從地方“兩會”看2012房地產(chǎn)調(diào)控路線

　　自河北省政協(xié)十屆五次會議5日開幕以來，2012年全國地方兩會大幕陸續(xù)拉開，與房地產(chǎn)相關(guān)的民生問題成為焦點。限購令會不會松綁？保障房覆蓋范圍會不會擴大？房產(chǎn)稅試點方案會不會進一步完善？一系列問題在會上屢屢被提及。從目前傳遞出的信息顯示，限購政策短期內(nèi)難以放松，保障房建設(shè)繼續(xù)推進，覆蓋范圍有望逐步擴大，不過房地產(chǎn)政策和市場走向仍將面臨長期的博弈，2012年房價有望唱響“穩(wěn)中有降”的主旋律。本報今日特將地方兩會與房地產(chǎn)相關(guān)的政策與動向做一匯總，已探出今年房地產(chǎn)政策的基本方向與脈絡(luò)。

　　堅持“穩(wěn)中有降”的房價控制目標

　　北京

　　對于“外地人購房連續(xù)5年社保和納稅將改為3年”的說法，副市長說“這沒有可能”

　　北京市住建委主任楊斌在市人代會參加豐臺團審議政府工作報告時透露，北京保障房有望實行“封閉運營”，經(jīng)適房等只能出售給政府，再由政府重新出售給輪候家庭。至此，北京有望成為繼深圳之后，第二個實現(xiàn)經(jīng)濟適用房封閉運轉(zhuǎn)的城市。

　　2007年，北京市頒布了新的《經(jīng)濟適用房管理辦法》。楊斌表示，一旦實行封閉運營，將執(zhí)行“新房新辦法，老房老辦法”?！跋窕佚堄^等地的經(jīng)濟適用房，出售時政府鼓勵個人購買，而且當(dāng)時的價格與市場價的價差并不大?！睏畋笳f，如果將那部分經(jīng)適房也納入“封閉運營”，是不公平的。

　　經(jīng)適房及限價房因可按市場價出售，導(dǎo)致部分非應(yīng)保障人群進入保障房市場牟利。目前經(jīng)適房有兩種，2008年4月前的經(jīng)適房再上市只需比商品房多繳10%的綜合地價款，這使得最近幾年相當(dāng)一部分超過5年的經(jīng)適房過戶成商品房。

　　楊斌說，按照目前的政策，經(jīng)適房等五年后就可以按市價上市交易，用于保障的房源有可能成為牟利手段?！八^封閉運營就是保障房配售、出租、出讓都要經(jīng)過政府，不能由持有者自行買賣。”年滿五年的保障房，如果持有者打算轉(zhuǎn)讓，只能賣給政府，再由政府重新出售給申請輪候家庭，使保障房在符合條件的輪候家庭“內(nèi)部循環(huán)”。

　　與此同時，北京市將大力發(fā)展公租房，廉租房與公租房并軌建設(shè)、分配、運營和管理。公租房單套建筑面積以40平方米左右的小戶型為主，嚴格執(zhí)行經(jīng)適房單套建筑面積控制在60平方米以內(nèi)標準。針對限價房與商品房的價格差異問題，市住建委提出將改進和完善限價房建設(shè)和定價機制。在分配管理上，將建立統(tǒng)一的保障房申請家庭經(jīng)濟狀況和住房狀況等審核管理信息系統(tǒng)，實現(xiàn)數(shù)據(jù)動態(tài)化管理和實時審核。

　　正在進行的房地產(chǎn)調(diào)控政策，同樣不會放松，北京市市長郭金龍在做政府工作報告時指出，2012年將繼續(xù)嚴格實施抑制投機投資性需求的政策措施，促進房價合理回歸。同時，北京市副市長陳剛明確表態(tài)，今年房地產(chǎn)調(diào)控政策不會變化，北京將繼續(xù)堅持“穩(wěn)中有降”的房價控制目標。對于“外地人購房連續(xù)5年社保和納稅將改為3年”的說法，陳剛表示“這沒有可能”。

　　北京已經(jīng)提出在2012年開始研究推出“居住證”制度。根據(jù)這一制度，持有北京市居住證的購房者只要在北京工作年限符合規(guī)定，又有穩(wěn)定職業(yè)，都可以按北京市居民的標準來購買首套或改善性需求的住房。（李木子）

