2012年房地產多元化發(fā)展戰(zhàn)略效果初現(xiàn)

　　2011年，全國超過120個城市出臺了房價調控目標，46個大中城市出臺了“限購令”，10個城市出臺了針對樓盤的強制“限價令”；2011年，央行6次加息、上調存款準備金率；2011年，房產稅落地實施，試點重慶、上?！?/p>

　　2011歲末，房地產調控政策或將在2012年放松的言論在坊間流傳，但緊隨著溫家寶總理、住建部的相繼表態(tài)，以及最后中央經濟工作會議的召開，確立“要堅持房地產調控政策不動搖，促進房價合理回歸”的政策導向，2012年房地產市場政策走向最終定調。

　　近日，著名財經評論員葉檀微博表示，對一些產品線單一、以豪宅為主、不肯降價換銷量、在價格上較為傲慢的企業(yè)，2012年會是非常難過的1年。央行貨幣委員會委員李稻葵微博在談房地產市場的軟著陸也表示，其中一目標就是 “取代傳統(tǒng)的、單一市場化的房地產新格局，在調整的過程中逐步地確立?！?/p>

　　對于不少大型房企來說，2011年嘗試非住宅類地產項目收獲頗豐?！?012年，房地產市場與其期盼政策變化，不如另辟蹊徑需找突圍之路?！背蔀樾袠I(yè)專家與企業(yè)高管的共識。

　　商業(yè)地產跑贏市場

　　比起住宅市場成交量的一路下行，商業(yè)地產卻為不斷降溫的房地產市場帶來一絲暖意。盡管此前黑石集團撤資，行業(yè)推斷其看空中國商業(yè)房地產未來走勢，而最近港資房企卻頻頻閃現(xiàn)內地市場，被傳抄底拿地。商業(yè)地產走勢一時間撲朔迷離。然而不可否認的是，早一步進入這一市場的企業(yè)，其銷售業(yè)績已經得到了商業(yè)地產的明顯助推，成效不俗。

　　龍湖地產近期公布的銷售業(yè)績報告顯示，2011年龍湖“天街”商業(yè)綜合體和“山·?！ず倍燃僮≌瑑蓚€全新業(yè)態(tài)在全國范圍內推出，累計銷售超過百億元。富力地產近期也稱，商業(yè)地產助推富力“逆勢突圍”。早在2011年上半年，富力商業(yè)地產盈利能力已經顯現(xiàn)，酒店營運收入增長37%，投資物業(yè)收入增長32%，達2.1億。

　　遠洋地產相關人士也透露，2011年，得益于商業(yè)市場的增長，上半年遠洋地產投資物業(yè)營業(yè)額大增66.2%，北京遠洋國際中心等辦公物業(yè)的租金收入上升，成為支撐增長的主要來源。據(jù)了解，遠洋商業(yè)地產已在全國擁有近20個處于在建階段的商業(yè)地產項目，布點城市主要有北京、天津、杭州等，預計2015年之前，這些地區(qū)將有約10個購物中心相繼亮相。

　　數(shù)據(jù)顯示，2011年前10個月，我國商業(yè)地產投資完成額7956.55億元，已超過2010年全年投資完成額，其中辦公樓投資2029.29億元，商業(yè)營業(yè)用房5927.26億元。北、上、廣、深以及大量二三線城市的商業(yè)地產項目，其整體出售價格和租金回報率明顯攀升。價格的升高得益于市場需求的攀升。

　　而對于商業(yè)地產市場的發(fā)展前景，遠洋地產行政總裁李明表示，目前北京乃至全國可開發(fā)的土地有限，未來中國地產行業(yè)需要依靠商業(yè)地產，而商業(yè)地產在國內尚處于初級階段，存在著廣闊的發(fā)展空間，加之有國外優(yōu)秀的經驗和模式可以借鑒，商業(yè)地產必將大有所為。

