半年、一年總是要賣(mài)的。在供給基本不變的前提下，如果需求驟降，價(jià)格一定會(huì)向下走。但是從長(zhǎng)期來(lái)看，限購(gòu)令的作用機(jī)制就發(fā)生變化了?，F(xiàn)在我們看到，商品房的土地出讓、開(kāi)發(fā)和投資都開(kāi)始減速。如果國(guó)家明確限購(gòu)政策是長(zhǎng)期的政策，那么在需求萎縮的同時(shí)，供給也相應(yīng)萎縮，政策的效果就會(huì)打折扣。從長(zhǎng)期來(lái)看，信貸、稅收等調(diào)控工具將是更好的選擇。

　　經(jīng)濟(jì)走向與樓市調(diào)控

　　《21世紀(jì)》：判斷房地產(chǎn)調(diào)控政策目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的標(biāo)準(zhǔn)是什么？考慮到宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)的相互影響，今年的房地產(chǎn)調(diào)控政策需要進(jìn)行怎樣的調(diào)整？

　　樓建波：這一輪的房地產(chǎn)調(diào)控是和大規(guī)模保障房建設(shè)同步進(jìn)行的。保障房的投資開(kāi)發(fā)，對(duì)上下游產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了極大的拉動(dòng)，也同時(shí)帶動(dòng)了就業(yè)和收入增長(zhǎng)，這也在一定程度上抵消了房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的沖擊。

　　房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)，并不是讓房?jī)r(jià)跌得誰(shuí)都能買(mǎi)得起房子。本輪調(diào)控一方面要讓房?jī)r(jià)回歸理性，不會(huì)積累系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，要讓房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。而居者有其屋的實(shí)現(xiàn)，要靠我們的住房政策，尤其是保障性住房政策。在保障房方面，我們現(xiàn)在連城鎮(zhèn)人口的20%都沒(méi)覆蓋到，應(yīng)該盡早補(bǔ)上這個(gè)短板，讓商品房市場(chǎng)和保障房互為補(bǔ)充，協(xié)調(diào)發(fā)展。

　　祝寶良：房地產(chǎn)是國(guó)家的支柱產(chǎn)業(yè)，其產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)欠浅ｉL(zhǎng)的，這一點(diǎn)毋庸置疑?，F(xiàn)在房?jī)r(jià)還沒(méi)有跌到位，相對(duì)來(lái)說(shuō)仍然偏高；同時(shí)也要看到：首先，房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)速度在逐漸放緩。房地產(chǎn)商新購(gòu)置土地從去年7月份開(kāi)始連續(xù)下降，到去年12月份累計(jì)增長(zhǎng)不到3%，這意味著未來(lái)的一年到一年半，沒(méi)有地可以用來(lái)蓋房子了，今年的房地產(chǎn)投資會(huì)往下走。按照現(xiàn)行政策繼續(xù)調(diào)控下去，我預(yù)計(jì)到今年7月份以后，房地產(chǎn)投資將會(huì)出現(xiàn)較大回落。去年的房地產(chǎn)投資也在逐步放緩，但投資總體水平較高，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)影響不大；倘若今年繼續(xù)這種狀況，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響

　　就會(huì)比較大。

　　其次，由于大家預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)下降，房地產(chǎn)銷售面積增速下降較快，這將進(jìn)一步影響房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)，并帶來(lái)相關(guān)行業(yè)的生產(chǎn)減少和消費(fèi)的減慢。因此，國(guó)際上把中國(guó)經(jīng)濟(jì)的兩大問(wèn)題國(guó)際環(huán)境和國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格急劇下滑導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)下降作為兩大隱患來(lái)考慮。由此判斷，保持房地產(chǎn)銷售額和投資的平穩(wěn)增長(zhǎng)，對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展是至關(guān)重要的。

　　未來(lái)對(duì)于房地產(chǎn)的需求量仍然是很大的：首先，保障型住房需求還在繼續(xù)；其次，在去年那么抑制的情況下，前幾個(gè)月的房屋銷售面積增長(zhǎng)幅度仍達(dá)到8%，至去年11、12月份房地產(chǎn)需求急劇下降，這主要來(lái)自于大家對(duì)于房?jī)r(jià)下跌的預(yù)期，倘若預(yù)期正常，我預(yù)計(jì)房屋銷售面積增長(zhǎng)率保持在8%-10%的水平應(yīng)該是沒(méi)有問(wèn)題的。只要房地產(chǎn)自住型需求增長(zhǎng)率保持在10%的水平，經(jīng)濟(jì)就不會(huì)出現(xiàn)大的問(wèn)題。

　　作者：曹理達(dá) 周慧蘭

　　版權(quán)及免責(zé)聲明：凡本網(wǎng)所屬版權(quán)作品，轉(zhuǎn)載時(shí)須獲得授權(quán)并注明來(lái)源“中國(guó)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)”，違者本網(wǎng)將保留追究其相關(guān)法律責(zé)任的權(quán)力。凡轉(zhuǎn)載文章，不代表本網(wǎng)觀點(diǎn)和立場(chǎng)。版權(quán)事宜請(qǐng)聯(lián)系：010-65363056。

延伸閱讀