　　實現(xiàn)新建住房價格穩(wěn)中有降

　　上海

　　調(diào)整普通商品住房標準，完善個人住房房產(chǎn)稅改革試點

　　“穩(wěn)中有降”是去年北京市首先提出的房價控制目標，今年，北京不再是孤軍作戰(zhàn)，上海也加入了這一隊伍。

　　在日前召開的上海市“兩會”上，上海市市長韓正表示，“今年上海將貫徹落實中央關(guān)于加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策措施，加大普通商品房供應(yīng)，調(diào)整普通商品住房標準，完善個人住房房產(chǎn)稅改革試點，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，實現(xiàn)全年新建住房價格穩(wěn)中有降。”

　　韓正指出，上海房地產(chǎn)市場的住宅價格太高，今年房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度不減、政策不變，要繼續(xù)加大力度，全面貫徹落實中央經(jīng)濟工作會議關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控的一系列政策和舉措。

　　至于限購，上海市也將繼續(xù)嚴格執(zhí)行。此前上海市政府新聞辦就發(fā)布消息，2012年上海將會繼續(xù)加大房地產(chǎn)調(diào)控力度，繼續(xù)執(zhí)行住房限購政策。不過，兩會期間上海市宣布將對普通商品住房標準進行調(diào)整，內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的普通商品住房標準調(diào)整到每套330萬元以下，內(nèi)外環(huán)之間調(diào)整到200萬元以下，外環(huán)以外調(diào)整到160萬元以下。

　　普通商品住宅標準調(diào)整將直接降低買賣雙方稅費，激發(fā)樓市活躍度。同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉指出，上海等地的普通商品住房標準調(diào)整，體現(xiàn)了樓市調(diào)控“外緊內(nèi)松”的特點。也有一些專家認為，調(diào)整普通住房標準，不能誤解為是地方政府“救市”的措施，也不必過分擔(dān)心會助推房價上漲。剛性需求的適當(dāng)釋放不會造成市場的供應(yīng)緊張。

　　在繼續(xù)嚴格落實房地產(chǎn)調(diào)控政策的同時，上海市還拓寬了保障房的分配門檻。在上海市共有產(chǎn)權(quán)保障房（經(jīng)濟適用住房）供應(yīng)啟動的背景下，今年，上海市共有產(chǎn)權(quán)保障房（經(jīng)濟適用住房）的準入標準將再次大幅放寬。上海計劃將申請共有產(chǎn)權(quán)房的門檻從家庭人均可支配收入每月3300元放寬到5000元。即當(dāng)三口之家夫妻倆平均月收入在7500元以下，就可以進入到申請行列。這其實是吸引更多工薪階層和白領(lǐng)青年進入保障體系之中。各區(qū)縣在去年第二批經(jīng)適房配售工作完成后，需及時啟動今年新標準的申請受理工作。

　　提高廉租房實物配租比例，市住房保障房屋管理局局長劉海生表示，目前有關(guān)部門正會同各職能部門重點推進優(yōu)質(zhì)教育資源和醫(yī)療資源，以及大型商業(yè)設(shè)施進駐大型居住區(qū)的工作。

　　與此同時，住房政策向人才傾斜。韓正表示，今年上海會有一些特殊政策來加強住房保障力度，如進一步放寬共有產(chǎn)權(quán)房，惠及面將擴大到工薪階層、小白領(lǐng)。此外，對于一些優(yōu)秀人才來說，可以實現(xiàn)人才公寓的“先租后售”，“譬如說先在人才公寓住10年后，再用一筆較低的錢買下來”。（李木子）

　　不希望房價大起大落

　　公租房鼓勵30平米以下戶型

　　廣東

　　在1月14日廣東省十一屆人大五次會議舉行的首場記者會上，廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長房慶方指出，目前公租房的面積方案里規(guī)定在40平方米左右，但我們希望套型盡量小，鼓勵30平方米以下的更好。房間面積小是為了促進公租房的用戶在家庭條件改善后能夠退出公租房，讓有需要的人循環(huán)使用。

　　他還表示，廣東的房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)收到了初步的成效，去年1月到11月份，廣東省住宅商品均價是7607元/平方米，比2010年上漲了7.54%，但漲幅收窄2個百分點，廣東21個地級以上城市房價都在年度新建住房價格控制目標之內(nèi)，沒有一個城市房價突破調(diào)控目標。由于國家的調(diào)控方針還沒變，估計這種房價下調(diào)趨勢可能會進一步持續(xù)。

