房地產(chǎn)行業(yè):去庫存、控投資、盼轉(zhuǎn)機(jī)

　　全國銷量整體在4季度均有明顯的回落,全國步入促銷降價階段,區(qū)域表現(xiàn)有所分化。從市場的調(diào)整的情況來看,開發(fā)商普遍反映,9-10月以后,市場出現(xiàn)明顯的回落,但迄今為止,開發(fā)商對于市場驟降和超預(yù)期回落的原因并未有較好的邏輯或數(shù)據(jù)證明。其中上半年銷量萎縮幅度較大的一線城市,價格在4季度出現(xiàn)明顯的下調(diào),很多樓盤的價格普遍調(diào)整幅度在20%左右,而上半年銷售表現(xiàn)較好的二三線城市,伴隨著量的萎縮,開發(fā)商開始進(jìn)行一定幅度的促銷,整體來看,全國進(jìn)入降價促銷階段。

　　開發(fā)商對于2012年上半年市場看淡成為一致預(yù)期。參加我們電話會議的開發(fā)商普遍認(rèn)為2012年市場會處于相對低迷的狀況,其中對于上半年市場的判斷更趨于一致,看淡成為主流;下半年而言,或有部分開發(fā)商認(rèn)為存在轉(zhuǎn)機(jī),或繼續(xù)持相對謹(jǐn)慎的態(tài)度。其中上半年看淡的主要理由是:1市場步入深度觀望;2新增供貨的持續(xù)增加和資金鏈的緊張,都導(dǎo)致市場預(yù)期難以發(fā)生逆轉(zhuǎn)?；趯τ谑袌鱿鄬Ρ^的預(yù)期,開發(fā)商對于價格調(diào)整適應(yīng)心態(tài)普遍增強(qiáng),但愿意調(diào)價的幅度基本在20%左右。

　　2012年經(jīng)營計劃:控投資、調(diào)結(jié)構(gòu)、去庫存。基于對市場的銷售悲觀和自身增長放緩的預(yù)期雖未明確銷售計劃,但是開發(fā)商普遍的銷售目標(biāo)以持平到略增長為主,開發(fā)商大多做出調(diào)整投資和新開工的決策,大致調(diào)整的幅度在0%-40%左右不等;對2012年上半年土地購置的意愿也較為慘淡,和我們交流的開發(fā)商普遍表示,土地市場機(jī)會尚未到來,雖然近期土地市場頻繁流拍,找一線開發(fā)商談土地合作的機(jī)會也有所增加,但普遍價格偏高,因此,開發(fā)商出手的意愿普遍較弱。

　　申萬觀點(diǎn):期待市場轉(zhuǎn)機(jī)。從開發(fā)商的溝通情況來看,我們認(rèn)為,大致的判斷并未明顯超越我們的預(yù)期?；趯τ谫Y金整體偏緊以及開發(fā)商收縮意愿的強(qiáng)烈,我們?nèi)匀徽J(rèn)為,未來市場最為確定的是來自于投資和開工的繼續(xù)回落,1季度將成為繼2011年4季度后下一個投資下滑的視點(diǎn);而不確定則來自于市場銷售的走勢,基于對于上半年特別是1季度信貸投放量增多,我們認(rèn)為,市場銷售顯著低于預(yù)期的概率并不大。整體來看,維持前期的判斷,在信貸轉(zhuǎn)機(jī)中,尋求銷售的支撐;在投資下滑中,尋求政策博弈的空間。
　　

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