張宏偉：從房地產(chǎn)投資增速看未來市場走勢

　　據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2011年全年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資61740億元，比上年名義增長27.9%扣除價格因素實際增長20.0%，增速比前三季度回落4.1個百分點，比上年回落5.3個百分點；

　　從房地產(chǎn)開發(fā)投資增速而言，幾乎都看不出政策調(diào)控有明顯作用。同策咨詢研究數(shù)據(jù)顯示，2010年全年房地產(chǎn)投資達到4.8萬億，其中住宅為3.4萬億，占到70%。房地產(chǎn)投資增速達33.2%，住宅投資增速為32.9%，幾乎一樣。這樣的投資增速，不僅是2009年16.1%的2倍，高于2008年的20.8%，也高于樓市異?；鸨?007年的30%，甚至創(chuàng)下1997年以來的最高記錄。

　　而2011年全年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資61740億元，比上年名義增長27.9%扣除價格因素實際增長20.0%，增速比前三季度回落4.1個百分點，比上年回落5.3個百分點；其中住宅投資增長30.2%，分別回落5.0和2.6個百分點。從投資角度來說，本輪樓市調(diào)控以來，全國房地產(chǎn)投資仍在高位運行，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速沒有明顯受到調(diào)控政策的影響。

　　但是，常態(tài)化調(diào)控導(dǎo)致部分開發(fā)企業(yè)資金面相對緊張，部分開發(fā)商投資項目確實有停工，放緩項目開發(fā)節(jié)奏的現(xiàn)象，這是否可以說是房地產(chǎn)投資已經(jīng)顯現(xiàn)出放緩的趨勢？有關(guān)業(yè)內(nèi)外人士認為2012年整個房地產(chǎn)形勢會不太樂觀，房地產(chǎn)投資將會出現(xiàn)下滑，未來房地產(chǎn)投資增速是否會出現(xiàn)這樣的狀況？

　　從現(xiàn)在趨勢來看，部分房企項目確實出現(xiàn)停工或者放緩項目的開發(fā)周期，但是，總體而言，未來尤其是2012年房地產(chǎn)投資增速不會出現(xiàn)大幅下滑，2012年房地產(chǎn)投資應(yīng)該是相對平穩(wěn)，估計市場層面今年和去年差不多少，投資數(shù)據(jù)這塊也不會太差，原因有四：

　　第一、歷年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速沒有明顯受到調(diào)控政策的影響。

　　從房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)角度而言，2011年全年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資61740億元，比上年名義增長27.9%扣除價格因素實際增長20.0%，增速比前三季度回落4.1個百分點，比上年回落5.3個百分點，盡管增速的同比環(huán)比數(shù)據(jù)出現(xiàn)回落，但是2011年全年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資比上年名義增長27.9%的速度，高于2008年的20.8%，幾乎可以趕上樓市異?；鸨?007年的30%投資增速。即使按照扣除價格因素實際增長速度來看，也幾乎沒有出現(xiàn)增速大幅下滑的現(xiàn)象。

　　第二、2011-2012年大量增加的保障性住房投資，有可能會抵消商品房市場投資實際可能存在的下降，尤其是抵消部分房企放緩項目開發(fā)節(jié)奏而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場實際投資下降的現(xiàn)象。

　　第三、房產(chǎn)是“期貨”，當前項目投資往往1-2年后才可以進行銷售，投資增速是反映未來1-2年甚至更長時間的房地產(chǎn)市場預(yù)期，未來房地產(chǎn)市場仍然中長期看好。

　　同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認為，從2010-2011年本輪調(diào)控的效果而言，其實，樓市調(diào)控對于房地產(chǎn)行業(yè)利潤的影響是基于樓市成交量縮減及房價過快上漲態(tài)勢的控制而導(dǎo)致的行業(yè)利潤總量減少，而不是由于宏觀樓市價格確實出現(xiàn)10-15%以上的趨勢性下跌而導(dǎo)致行業(yè)利潤空間縮小。因此，從總體上來講，盡管有個別龍頭房企在做大幅降價回籠資金，但本輪調(diào)控對于房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的利潤空間并沒有受到太大的影響。

　　從2012年房地產(chǎn)市場預(yù)期來看，上半年應(yīng)該不會有明顯的好轉(zhuǎn)，但下半年面臨著市場機會，尤其是成交量反彈的機會。在2012年6月底全國住房信息互聯(lián)之后，樓市限購或逐步取消，那么房地產(chǎn)市場將迎來相對平穩(wěn)健康的發(fā)展時代。因此，在未來2-3年甚至更長一段時間，樓市調(diào)控將慢慢轉(zhuǎn)向，房地產(chǎn)市場又將迎來新一輪的發(fā)展周期。從這個意義角度而言，當前的房地產(chǎn)市場投資狀況將直接反映到未來1-2年甚至更長時間段的房地產(chǎn)市場市場預(yù)期，2012年房地產(chǎn)投資增速并不會出現(xiàn)大幅下滑。

　　第四、從全國市場投資情況來看，城市化進程的主力是二三線城市、甚至三四線城市，這些城市受到樓市調(diào)控的影響并不大。從各個城市的發(fā)展規(guī)劃來看，大多數(shù)城市都出臺了類似于新城、新區(qū)、城市副中心等發(fā)展規(guī)劃，在這樣的發(fā)展規(guī)劃下，未來這些城市仍將保持相對較高的房地產(chǎn)投資的增速。

來源：新浪地產(chǎn) 作者：張宏偉

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