　　房慶方還強調(diào)，政府是希望保持市場健康和相對平穩(wěn)?！拔覀円膊幌Ｍ績r是大起大落的，這樣對整個經(jīng)濟形勢、對整個社會恐怕都不一定是個好結(jié)果。”

　　房慶方還介紹道，“公租房的面積，方案里規(guī)定在40平方米左右，但我們希望套型盡量小，鼓勵30平方米以下的更好，就像香港那些公屋一樣，有些只有十幾二十平方米就可以了。”他還指出，房間面積小是為了促進公租房的用戶在家庭條件改善后能夠退出公租房，讓有需要的人循環(huán)使用。

　　據(jù)廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳介紹，2011年，廣東新開工建設(shè)各類保障性住房含租賃補貼33萬套，超額完成年度目標任務(wù)。其中公租房20.9萬套、廉租房2.6萬套、經(jīng)濟適用房1.3萬套、限價房4.9萬套、棚戶區(qū)改造安置房3.3萬套、租賃補貼0.91萬戶。去年廣東新竣工的保障性住房11.4萬套，大約占新開工建設(shè)規(guī)模的1/3。

　　今年政府工作報告要求，廣東要再建14.39萬套保障房，這個規(guī)模比去年少了將近一半。但房慶方指出，去年開工的30多萬套保障房今年還要繼續(xù)建，因此任務(wù)還是相當(dāng)重的。他表示，省里將會加大財政的投資力度，同時各級政府也要加大力度，同時發(fā)揮社會資金的作用，多渠道籌建保障房。

　　目前，廣東省正在制定《住房保障制度改革創(chuàng)新方案》，此前廣州和中山兩地開展了試點，計劃在今年一季度出臺，各地在今年6月份以前也將出臺各自的方案，其中最大的亮點就是公租房制度的明確。

　　對于公租房的租金水平，房慶方表示，“租金會比市場租金低一些，但總體上要參考市場的價格，不要太低?！彼M一步強調(diào)了公租房和廉租房的區(qū)別，廉租房是給住房收入雙特困戶提供的，只要1元/平方米的租金。

　　去年以來，廣東出現(xiàn)了很多有歷史自留用地的單位開建保障房的現(xiàn)象，這些房子分配如何保障公平，如何避免重蹈福利分房的覆轍？

　　房慶方對此表示，單位建房必須是按照公租房居住申請的條件來進行申請與核定，而且在當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)部門進行登記備案，才能批準建，建了之后怎么分配也要進行監(jiān)管?！拔覀冏⒁獾缴鐣蠈@個問題很關(guān)注，會否重復(fù)以前的福利分房，我想不會的。我們特別關(guān)注的是公平問題，我們一定要把握好這個問題?！狈繎c方說。（沈 明）

　　重慶

　　房價增幅不超過居民可支配收入增幅

　　重慶市政府工作報告提出，2012年將優(yōu)化房地產(chǎn)市場調(diào)控，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康運行，房價增幅不超過城鎮(zhèn)居民可支配收入增幅。

　　重慶市委副書記，市政府市長、黨組書記黃奇帆在重慶市第三屆人民代表大會第五次會議上作政府工作報告。他說，在住房問題上，重慶健全市場供給與政府保障并舉的“雙軌制”住房供應(yīng)體系，實行“低端有保障、中端有市場、高端有約束”調(diào)控。2011年，重慶累計開建公租房2871萬平方米，配租11萬套，規(guī)模、進度和配套水平全國領(lǐng)先。重慶主城房價在全國35個重點監(jiān)測城市中始終保持中低位。

　　黃奇帆表示，2012年，重慶將優(yōu)化房地產(chǎn)市場調(diào)控。當(dāng)?shù)貙⑿麻_工公租房1350萬平方米，配租10萬套，同時加強公租房小區(qū)綜合配套，提高社區(qū)管理服務(wù)水平，方便群眾生活。重慶還將落實首套住房和改善性住房的優(yōu)惠政策，滿足群眾自住性和改善性住房需求。綜合運用規(guī)劃控制、土地供應(yīng)、信貸稅收等手段，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康運行，房價增幅不超過城鎮(zhèn)居民可支配收入增幅。

