2012該如何購房？房地產大腕給你支招

對普通購房者來說，今年上半年應該是房價的相對低點，是購房的好時機。

2011年，中國樓市的特點是“兩上兩下”，即保障房大干快上、商業(yè)地產一哄而上，而住宅和土地市場的下行趨勢明顯。說明樓市調控給商品房價“擠泡沫”已取得了一定成效，而今年則要努力實現樓市“軟著陸”，這個判斷主要基于三點。

首先是從中央經濟工作會議所定的基調來看，2012年國民經濟要穩(wěn)中求進，進一步擴大內需、穩(wěn)定外需，地產是重要的支柱產業(yè)。2011年的數據還沒有出，不過從2010年來看———全國房屋消費達8萬億元，是汽車消費的4倍，預計2011年不會有太大變化。所以在“房車”時代中，經濟要穩(wěn)中求進，作為第一內需的地產業(yè)同樣要穩(wěn)。

不僅是內需投資，地方財政也有要求。中國城市化進程還在加速，地方財政要保證收入，2010年全國土地出讓金為2.9億元，2011年能有2.5億元就不錯了。在土地出讓金進一步下滑時，地方政府希望解決財政收入之急，地產仍是保證穩(wěn)定發(fā)展的必然選擇。

第二，中央經濟工作會議中提及要惠及民生，樓市政策調控的目標是實現老百姓“住有所居”，國家從去年開始加大對保障房的建設，今年預計繼續(xù)加大。

第三，要促進房價合理回歸，和房地產業(yè)的健康發(fā)展，要在這兩者之間取得平衡，價格跌得太少太多都不行，可能分別導致反彈或者懸崖式下跌兩種風險，帶來經濟倒退。2011年實際上是對商品房擠泡沫的過程，雖然全國房價平均還有2%-3%的增長，但考慮到CPI有5%的增長，房價實際上是降了。

商品房擠泡沫和保障房建設這兩個體系，共同建立起全方位的房價體系。高收入家庭能夠接受高價房；中低收入家庭，可能房價降了還是買不起，需要保障房來解決。擠出泡沫，能夠讓更多的中高收入階層買得起房。但對于中低收入階層，必須通過保障房來保障他們的“住有所居”。

這就是2012年的主要任務，價格跌到合理水平，力爭實現樓市穩(wěn)中求進的“軟著陸”?！败浿憽边^程中，交易量和房價都會穩(wěn)中有降，我認為現在已經逐漸進入買方市場。房價不再繼續(xù)上漲，開發(fā)商賣房變得困難，供大于求，購房者選擇的范圍在擴大。這個市場是我們所追求的市場，有利于購房者。

我認為，今年上半年應該是房價的相對低點，是購房者出手的好時機。因為一方面房價穩(wěn)中有降，另一方面，下半年時間還比較長遠，難以預判。但從長期來看，房價總體還是上升的。

黃俊燦：住宅競爭將趨專業(yè) 購房者要回歸居住

黃俊燦（金地集團董事、總裁）

在國家經濟高速發(fā)展的背景下，房地產行業(yè)最大的機遇可能仍舊來自中國的城市化進程。

剛剛過去的2011年，對于整個房地產行業(yè)和金地集團，都是極其不平凡的一年。

這一年，房地產行業(yè)持續(xù)受到調控影響。政府的目的是使其朝著利好方向發(fā)展，這并非是對行業(yè)的打壓，而是為了維護市場的穩(wěn)定發(fā)展。長遠來看，在國家經濟高速發(fā)展的背景下，房地產行業(yè)最大的機遇可能仍舊來自中國的城市化進程。并且，同國外的房地產行業(yè)相比，我國的市場還處于基礎階段，還有很大的空間可以施展。

從2007年到2009的冰火考驗，以及2011年行業(yè)調控，中國的房地產企業(yè)日臻成熟，開拓了更加多元化的融資渠道，對自身商業(yè)模式也進行了更多的創(chuàng)新思考。這批浴火重生的企業(yè)，在抵御風險的能力和自身經營管理的能力方面都有了新的提升。行業(yè)確實在逐步邁向成熟的蛻變過程中遇到了多次周期性變遷，但正是這樣的抑揚交錯，整個行業(yè)才能尋到發(fā)展的根本。

