房地產(chǎn)：投資臺(tái)階式下滑 最糾結(jié)的時(shí)期即將來臨

　　全年投資增速基本符合預(yù)期，12月投資指標(biāo)臺(tái)階式下滑。

　　2011年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資61740億元，比上年增長(zhǎng)27.9%，增速比上年回落5.3個(gè)百分點(diǎn)，比1-11月回落2個(gè)百分點(diǎn)，12月同比增長(zhǎng)12.33%，比上月下滑近8個(gè)百分點(diǎn)。施工面積50.80億平方米，比上年增長(zhǎng)25.3%，增速比上年回落1.2個(gè)百分點(diǎn)，比1-11月回落2.6個(gè)百分點(diǎn)，12月當(dāng)月同比下降21%；新開工面積19.01億平方米，增長(zhǎng)16.2%，增速比上年回落24.4個(gè)百分點(diǎn)，比1-11月回落4.3個(gè)百分點(diǎn)，當(dāng)月同比下滑19%；房屋竣工面積8.92億平方米，增長(zhǎng)13.3%，增速比上年提高5個(gè)百分點(diǎn)，比1-11月回落9.0個(gè)百分點(diǎn)，當(dāng)月同比上升9%。

　　而刨去保障房，全年商品房投資大約比上年增長(zhǎng)15%，比上年增速至少下滑了16個(gè)百分點(diǎn)；新開工量基本零增長(zhǎng)，比上年增速至少下滑了21個(gè)百分點(diǎn)。

　　全年投資增速基本符合預(yù)期，12月投資指標(biāo)臺(tái)階式下滑主要原因在于新開工和施工同比下滑顯著，由于2011年竣工增速提升以及2012年新開工意愿可能進(jìn)一步下滑，預(yù)計(jì)投資增速還會(huì)繼續(xù)下探。

　　全年商品房量?jī)r(jià)微升，好于預(yù)期，主要增長(zhǎng)動(dòng)力仍來源于三四線城市。

　　2011年，全國(guó)商品房銷售面積10.99億平方米，比上年增長(zhǎng)4.9%，增速比上年回落5.7個(gè)百分點(diǎn)，比1-11月回落3.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積增長(zhǎng)3.9%，辦公樓銷售面積增長(zhǎng)6.2%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積增長(zhǎng)12.6%。商品房銷售額59119億元，增長(zhǎng)12.1%，增速比上年回落6.8個(gè)百分點(diǎn)，比1-11月回落3.9個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅銷售額增長(zhǎng)10.2%，辦公樓銷售額增長(zhǎng)16.1%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額增長(zhǎng)23.7%。全年銷售均價(jià)比上年增長(zhǎng)7%。

　　12月當(dāng)月銷售面積同比下降7%；當(dāng)月銷售額同比下降1%，當(dāng)月銷售均價(jià)環(huán)比下降6%，累計(jì)均價(jià)比上月下滑1.8%。

　　全年銷量好于預(yù)期，主要增長(zhǎng)動(dòng)力仍來源于三四線城市，根據(jù)我們監(jiān)測(cè)，重點(diǎn)一二線城市2011年銷量相對(duì)于2010年平均下滑14%。

　　調(diào)控之下外部融資增速持續(xù)回落，自籌資金依舊是資金的主要來源，利用外資加速回落。

　　2011年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源83246億元，比上年增長(zhǎng)14.1%，增速比上年回落12.1個(gè)百分點(diǎn)，比1-11月回落4.9個(gè)百分點(diǎn)。

　　其中，調(diào)控之下外部融資增速回落，自籌資金依舊是資金的主要來源。各項(xiàng)增速與上年相比均有大幅下滑，其中國(guó)內(nèi)貸款與2010年持平，利用外資增長(zhǎng)2.9%，自籌資增長(zhǎng)28.0%，定金及預(yù)收款增長(zhǎng)12.1%，個(gè)人按揭貸款下降12.2%。自籌資金增長(zhǎng)占資金來源41%，顯著超出08年37%的水平。

　　后期數(shù)據(jù)預(yù)判:投資方面，預(yù)計(jì)2012年一季度行業(yè)投資將產(chǎn)生更大幅度的下滑，2012年全年投資增速預(yù)計(jì)在中性情況下約為13%，新開工面積下滑6%。銷量方面，市場(chǎng)仍處于深度博弈期，2012年量?jī)r(jià)均存在下滑壓力，商品房銷售額或下滑11%。資金面方面，外部融資環(huán)境并未實(shí)質(zhì)好轉(zhuǎn)，自籌資金比例仍將維持高位。總體預(yù)計(jì)基本面將在2012年中期左右見底，上半年（可能在一季度末和二季度初）將經(jīng)歷政策和基本面最為糾結(jié)的時(shí)期，但當(dāng)前貨幣供應(yīng)拐點(diǎn)已經(jīng)先于基本面底部顯現(xiàn)，且通脹下行將給流動(dòng)性釋放提供更大的空間。

　　
來源： 齊魯證券 作者： 丁晨 周濤

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