房地產(chǎn)承繼式調(diào)控新篇 多渠道引資破解保障房難題

　　2010年1月，國務(wù)院出臺“國十一條”，嚴(yán)格二套房貸款管理，首付不得低于40%，加大房地產(chǎn)貸款窗口指導(dǎo)；其后，國四條、新國四條、國十條魚貫而出；2011年1月，國務(wù)院再出臺房地產(chǎn)調(diào)控措施“新國八條”，限購令、一房一價、保障房建設(shè)、房產(chǎn)稅試點等全方位政策相繼出臺。至今，被稱之為史上最嚴(yán)調(diào)控政策組合已滿兩年。樓市經(jīng)歷風(fēng)云變遷，住宅投機日趨減少，樓市庫存急劇飆高。2012年房地產(chǎn)“承繼式調(diào)控”的總體精神不會改變，樓市將會上演一幕幕好戲。那么，已經(jīng)開局的2012年樓市正在面臨著怎樣的挑戰(zhàn)，又會做出怎樣的調(diào)整？

　　2011年底召開的中央經(jīng)濟工作會議指出，要繼續(xù)加大保障型住房的投入，同時推進房產(chǎn)稅改革試點，堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進房價合理回歸。關(guān)于如何繼續(xù)調(diào)控，住建部部長姜偉新多次表達了“承繼式調(diào)控”的總體精神。所謂“承繼式”的原則，即在一個現(xiàn)有政策退出之前，先設(shè)定好一個承繼的后續(xù)政策，如果后續(xù)政策沒有研究好，不具備出臺實施的條件，那么既有出臺的政策就不會退出。而此舉的主旨精神，在于避免出現(xiàn)政策的“空檔期”。

　　2012年開局，房地產(chǎn)調(diào)控下半場的主要政策逐漸浮出水面。雖然房價過快上漲的腳步被遏制住了，但是相對于去年初各省市制定的調(diào)控目標(biāo)而言，多數(shù)省市并未實現(xiàn)這一目標(biāo)。于是，限購令繼續(xù)執(zhí)行，而房產(chǎn)稅則擴大試點范圍。但作為重頭戲的保障房建設(shè)，2012年開工量降低至700萬套，同時，限定500萬套的竣工量，在此情況下，各地紛紛出招，引導(dǎo)多渠道資金參與，破解保障房建設(shè)難題。

　　政策從嚴(yán)決心堅定

　　局部微調(diào)已成共識

　　進入2011年下半年以來，溫家寶總理多次強調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控的決心不動搖，國務(wù)院會議和中央經(jīng)濟工作會議也對調(diào)控政策的繼續(xù)進行多番討論，調(diào)控政策繼續(xù)從嚴(yán)的決心十分堅定。不過，在歐洲國家信用主權(quán)普遭降級，世界經(jīng)濟復(fù)蘇一片陰霾的情形之下，調(diào)控政策會適當(dāng)局部微調(diào)，成為業(yè)界共識。

　　在日前召開的上海市“兩會”上，上海市市長韓正表示，“今年上海將貫徹落實中央關(guān)于加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策措施，加大普通商品房供應(yīng)，調(diào)整普通商品住房標(biāo)準(zhǔn)，完善個人住房房產(chǎn)稅改革試點，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，實現(xiàn)全年新建住房價格穩(wěn)中有降?！?/p>

　　北京今年仍將調(diào)控目標(biāo)定為“穩(wěn)中有降”。北京市副市長陳剛在兩會政務(wù)詢問咨詢會現(xiàn)場表示，今年北京將繼續(xù)“穩(wěn)中有降”的房價調(diào)控目標(biāo)，支持自住型和改善型住房需求，加大公租房投入，引導(dǎo)租賃型住房消費。

　　去年底，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部知會地方政府，對于限購政策將要于2011年年底到期的地方，地方政府需要在政策到期之后對限購政策進行延續(xù)。除了短暫出臺過“松綁”政策的成都和佛山，北京、南京、常州、馬鞍山等城市出臺的交易稅費減免措施，在部分業(yè)內(nèi)人士看來“目的仍然是為樓市松綁”，而更多的限購城市主管部門，則選擇靜觀其變，對限購令走向諱莫如深。

　　直至住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的表態(tài)，及時化解了這一尷尬，不過，部分地方政府至今并無明確表態(tài)。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部雖然表示限購令要繼續(xù)執(zhí)行，但是對于限購究竟執(zhí)行到什么時候，限購的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)、執(zhí)行范圍等等一系列細(xì)節(jié)，住建部并未明示。

　　限價方面，由于中山市已明確表示限價令到期不延續(xù)，有關(guān)部門對此也沒有明確表態(tài)。實際上，2011年各地推出的限價大多都是為了完成年度房價控制目標(biāo)，而去年初公布的年度房價目標(biāo)又大多與GDP和人均可支配收入增速掛鉤，幾乎都預(yù)留了10%左右增幅的空間，因此倘若限價令繼續(xù)推行仍然如此，其對促進房價回歸合理的意義也并不是太大。

　　至今，大部分城市都沒有公布今年房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)，對于部分明令要繼續(xù)執(zhí)行的政策，也是三緘其口?！?011年中國130個城市土地市場交易情報》顯示，2011年全國130個城市土地出讓金總額為18634.4億元，同比減少13%，成交量減少和成交單價下降是住宅類用地出讓金減少的主要原因。與此同時，歐洲國家信用主權(quán)普遭降級，世界經(jīng)濟復(fù)蘇一片陰霾的情形之下，調(diào)控政策會適當(dāng)局部微調(diào)，成為業(yè)界共識。

　　北京中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉在接受《證券日報》記者采訪時表示，目前樓市調(diào)控已經(jīng)基本見效，2012年部分城市可能在一定程度上恢復(fù)放寬三線城市的中小套型的購房政策。至于地方政府具體會如何調(diào)整調(diào)控措施，張大偉認(rèn)為，主要可分為三種情況。

　　首先是短期沖關(guān)型，主要是因為持續(xù)調(diào)控動力有限。接近年底，在珠海、中山密集宣布“限價”后，廣州增城國土資源局亦用口頭通知的方式再次強調(diào)了“限價”。

　　其次是低調(diào)松綁型，多舉措促進交易。近段時間，有部分城市地方政府已經(jīng)開始在政策焦點之外悄然“松綁”。北京、杭州、重慶、長春紛紛在土地出讓、房源解禁、資格放寬等環(huán)節(jié)試水，以促進市場的持續(xù)健康發(fā)展。

　　最后是底線試探型，采用直接優(yōu)化“限購”的方式。佛山于11月份出臺“限購”放松令，不過政策發(fā)布后，即被緊急叫停，還沒來得及實施；隨后，成都亦出臺優(yōu)化“限購”之舉，但同樣在一個星期內(nèi)被叫停。

　　諾亞中國財富管理中心研究部總經(jīng)理連凱認(rèn)為，2012年下半年房價進入下跌臨界點的可能性較大。如果出現(xiàn)中小開發(fā)商倒閉大規(guī)模增加的現(xiàn)象，2012年下半年具備政策放松的可能性。不過，為了防止房價報復(fù)性反彈，預(yù)計政策不會全面放松，主要方向是降低普通購房者的購房負(fù)擔(dān)、放松限購的范圍等。

　　上海易 居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭認(rèn)為，2012年下半年，早則年中前后，政策會進行一定程度的調(diào)整，首套房貸優(yōu)惠將首當(dāng)其沖，部分城市限購會有所松動，個別城市房產(chǎn)稅試點后，限購有可能順勢退出。

來源：證券日報

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