商業(yè)模式的創(chuàng)新是一個新課題，企業(yè)要在不斷的創(chuàng)新中尋找適合自身發(fā)展的商業(yè)模式，這種趨勢對于整個行業(yè)的發(fā)展是一種極大的促進。

2011年，金地集團在“一體兩翼”轉型戰(zhàn)略下，各業(yè)務領域齊頭并進，邁出了堅定步伐。住宅方面，四大產品系列已初具規(guī)模；地產金融方面，房地產投資基金已經成功進行了數輪募集；商業(yè)地產方面，崗廈綜合體項目已于今年開工。目前，金地手中握有百億級別的現金，以及并不算高的負債率，為來年的發(fā)展打下了基礎。

2011年以來，金地進一步加強了產品體系的梳理和提升，應該說，金地已邁出初步成功的步伐，實現了市場需求、企業(yè)理念和客戶價值的融合，這將繼續(xù)提升金地的產品品質，并增強金地產品在中長期的競爭優(yōu)勢。

我們也堅定地認為，未來住宅領域的競爭，將更趨專業(yè)化、品質化，產品能力有優(yōu)勢的公司，將在未來占據更有利的領跑位置。也正因如此，金地建議廣大消費者在未來更多關注產品品質，回歸居住本源，營造更人本更舒適的生活體驗。

伴隨中國經濟的高速發(fā)展和行業(yè)參與者的自我審視與改革，可以預見房地產行業(yè)會呈現出長遠穩(wěn)健的發(fā)展態(tài)勢。作為房地產企業(yè)，我們也愿意與社會各界一道，共同推動行業(yè)發(fā)展，創(chuàng)造價值的同時也擔負起對股東、對客戶、對員工、對社會應盡的責任。

讓我們一起期待更美好的2012。

譚華杰：今年炒房不如買地產股

譚華杰（萬科集團董秘）

如果真的特別看好不動產未來的價格走勢，明天起床買地產公司股票好了，反正現在投資性購房，基本也沒杠桿。

針對2012年的市場，如果讓我在放松、收緊、平穩(wěn)三個方向上做選擇，我認為平穩(wěn)的概率更高一些，畢竟中央經濟工作會議已經為今年樓市定調“要堅持房地產調控政策不動搖，促進房價合理回歸，促進房地產市場健康發(fā)展”。

和去年相比，開發(fā)商會有怎樣的變化？

許多小企業(yè)的資金當然緊張，但并未緊張到要“突然死亡”或者“賣身”的程度。這些企業(yè)一旦進入“冬眠”狀態(tài)，能夠存活的時間之長，可能超過絕大多數人的預料。今年，一些小企業(yè)會選擇主動退出市場，但這種退出是暫時性、階段性的，即暫時停止經營活動。而且，誰退出誰不退出，跟“專業(yè)”“業(yè)余”的關系不大。

大企業(yè)實力相對較強，經營安全不需要擔心，可能也不必縮減經營規(guī)模。但在缺乏融資渠道支持的背景下，單純靠銷售回款來支持大規(guī)模擴張或并購，也接近神話。因此，未來企業(yè)之間可能會有一些項目層面的合作，但發(fā)生大規(guī)模并購的可能性并不大。

對于萬科而言，如果說目前全力出貨，是為了回籠資金以備后續(xù)拿地，不如說“每一天都是萬科賣樓的好日子”。在調整期，萬科會關注土地市場可能出現的機會，但也會繼續(xù)堅持謹慎的投資策略。

至于大家最為關注的土地市場，和去年相比，又會出現什么新情況？

從去年四季度來看，主要城市的土地流拍情況明顯增加，但土地出讓底價的調整卻并不明顯。2012年的土地市場充滿懸念，也是諸多市場因素中最不確定的因素之一，觸底反彈是小概率事件。首先，土地市場上的買家將非常稀缺，很多土地將根本找不到買家。即便這樣，賣家會怎么做，仍然存在很大懸念。如果選擇干脆不賣了，那么土地供應將大幅減少，如果還準備賣地但仍不愿意降低底價，那么普遍性的流拍還將繼續(xù)出現。

