房地產(chǎn)行業(yè)：降價(jià)范圍繼續(xù)擴(kuò)大

　　一、 事件概述

　　統(tǒng)計(jì)局公布12月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格指數(shù)：一、新建商品住宅（不含保障性住房）價(jià)格變動(dòng)情況

　?。ㄒ唬┡c上月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有52個(gè)，持平的城市有16個(gè)。與11月份相比，12月份環(huán)比價(jià)格下降的城市增加了3個(gè)。環(huán)比價(jià)格上漲的2個(gè)城市中，漲幅均為0.1%。（二）與上年同月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有9個(gè)，比11月份增加了5個(gè)。漲幅回落的城市有55個(gè)。12月份，同比漲幅在5.0%以內(nèi)的城市有60個(gè)。

　　二、二手住宅價(jià)格變動(dòng)情況

　?。ㄒ唬┡c上月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有51個(gè)，持平的城市有16個(gè)。與11月份相比，12月份環(huán)比價(jià)格下降和持平的城市增加了4個(gè)。環(huán)比價(jià)格上漲的城市中，漲幅均未超過0.2%。（二）與上年同月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有29個(gè)，比11月份增加了8個(gè)。同比漲幅回落的城市有33個(gè)。12月份，同比漲幅在5.0%以內(nèi)的城市有34個(gè)。

　　二、 分析與判斷

　　新建商品住宅降價(jià)城市個(gè)數(shù)繼續(xù)擴(kuò)大，平均跌幅加深與11月相比，房?jī)r(jià)環(huán)比下降的城市個(gè)數(shù)上升3個(gè)至52個(gè)，環(huán)比平均下降0.22%，降幅較上個(gè)月有所擴(kuò)大。顯示出新房降價(jià)的范圍趨于全國(guó)化，降價(jià)大幕拉開。

　　二手住宅環(huán)比降價(jià)城市個(gè)數(shù)進(jìn)一步增加，環(huán)比跌幅與上月持平與11月相比，房?jī)r(jià)環(huán)比下降的城市個(gè)數(shù)增加了4個(gè)至51個(gè)，環(huán)比平均下降0.46%，降幅與上個(gè)月持平，但房?jī)r(jià)絕對(duì)水平依然處于下降通道。

　　三、 投資策略：無基本面支撐的純政策博弈風(fēng)險(xiǎn)依然較高，維持中性評(píng)級(jí)2011年中、西部區(qū)域商品房均價(jià)分別上漲16.3%和14.7%，遠(yuǎn)超東部區(qū)域3.7%的房?jī)r(jià)漲幅，即使在年初中央對(duì)40余個(gè)城市實(shí)施了嚴(yán)厲的限購和限貸政策，中西部區(qū)域的房?jī)r(jià)依然保持了平均15%以上的增長(zhǎng)。而東部區(qū)域3.7%的房?jī)r(jià)漲幅基本上符合調(diào)控預(yù)期，顯示出調(diào)控政策的作用體現(xiàn)出巨大的區(qū)域差異特征。

　　我們預(yù)計(jì)在2012年，政策出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)式放松的概率依然較小，在房?jī)r(jià)漲幅依然較高的背景下，政策放松僅有在不觸碰限購底線下的微調(diào)一種方式，而這對(duì)基本面的利好作用可能無法像2008年底那次一樣顯著。而1月累計(jì)日均成交套數(shù)與去年同期相比呈現(xiàn)大幅下滑，一、二、三線城市分別下滑46%、50%和58%。

　　短期市場(chǎng)進(jìn)入政策利好真空期和基本面景氣下行期，板塊前期相對(duì)強(qiáng)勢(shì)將有可能受到一定程度抑制，而資金面過于集中于資質(zhì)優(yōu)良的白馬股，也將使得博弈的均衡狀況變得更加不穩(wěn)定。中期來看，行業(yè)依然處于基本面下行的初期，板塊依然維持"中性"評(píng)級(jí)。

　　四、 風(fēng)險(xiǎn)提示：

　　政策利好程度和時(shí)間點(diǎn)低于預(yù)期，基本面下滑速度超預(yù)期。

來源：搜狐證券

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