　　房產(chǎn)稅作為以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。2011年1月，重慶首筆個人住房房產(chǎn)稅在當(dāng)?shù)厣陥笕霂?，其稅款?154.83元。2011年10月1日起對主城區(qū)內(nèi)符合要求存量獨棟商品住宅征收個人住房房產(chǎn)稅。重慶因此成為國內(nèi)首個對存量住房開征個人住房房產(chǎn)稅的城市。

　　黃奇帆表示，房產(chǎn)稅是一種相當(dāng)于國外物業(yè)稅的稅種，是一種財產(chǎn)稅。房地產(chǎn)是一個資本品、財產(chǎn)品，對資本品、財產(chǎn)品最合理的稅收調(diào)控就是征收直接稅，也就是房產(chǎn)稅。大家要知道，房產(chǎn)調(diào)控涉及好幾個方面，既有財稅調(diào)控問題，也有金融調(diào)控、土地調(diào)控、保障房調(diào)控、供求調(diào)控的問題。

　　黃奇帆還指出，“五個調(diào)控”各有各的功能，不能用一種調(diào)控代替所有調(diào)控。從財稅調(diào)控角度來講，我認為今后走向應(yīng)該是征收直接稅、物業(yè)稅，也就是財產(chǎn)稅。這種財產(chǎn)稅對于保有房產(chǎn)的人，如果需要很大的交稅成本，就會減少炒作，減少空關(guān)，對各種各樣的投機有抑制作用。我們現(xiàn)在的稅收過分集中在交易環(huán)節(jié)的稅種上，像所得稅、增值稅，營業(yè)稅等，交易環(huán)節(jié)收了稅以后，所有成本會堆到房產(chǎn)成本上，會推高房價，鑒于此，我們給中央建議，重慶政府愿意在征收房產(chǎn)稅上先行試點。

　　財政部部長助理王保安表示，中國將加快推進房產(chǎn)稅的實施，使它進一步發(fā)揮在房地產(chǎn)市場運行過程中的調(diào)控作用。他強調(diào)，下一階段有關(guān)部門將針對房地產(chǎn)市場的實際情況完善稅制，加快稅收政策的制定，抓緊總結(jié)上海、重慶兩個城市的房產(chǎn)稅試點經(jīng)驗，加快推進房產(chǎn)稅實施。

　　重慶市財政局副局長何志明介紹，截至2011年11月30日，重慶市主城區(qū)房產(chǎn)稅應(yīng)稅住房有8563套，建筑面積210萬平方米，建筑面積均價每平方米10992元。其中，在去年1月28日前購買的獨棟商品住宅3457套，建筑面積136萬平方米。目前，重慶房產(chǎn)稅征繳基本做到“應(yīng)收盡收”，征收率在99%以上，征收金額超過9000萬元，如今已達一億元。少部分沒有繳稅房屋的主要是產(chǎn)權(quán)證沒辦結(jié)、存在產(chǎn)權(quán)糾紛等。何志明說，重慶房產(chǎn)稅收入全部用于公共租賃住房的建設(shè)和維護。

　　對于目前房地產(chǎn)方面的稅收問題，中央財經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院稅收與財務(wù)管理系主任蔡昌在接受《證券日報》記者采訪時表示，目前我國房地產(chǎn)業(yè)交易環(huán)節(jié)的稅負較重，有目共睹。可以考慮適當(dāng)降低交易環(huán)節(jié)稅收。具體建議：營業(yè)稅減免、土地增值稅減免或遞延征收。第二是適當(dāng)?shù)脑黾映钟协h(huán)節(jié)稅收。比如在全國范圍內(nèi)普遍開征房產(chǎn)稅，對消費者嘗試按照占地面積和容積率計算征收占用土地的土地使用稅。其次對于調(diào)控限購的房產(chǎn)，適當(dāng)降低稅負率。對于不限購的房產(chǎn)，適當(dāng)提高稅負率。最后一點是對于房地產(chǎn)企業(yè)購買材料或者工程物資等，目前無法抵扣增值稅款，建議考慮抵扣相關(guān)稅金。（丁 鑫）