在上述兩種僵持的困境之下，地價或會下降。但是，未來影響土地市場的因素非常多，相互之間難以平衡，估計賣家自己，現在也未必知道該如何選擇。

對于2012年有計劃入市的購房者，會有怎樣的建議？

如果是剛性需求的自住群體，最關鍵是以后要住得開心。因此看房要多看幾次，白天看了晚上還要看，晴天看了雨天還要看。上班、買菜、孩子上學，每天都要面對，都是些瑣事，但瑣事最能折磨人。大公司的房子可能貴一點，但以后遇到問題，他們修理房子會比較認真，你去修理他們也會比較暢快。此外，除非親戚開裝修公司，或者你有裝修的愛好，否則還是買裝修房算了，不信你去問問那些正在裝修的朋友，十有八九會告訴你那是場噩夢。

如果是投資型購房者，我的建議僅限于適合出租的小戶型?？紤]出租的話，小區(qū)環(huán)境、周邊配套和物業(yè)服務都很重要，裝修房好過毛坯房。而如果買了住房，自己不住也不出租，住房就會空置，這樣會被人在背后罵的，想想這個肯定不開心。而能賺多少還不知道，不如洗洗睡了。如果真的特別看好不動產未來的價格走勢，不一定非要買房子，明天起床買房地產公司股票好了，反正現在投資性購房，基本也沒杠桿。

王鋒：樓市步入深度調整 購房提防“等待風險”

王鋒（深圳市房地產研究中心主任）

深圳房地產市場已從初步調整走向深度調整，成交陷歷史低谷，房價開始明顯下滑。

要對新一年進行預測，先要弄清楚當前的市場狀況，先看一組數據：從2011年前11個月已經發(fā)布的數據來看，房地產投資穩(wěn)步增長，同比增長43.25%。同時，房地產新開工面積、竣工面積都出現比較大幅度的增長，新開工指標對未來預期指向比較好，2012年的商品房供應量將有所增加。而根據我們的最新統計結果，2011年全年，深圳市全市商品房的銷售面積是298.44萬平方米，同比減少18.82%，其中新建商品住房的銷售面積只有265.39萬平方米，同比減少13.48%；去年全年，全市新建商品住房的加權平均價為19469元/平方米，同比下降2.97%。可以下結論的是：經過一系列的調控措施，深圳房地產市場已從初步調整走向了深度調整，成交陷入歷史低谷，房價開始出現明顯下滑的跡象。

接下來的2012年，房地產市場面臨的環(huán)境復雜，政策環(huán)境不會有大變化———2012年的貨幣政策將在2011年穩(wěn)健的基礎上更加積極一些，但房地產調控還會繼續(xù)嚴格，深圳一直實施的限購、限價等在2012年還會繼續(xù)實行。很多發(fā)展商還感覺2012年就跟今天的天氣一樣，說不定這種寒冷會持續(xù)到年底。我提醒大家一定要認識到問題的嚴重性，政策環(huán)境不會有大的變化。

那么，在預期供應量加大和現行調控政策不會有多大變化的雙重條件下，房價繼續(xù)回落將是主旋律。但幅度多大、何時結束，這誰都說不準。但在這個過程中，一定會有很多低于前期售價甚至當前市場價的房子出來，對于剛需型置業(yè)者而言，是甚好的機會。一味地等待，想著“抄底”，往往會一不小心錯過購買時機。對于自住型買家，2012年形勢的最大好處就在于：你可以在一個較長時間的下行市場中精挑細選，遇到符合自己購買需求和喜好的就不妨出手。同時，已有跡象表明，貨幣政策將稍微有所放松，就首次和改善型置業(yè)者的貸款額度可能增大，利率也正在回調。那么自住型買家的購房門檻也將隨之降低，這點往往比直接的房價下降更有利。

