2012年房地產(chǎn)政策“充滿想象”

　　經(jīng)歷了去年“史上最嚴(yán)”調(diào)控政策，房地產(chǎn)市場的走勢已經(jīng)轉(zhuǎn)向，市場預(yù)期趨向悲觀，一些城市商品住房銷量大幅回落，70個大中城市房屋價格指數(shù)環(huán)比已經(jīng)停漲甚至回落。
　　

　　在市場出現(xiàn)普遍調(diào)整的情況下，2012年房地產(chǎn)政策的走向就顯得非常關(guān)鍵。決定我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的諸多因素中，調(diào)控政策的影響比重較大。如果房地產(chǎn)政策依然以行政限制性措施為主，且力度不變甚至加強，那么房地產(chǎn)市場很可能繼續(xù)下調(diào)，并對上下游實體經(jīng)濟產(chǎn)生不利影響；在評估市場影響及明確調(diào)控目標(biāo)的前提下，對相關(guān)調(diào)控政策進行微調(diào)，那么房地產(chǎn)市場的發(fā)展將更加理性，更加有利于實體經(jīng)濟的穩(wěn)定。

　　
　　對房地產(chǎn)成交影響最大的政策，毫無疑問是限購、限貸、限價等行政限制措施。房地產(chǎn)之所以成為商品，就是能夠自由地交易或交換。限購等政策本質(zhì)是部分取消了房地產(chǎn)的商品功能。限購作為一項短期行政措施，可以遏制由于升值預(yù)期、供不應(yīng)求等市場因素導(dǎo)致的價格過快上漲，但如果長期執(zhí)行，則損害了市場經(jīng)濟本身的規(guī)則，與我國經(jīng)濟體制的改革方向是相悖的。
　　

　　去年末召開的中央經(jīng)濟工作會議對今年經(jīng)濟的定調(diào)是“穩(wěn)中求進”，執(zhí)行積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，并增強調(diào)控的針對性、靈活性、前瞻性。對于房地產(chǎn)業(yè)，經(jīng)濟工作會議的定調(diào)是“要堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進房價合理回歸，加快普通商品住房建設(shè)，擴大有效供給，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展”。從表述看，一方面是說堅持調(diào)控政策不動搖，一方面也強調(diào)了要加快普通商品住房建設(shè)，擴大供給。這個定調(diào)實際給了市場很大的想象空間。

　　
　　如何理解堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖？限購是房地產(chǎn)調(diào)控政策的重要內(nèi)容，堅持調(diào)控不動搖，就包含了堅持限購不動搖的意味。但限購本身有很多約束條件，堅持限購不動搖，并不意味著機械地執(zhí)行2011年式的限購。在堅持限購這一原則的基礎(chǔ)上，2012年政府執(zhí)行過程中將更加靈活的策略。這本身也是有市場需求的。偏執(zhí)的限購將極大地打擊市場景氣，特別是強調(diào)了戶籍與限購政策的結(jié)合，帶來了極大不公平。

　　
　　限購對市場帶來的風(fēng)險顯然不止這些，2012年中國經(jīng)濟面臨的最大風(fēng)險就是房地產(chǎn)投資的下滑。一方面，作為拉動中國經(jīng)濟投資的引擎，房地產(chǎn)投資的熄火將極大影響整體經(jīng)濟投資的增幅。另一方面，房地產(chǎn)市場的調(diào)整直接影響地方政府土地出讓金的收入。2012年約有1.8萬億地方債務(wù)到期，土地收入的減少，加上地方債務(wù)的到期，如果地價大幅下調(diào)，地方政府的償債能力將大幅下降。從近期住建部：“應(yīng)消除外地戶口購當(dāng)?shù)厣唐贩恐贫日系K”的表態(tài)以及北京、上海對普通商品住房標(biāo)準(zhǔn)的重新定義，可看出從中央部委到地方政府，正在更加靈活地執(zhí)行限購政策。
　　

　　2012年另一個重要政策動向是，在上海、重慶進行試點的基礎(chǔ)上，房產(chǎn)稅今年有望進一步擴大試點規(guī)模。房產(chǎn)稅未來的主要作用是擔(dān)當(dāng)?shù)胤秸闹饕杖雭碓础Ｔ谝欢ǔ潭壬?，地方政府可以擺脫土地財政的束縛。在市場層面，房產(chǎn)稅能夠有效打擊投資、投機性購房，由于每個家庭都有一定的免稅住房面積，因此，房產(chǎn)稅對于普通的住房需求影響不大。

　　
　　目前房產(chǎn)稅執(zhí)行最大的困難有兩個：一是存量房征稅。由于前幾年房地產(chǎn)市場的繁榮，投資投機購房需求旺盛，一些家庭持有多套住房，如果將存量住房也納入征稅范圍，則推行的難度很大，執(zhí)行也存在信息系統(tǒng)不聯(lián)網(wǎng)、不完善的情況。二是現(xiàn)行稅制的改革。中國現(xiàn)在面臨減稅的客觀要求，房產(chǎn)稅作為一個增量稅，如果要大規(guī)模施行，就必須對現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收體系進行改革、歸并。主要目標(biāo)是實現(xiàn)稅收總體規(guī)模的不變，稅收對象進行結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)換，由流通環(huán)節(jié)征稅向持有環(huán)節(jié)征稅。從目前情況看，房產(chǎn)稅還是“雷聲大、雨點小”，2012年也僅僅是停留在“試點擴大”這個層面，不存在全面征收的問題。
　　

　　綜合來看，2012年我國宏觀經(jīng)濟整體將面臨很多不確定性，經(jīng)濟政策的整體定調(diào)是“穩(wěn)中求進”，房地產(chǎn)市場業(yè)實際也要“穩(wěn)中求進”，行業(yè)的單邊向下發(fā)展是不符合經(jīng)濟客觀發(fā)展要求的，也不符合提高人民“財產(chǎn)性收入”的要求。房地產(chǎn)調(diào)控政策要服務(wù)于經(jīng)濟目標(biāo)，堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖，在此基礎(chǔ)上，實現(xiàn)相關(guān)政策的科學(xué)執(zhí)行，靈活運用。

來源：華夏時報 作者：回建強

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