　　將落實首套住房和改善性住房的優(yōu)惠政策，滿足群眾自住性和改善性住房需求

　　繼續(xù)住房限購政策

　　天津

　　從天津市十五屆人大五次會議上獲悉，今年天津?qū)⒗^續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果，通過將住房限購、證后監(jiān)管、房地產(chǎn)市場監(jiān)管等有效的管理手段落實到位，實現(xiàn)提高利用效率、增加住房有效供給等目標，確保本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康持續(xù)發(fā)展。

　　天津2012年繼續(xù)大力推進保障性安居工程建設(shè)。為確保今年住房保障工作目標順利完成，全市提前將保障性住房建設(shè)用地納入年度供地計劃，確保優(yōu)先供應(yīng)，截至目前已落實保障性住房建設(shè)用地461公頃，占全年保障性住房建設(shè)用地計劃的93%。

　　據(jù)了解，2012年全市計劃建設(shè)保障性住房10.5萬套。包括公共租賃住房1.8萬套，其中市內(nèi)六區(qū)和環(huán)城四區(qū)計劃建設(shè)1萬套；濱海新區(qū)安排建設(shè)0.8萬套。經(jīng)濟適用住房7.1萬套，其中中心城區(qū)“城中村”改造定向安置房1萬套、示范鎮(zhèn)安置房5萬套；濱海新區(qū)安排建設(shè)1.1萬套。限價商品住房1.6萬套，其中市內(nèi)六區(qū)和環(huán)城四區(qū)1萬套；濱海新區(qū)安排建設(shè)0.6萬套。

　　今年，天津要準確把握宏觀調(diào)控政策和市場變化情況，動態(tài)監(jiān)測分析全市房地產(chǎn)市場運行情況，繼續(xù)深化證前證后監(jiān)管。建立杜絕逾期開工的長效機制，對逾期未開工時間長、面積大，連續(xù)兩次被通報批評的區(qū)縣，暫停經(jīng)營性土地出讓業(yè)務(wù)備案。依托監(jiān)管系統(tǒng)實現(xiàn)監(jiān)管信息共享，對逾期未開竣工項目，做到早發(fā)現(xiàn)早治理。同時，繼續(xù)強化市場監(jiān)察。加強中介機構(gòu)專項治理，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)行業(yè)秩序，實現(xiàn)從土地交易到房屋銷售的全程監(jiān)管。此外，天津今年還要進一步完善預(yù)售資金監(jiān)管操作規(guī)范和標準，對監(jiān)管資金應(yīng)交未交等企業(yè)違規(guī)情況實時監(jiān)測。規(guī)范新建商品房開盤環(huán)節(jié)的銷售行為，確保商品房銷售監(jiān)管工作的規(guī)范運行。

　　據(jù)悉，2011年天津新建商品住宅成交1464.5萬平方米，同比增長9%，新建商品住宅平均交易價格8272元/平方米，同比下降2.6%。新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管實現(xiàn)新突破，監(jiān)管面積達2403.83萬平方米，監(jiān)管金額累計達到840.63億元；全市共監(jiān)管存量房面積達352.97萬平方米，監(jiān)管資金達276.83億元。（沈 明）

　　建保障房24.1萬套

　　廣西

　　1月8日召開的自治區(qū)十一屆人大五次會議上，自治區(qū)政府主席馬飚在政府工作報告中提出，2012年將籌措資金432億，繼續(xù)辦好社保、衛(wèi)生、教育、安居、基礎(chǔ)設(shè)施、土地整治、農(nóng)補、生態(tài)、文化、計生等10個方面的惠民工程。其中，籌措資金79.23億元，開工建設(shè)保障性住房24.1萬套。以解決全區(qū)農(nóng)村中小學(xué)教師住房難為重點，加快推進公共租賃住房、廉租住房、經(jīng)濟適用住房、限價商品住房等建設(shè)。

　　嚴格執(zhí)行保障性住房建設(shè)質(zhì)量終身責(zé)任制。完善保障性住房分配、運營、管理和監(jiān)督機制，確保住房困難的中低收入家庭受益。改造農(nóng)村危房（含茅草房）20萬戶，其中今年6月底完成改造茅草樹皮房2.5萬戶。繼續(xù)實施農(nóng)村居民住房政策性保險。

　　據(jù)了解，截至去年12月底，廣西保障性安居工程項目開工建設(shè)31.95萬套（含租賃補貼45785戶），竣工住房97774套，完成投資168.62億元，為48萬人解決了住房難題。

來源：中國經(jīng)濟周刊

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