此外，需要看到的一點現實是，深圳住房市場化程度還不高，依靠自然配置解決個人住房，在土地資源有限、住房總供應量偏小的現狀下，勢必造成房價高，建議應準許一部分具備交易條件的存量房如小產權房上市流轉，平抑市場，從而形成合理的價格梯度。同時，也有利于解決低收入人群的住房需求。并建議將另外一部分由政府回購，變成保障房，有效解決供需矛盾。而這些要得以實施并生效，尚需時日。而今顯示下行的房價主要是被調控政策強行摁著，一旦政策有個風吹草動，就有再次反彈的風險。所以，在如上長效機制尚未形成的情況下，購房者須提防“等待的風險”，近期內有置業(yè)需求的人應珍惜2012年的入市良機。

今年會比去年好要投資回避別墅與寫字樓

洪懷懋（深圳市美瑞商貿發(fā)展有限公司總經理，資深投資客）

2012年，我會將資產配置略作調整，加重股票的比例，把它從之前的20%，提升到50%左右，和房產幾乎相當。

2012年的樓市，我認為會比2011年有所好轉。因為現在感覺已經基本到了最低點，特別是深圳。近期，我周邊也出現了一些新變化，比如我自己的兩套房子，最近來談價的人多了。

從更大范圍來看，我覺得信貸政策或明或暗的松綁，無論是對于房地產還是其他一些行業(yè)，都是好消息。其實從存款準備金率下調開始，我們應該已經可以感受到銀行在放水了，也許這個水是“定向”的，但可以肯定地說，一定有相當部分會流入樓市。而且，這種放水會持續(xù)。

這種放水對股市是更大的利好，2012年，我會將資產配置略作調整，將股票比例從之前的20%，提升到50%左右，和房產幾乎相當。所以，今年我很可能會在市場復蘇的過程中，賣掉一些物業(yè)。但是，如果在我熟悉的羅湖，出現一些有投資價值的房產，我也不排除還會繼續(xù)買入，因為對整個羅湖未來的想象，我個人非?？春谩?/p>

對2012年的投資，我的第一個想法是，可能因為我曾經在寫字樓上焦慮過，我會回避它。并且，我認為，一方面，當前市場寫字樓供應量已經夠大，除了發(fā)售的，那些進入出租市場的也該計算在內；另一方面，我們看到有很多工業(yè)廠房也正在涌入寫字樓市場，后者的數量甚至無法有準確測算。

第二個想法是，我可能也會回避總價動輒數千萬元的物業(yè)。因為現在投資者比較謹慎，不會再像以前那樣瘋狂，在后續(xù)推動力有限的情況下，總價太高，相對應的財務風險也較大，這是我盡量避免的。對于有人提倡去國外投資，我的建議是中國的機會比美國或許要多，而且國外的稅收和國內完全不同，包括空置房都會收稅，說不定還沒有賺到錢，已經投入了不少。

但是對于有剛性需求的自住購房者，我倒真的覺得2012是非常好的時機，無論是豪宅或是普通住宅，都將是很不錯的選擇，可以睜大眼睛，等待房子達到自己的心理價位。

一些人的失敗是另一些人的機會，2012年，機會依然屬于那些堅定看好中國，并為此勇敢下注的人。

深圳人置業(yè)莞惠先看廈深鐵路的“臉色”

李丁（光耀集團副總裁、珠三角區(qū)域總裁）

正是因為2011年開始的調控，包括后續(xù)大的經濟環(huán)境的變化，都令今年會出現很多不確定因素，而這些都將催生出購房機遇。

正是因為2011年開始的調控，包括后續(xù)大的經濟環(huán)境的變化，都令今年會出現很多不確定因素，而這些都將催生出購房機遇。

2012年如果只看政府調控，那么大家可能更看好下半年的機會，如果將這些外圍的因素考慮在內，上半年也是有希望的。對于自住購房者來說，有錢買市區(qū)，沒錢買外圍是自然規(guī)律。對于能否在惠州置業(yè)，我個人覺得可以關注兩個因素。第一是要看廈深鐵路的進度，因為這一個環(huán)節(jié)將拉動生活旅游的配套，對于將來的投資、旅游消費都將有巨大的影響。