　　與商業(yè)地產存在投資風險被質疑的情況不同，旅游地產早先引人詬病的原因，則集中在可能對環(huán)境造成的影響和配套設施不健全等方面。中國房地產業(yè)協(xié)會副會長朱中在也曾提到，旅游地產發(fā)展挑戰(zhàn)多于機遇，但正所謂有需求就有市場，旅游地產依然成為眾多開發(fā)商追逐的對象。

　　以打造國際旅游島為目標的海南省為例，在經歷2011年的低迷之后，終于迎來歲末年初的黃金銷售期。根據(jù)搜房網數(shù)據(jù)監(jiān)控中心年底統(tǒng)計，2012年1月，海南全省預計有37個項目開盤，其中純新盤達30個，占比超過81%。

　　與海南較為成熟的旅游地產市場相比，其他省市雖然起步較晚，但發(fā)展勢頭卻不弱。

　　日前，大連萬達集團董事長王健林率隊、多家知名民營企業(yè)組成的投資團奔赴昆明，參加昆明市舉行的招商引資推介會，投資團就擬投資昆明的旅游文化項目與市委、市政府進行了交流。同期，重慶4家大型開發(fā)企業(yè)攜150億重慶資本空降貴州，共同開發(fā)旅游地產。今典集團張寶全之前更在京宣布，2012年今典將全面向旅游地產轉型。

　　而遠洋桃花島項目作為遠洋地產進軍安徽黃山地產市場的首個旅游項目，于去年10月開盤銷售，逆市熱銷及高性價比產品贏得了黃山及長三角客戶的良好口碑。也體現(xiàn)著房地產企業(yè)進軍旅游地產已經不是紙上談兵，部分企業(yè)已經具備了自己的產品線定位。

　　養(yǎng)老地產等多向開拓

　　伴隨著中國老齡化速度的加劇，國家“十二五”規(guī)劃中明確指出“積極應對人口老齡化，注重發(fā)揮家庭和社區(qū)功能，優(yōu)先發(fā)展社會養(yǎng)老服務，培育壯大老齡服務事業(yè)和產業(yè)。”近來，在調控及社會歷史進程的雙重推動下，養(yǎng)老住宅迎來了發(fā)展機遇。

　　保利、萬科、龍湖、華潤、花樣年等紛紛涉足養(yǎng)老地產。專家指出，隨著需求的逐步釋放與政策的完善，未來十年養(yǎng)老地產有望真正迎來快速發(fā)展階段。中國房地產業(yè)協(xié)會名譽會長、建設部原副部長宋春華表示，根據(jù)年齡和自理能力，老年人一般從自主打理過渡到需要幫助，最后是依靠護理，自己打理、需要幫助、依靠護理是養(yǎng)老的三種類型需求。養(yǎng)老地產的發(fā)展也在規(guī)范中日益前行。

　　同時，教育、工業(yè)地產等依托于區(qū)域資源的地產項目也獲得了長足的發(fā)展，定位為城市運營商的北大資源，其副總裁劉閣曾表示，要努力配合政府做好民生改善工作，在滿足居住需求之外，更多滿足居民對教育、醫(yī)療等方面的需求。

　　“多元化發(fā)展格局是降低企業(yè)自身經營風險的有效措施，提升企業(yè)在變化的市場環(huán)境中能有效的抵御風險，保障廣大股東權益最為有效的策略?！崩蠲髡J為，住宅開發(fā)作為短期行為，銷售完成后就不再屬公司所有，這一特點決定其無法享受資產升值收益?！拔磥恚h洋地產將穩(wěn)健拓展物業(yè)投資，除了在商業(yè)地產領域大展拳腳之外，遠洋地產旗下的產業(yè)地產、保障房項目、物業(yè)管理、裝飾等業(yè)務也逐漸進入發(fā)力期。”

　　但專家也提醒，從大環(huán)境看，不論宏觀調控如何，大方向不會改變。即使是準備金下調，是對整個經濟大環(huán)境的，而不單純針對房地產業(yè)，而旅游地產、商業(yè)地產、養(yǎng)老地產等主題地產的發(fā)展與住宅地產不同，拼的更多是人才、經驗、應用管理等問題，企業(yè)對此應慎重切忌盲目跟風。

來源：千龍網

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