2012年房地產(chǎn)沒(méi)有春天 會(huì)非常難過(guò)

2011年，托上半年房地產(chǎn)銷量的福，房地產(chǎn)企業(yè)可以維持全年業(yè)績(jī)，2012年冰山融化無(wú)法容身。2011年下半年房地產(chǎn)成交量環(huán)比大幅下降，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)今年能夠確認(rèn)的收入下降，自有資金下降，融資渠道收窄、融資成本上升就會(huì)成為卡住房地產(chǎn)企業(yè)脖子的兩把大鉗子，房地產(chǎn)企業(yè)的投資意愿也就更低， 由此形成緊縮循環(huán)。對(duì)一些產(chǎn)品線單一、以豪宅為主、不肯降價(jià)換銷量、在價(jià)格上較為傲慢的企業(yè)，2012年會(huì)是非常難過(guò)、不堪回首的一年，有可能在本輪調(diào)控中被重組，失去獨(dú)立的生存空間。

延續(xù)2011年趨勢(shì)，房地產(chǎn)企業(yè)將進(jìn)行一次大洗牌，企業(yè)分化趨勢(shì)更為明顯，進(jìn)入“大魚吃小魚”時(shí)代，也即進(jìn)入房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)權(quán)并購(gòu)重組高峰期。

根據(jù)70家房地產(chǎn)上市公司披露的2011年第三季度財(cái)報(bào)，七成房企經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為負(fù)，超過(guò)四成房企凈利潤(rùn)下滑甚至虧損，80%以上房企負(fù)債同比增 加。穆迪29家受評(píng)開發(fā)商中，23家擁有足夠的現(xiàn)金及預(yù)測(cè)現(xiàn)金流，足以應(yīng)付未來(lái)12個(gè)月內(nèi)現(xiàn)金流出的150%以上，這些現(xiàn)金流出包括利息、土地金等?，F(xiàn)金 流較好的房地產(chǎn)開發(fā)商也在降價(jià)促銷，目標(biāo)就是成為未來(lái)市場(chǎng)的主導(dǎo)者。

房地產(chǎn)行業(yè)的嘩嘩洗牌聲不絕于耳。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，去年6月至10月中旬，掛牌轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)股權(quán)項(xiàng)目中，標(biāo)的資產(chǎn)估值超過(guò)1億元的項(xiàng)目有17宗，超過(guò)5000萬(wàn)元的項(xiàng)目有29宗。

這并不是開始，也不是結(jié)束。據(jù)清科研究中心的研究數(shù)據(jù)顯示，2010年房地產(chǎn)行業(yè)共實(shí)現(xiàn)并購(gòu)84起，占并購(gòu)案例總數(shù)的13.5%，為所有行業(yè)之首， 涉及并購(gòu)金額25.8億美元。去年上半年，房地產(chǎn)業(yè)并購(gòu)案例持續(xù)增加，并購(gòu)速度也進(jìn)一步加快，上半年完成的房地產(chǎn)業(yè)并購(gòu)案高達(dá)57起，同比增加了27起。 去年三季度房地產(chǎn)并購(gòu)進(jìn)一步升溫，鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，截至去年10月中旬，房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)案例已達(dá)90余起，超過(guò)2010年全年的并購(gòu)數(shù) 量。

目前的房企并購(gòu)主要有兩類，其一是大型房企并購(gòu)中小房企，并購(gòu)方多為在資本市場(chǎng)上摸爬滾打多年，或是由地方向全國(guó)輻射的大型房企，被并購(gòu)方則是有項(xiàng) 目或土地但體量小、融資渠道少的中小房企；其二是非房地產(chǎn)主業(yè)企業(yè)退出房地產(chǎn)業(yè)，這其中尤以78家非房地產(chǎn)主業(yè)的央企退出為主。

并購(gòu)者分為兩類，一類是穩(wěn)健的市場(chǎng)占有者，這類企業(yè)手握巨資，追求銷售額、回款率，歷經(jīng)數(shù)個(gè)房地產(chǎn)調(diào)控周期而能屹立不倒。另一類是實(shí)力雄厚者，既能從市場(chǎng)獲得巨資，又能通過(guò)母公司從政策方面得到強(qiáng)有力的支持。

隨著綠城出售土地，與中投合作，并購(gòu)重組延伸到現(xiàn)金流緊張的大型企業(yè)，2012年這一趨勢(shì)將延續(xù)，并且加劇。

對(duì)于購(gòu)房者而言，剛性需求占據(jù)主導(dǎo)，考慮的是個(gè)別樓盤的性價(jià)比，而不再是房地產(chǎn)的整體投資收益。

作者：葉檀

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