房地產(chǎn)行業(yè)：成交仍不樂觀 價(jià)格持續(xù)下行

　　觀點(diǎn)綜述：溫家寶表示要鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果，促進(jìn)房價(jià)合理回歸，房地產(chǎn)調(diào)控基調(diào)尚未改變。政策面預(yù)調(diào)微調(diào)信號(hào)繼續(xù)顯現(xiàn)，多地首套房貸利率回歸基準(zhǔn)點(diǎn)，差別化信貸政策反映出政策向首套剛需傾斜。另一方面，北京、上海、武漢等地適度調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)，擴(kuò)大普通住房范疇，有助于降低首套剛需者購房成本。行業(yè)基本面繼續(xù)向下，春節(jié)后一周成交情況仍不樂觀，房價(jià)亦持續(xù)下行。預(yù)計(jì)隨著流動(dòng)性的好轉(zhuǎn)，后續(xù)推盤增加，庫存壓力下，1、2 季度間可望出現(xiàn)價(jià)跌量增，2 季度成交有望回升，較好投資機(jī)會(huì)可能會(huì)在2 季度出現(xiàn)。屆時(shí)房地產(chǎn)投資大幅下滑影響到經(jīng)濟(jì)運(yùn)行時(shí)，政策面才有望實(shí)質(zhì)性好轉(zhuǎn)；行業(yè)基本面好轉(zhuǎn)則需等待下半年行業(yè)供應(yīng)減緩、被壓抑需求釋放。近期建議適當(dāng)關(guān)注周轉(zhuǎn)快業(yè)績鎖定性強(qiáng)、財(cái)務(wù)上佳的招地、保利、萬科等公司投資機(jī)會(huì)。

　　投資要點(diǎn)：

　　受春節(jié)期間部分城市房管局暫停備案簽約滯后及春節(jié)淡季等影響，本周22 個(gè)城市一手房成交面積環(huán)比大幅上升907%，同比上升83%。由于同比周為去年春節(jié)所在時(shí)間，因此同比數(shù)上漲。若扣除此影響，同比去年春節(jié)后一周銷售情況，本周成交同比下降32%，市場(chǎng)仍處于持續(xù)低迷狀態(tài)。二手房情況類似，5 城市二手房成交面積環(huán)比升675%，同比增18%，而與去年春節(jié)后一周相比降69%。

　　市場(chǎng)低迷，價(jià)格仍呈下跌態(tài)勢(shì)。7 個(gè)城市成交均價(jià)環(huán)比同比均6 個(gè)下跌，較11 年底4 個(gè)下跌。京各分區(qū)價(jià)格全面下跌；滬除內(nèi)環(huán)均價(jià)回升外，其他分區(qū)價(jià)格呈下跌態(tài)勢(shì)；深多數(shù)分區(qū)均價(jià)下行，整體均價(jià)環(huán)比回落9%；天津城區(qū)價(jià)格較上周回落，整體均價(jià)呈下跌狀態(tài)；重慶各城區(qū)停漲，整體均價(jià)下跌9%；寧波多數(shù)分區(qū)均價(jià)下跌，整體均價(jià)下行12%。

　　春節(jié)及節(jié)后開發(fā)商推盤減小，庫存環(huán)比持平，仍處高位。由于成交量劇減，去化時(shí)間大幅上升。10 城市可售面積環(huán)比持平，同比增加五成；整體去化時(shí)間達(dá)38.8 個(gè)月，環(huán)比上升17%，是去年同期的4 倍以上。

　　風(fēng)險(xiǎn)提示：歐債惡化帶來中國經(jīng)濟(jì)惡化，調(diào)控政策時(shí)間過長帶來行業(yè)超預(yù)期調(diào)整等風(fēng)險(xiǎn)。

來源：搜狐證券

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