北京中原：2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)將在限速中前行

限購(gòu)、差別化信貸和稅收政策的多重限制下，2011年中國(guó)樓市風(fēng)雨驟變，讓人噤若寒蟬。這一年，全國(guó)超過120個(gè)城市出臺(tái)了房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)，46 個(gè)大中城市出臺(tái)了“限購(gòu)令”，10個(gè)城市出臺(tái)了針對(duì)樓盤的強(qiáng)制“限價(jià)令”;這一年，央行6次加息、上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，這一年，房產(chǎn)稅“靴子”落地，試點(diǎn)重慶、上海。調(diào)控如沖擊波，對(duì)市場(chǎng)殺傷力巨大。而對(duì)于已經(jīng)到來的2012年，中國(guó)樓市又將演繹怎樣的格局?

2012冷清開局降價(jià)趕不上“預(yù)期”

北京市住建委網(wǎng)站網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，今年第一周（1月1日—7日）北京住宅（新建商品住宅和二手住宅）網(wǎng)簽總量為2303套，比去年最后一周下跌34%，與去年同期相比更是大幅下跌了64.3%，創(chuàng)近4年來新低。

據(jù)報(bào)道，上海地區(qū)元旦期間樓市成交慘淡。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，2012年1月1日上海成交84 套商品房;1月2日上海成交129套商品房，其中住宅類商品房成交量只有21套;1月3日，上海市商品房成交97套。元旦期間一線城市樓市繼續(xù)冷清，購(gòu)房者觀望情緒濃厚，北京、上海樓市成交量同比大幅下跌。

北京中原市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，2011年幾乎所有大中城市的樓市都無可幸免地遭遇寒潮，預(yù)計(jì)2012年的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，將在“限速”中前行。目前拐點(diǎn)漸顯，預(yù)期在6-12個(gè)月內(nèi)房?jī)r(jià)還有可能出現(xiàn)10%到20%的下調(diào)空間。北京等一線城市房?jī)r(jià)繼續(xù)下調(diào)超過15%的可能性非常大，而二三線城市出現(xiàn)10%左右下跌的可能性也非常大。

對(duì)于2012年樓市走勢(shì)，相關(guān)人士認(rèn)為，2011年住宅交易量持續(xù)下滑引發(fā)價(jià)格松動(dòng)，2012年樓市調(diào)控不會(huì)放松，這會(huì)加深市場(chǎng)的降價(jià)預(yù)期和購(gòu)房者的抄底心態(tài)。多位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士指出，預(yù)計(jì)2012年一季度或?qū)⒂懈蠓鹊摹敖祪r(jià)潮”出現(xiàn)。

2012年，“沒有最低，只有更低”或一語成讖。如果說，去年降房?jī)r(jià)，還是少數(shù)開發(fā)商的先知先覺，還是試探市場(chǎng)，那么，2012年降價(jià)已成共識(shí)，降價(jià)不是本事，降價(jià)賣得掉才叫水平。購(gòu)房者的預(yù)期值就是“降到底”，但是底在哪里，卻沒人知道。

調(diào)控從緊2012樓市“前低后高”?

種種跡象表明，2012年樓市已在冷清中開場(chǎng)。政策層面看，房地產(chǎn)市場(chǎng)一直顯示“政策從緊”信號(hào)。從高層官員眾口一辭強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控不放松，到從行動(dòng)上再三摁住地方政府蠢蠢欲動(dòng)的松綁沖動(dòng)，顯示決策層對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控不會(huì)輕易松手，限購(gòu)等政策亦難以很快淡出。

去年12月下旬，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部召開年度工作會(huì)議，會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。而去年12月召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，“堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控”亦成為最基本精神。

住建部部長(zhǎng)姜偉新在年度會(huì)議上強(qiáng)調(diào)，明年將繼續(xù)執(zhí)行現(xiàn)有各項(xiàng)調(diào)控政策，不動(dòng)搖、不放松。嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策，支持居民的合理購(gòu)房需求，優(yōu)先保證首次購(gòu)房家庭的貸款需求。

有專家預(yù)計(jì)，保障房體系和房產(chǎn)稅改革將成為2012年住房政策兩大著力點(diǎn)，為短期行政性手段的退出做準(zhǔn)備，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

分析人士表示，上述消息打消了市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的寬松預(yù)期，只表明無論宏觀政策明年在其他任何行業(yè)上寬松，房地產(chǎn)行業(yè)也毫無可能。

北京中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)顯示，截止1月7日，2011年開始限購(gòu)的全國(guó)46個(gè)大中城市，在2012年第一周仍然維持著之前的政策力度。雖然未有繼續(xù)加強(qiáng)力度的城市，但是也沒有一個(gè)城市放寬政策。重點(diǎn)城市北京、上海、廣州、深圳、等地已經(jīng)相繼明確表態(tài)將在今年繼續(xù)執(zhí)行住房限購(gòu)政策，給市場(chǎng)釋放出明確信號(hào)。

中國(guó)銀行在2011年12月31日發(fā)布的《2012年一季度宏觀經(jīng)濟(jì)金融展望報(bào)告》稱，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整還將延續(xù)，預(yù)計(jì)2012年房?jī)r(jià)仍將持續(xù)緩慢回落，全年銷售量跌幅約為15%，將呈現(xiàn)“前低后高”的震蕩趨勢(shì)。

毫無疑問，樓市調(diào)控正在考驗(yàn)決策者的智慧，持續(xù)調(diào)控是否會(huì)令中國(guó)經(jīng)濟(jì)跌入“硬著陸”深淵、保障房能否力挽狂瀾、限購(gòu)令何時(shí)全身而退等疑問，都會(huì)在2012年見分曉。

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