置業(yè)莞惠，第二個就是要看深圳未來的城市發(fā)展，這一個環(huán)節(jié)，目前我認為不用有太多擔憂。當深圳經濟繼續(xù)快速發(fā)展，城市的造富能力能夠持續(xù)，才會產生后續(xù)的城市外溢，輻射到周邊區(qū)域。對于惠州而言，倒是有兩方面的機會，一方面依靠深圳，另一方面靠自身的城市發(fā)展，包括承接深圳過來的產業(yè)轉移，以及城市內部的消費能力。

目前深圳人置業(yè)莞惠比較擔心兩個問題，一個是大亞灣的核輻射問題，根據中國更早前建設的一些核電站情況來看，是安全的。另一個是深圳人置業(yè)莞惠，會擔心后續(xù)的出手難，也擔心現在入住率會否太低。我覺得，首先一個中心城市發(fā)展之后，部分人口去衛(wèi)星城市居住，是全世界的發(fā)展規(guī)律。我當年在廣州的時候，也曾經因為覺得深圳二手房換手率不高而錯過，包括現在看倫敦城外依然被稱作睡城，但是現在看來，經過時間對業(yè)主的不斷置換，這些問題都會解決，一個城市市場的成熟也是需要時間的沉淀。

至于準備投資物業(yè)的人，建議不要對哪一類產品有特別的喜好，比如喜歡商鋪的就不投資寫字樓，喜歡寫字樓的就不投資廠房，都沒有必要。更理性一點看，直接把賬算好就行，關注投入產出比，也就是投入自有資金的回報率就夠了。對于目前市場上已經頻繁出現回購、買樓送利息等促銷，估計2012年也會出現，本質上是變相的降價，購房者可以坦然面對，只要你覺得性價比合理就可以出手。

交易安全第一盡量購買現房準現房

蔡耀忠（北京市萬商天勤律師事務所合伙人、北京市律協物權法委員會前主任）

對于2012年的置業(yè)者，建議多考慮購買現房或準現房，防止爛尾樓的出現。

2011年是中國大陸房地產業(yè)很特別的一年。在這一年中，中央對北京、上海、深圳等一線城市甚至部分二線城市發(fā)出了“限購令”，強力控制房地產市場交易價格。多重政策著力于減少交易量，投資、投機和部分改善需要已經被大大壓抑，其他需求也被阻滯或推遲，形成了觀望清淡的市場局面。開發(fā)貸款的控制和信托等融資方式的限制，導致房地產開發(fā)建設的資金嚴重不足。

如此局面，將給開發(fā)商帶來如下問題：1.資金來源嚴重短缺，正在建設施工的工程將會延緩，項目的后續(xù)工程和配套等延緩，甚或工程局部停工；2.開發(fā)企業(yè)可能現金流中斷，企業(yè)停業(yè)甚至破產。開發(fā)商將成為一個入不敷出、病痛百出的人。

對于置業(yè)者，其交易目的的實現依賴于其交易對象的健康，其認購的物業(yè)是否按期竣工交付，其主體結構和裝修的質量是否合格，其配套是否按期完善，其社區(qū)的配套服務能否持續(xù)維持等等，都需要開發(fā)商自身健康如常。否則，這一切都將沒有保障。

因此，對于2012年的置業(yè)者，我們建議：1.多考慮購買現房或準現房，防止爛尾樓的出現。2.多考慮購買有實力的開發(fā)商的物業(yè)，少考慮那些完全不知名的、沒有什么開發(fā)業(yè)績的開發(fā)商的產品。3.多考慮購買社區(qū)比較完善的項目物業(yè)，少考慮那些后續(xù)工程較多、配套還沒有的社區(qū)，特別是缺乏市政條件的不成熟的郊區(qū)項目。4.另外，請注意：在簽署買賣合同時，盡量約定如果按揭貸款不能及時辦理，置業(yè)者沒有責任，因為銀行及公積金中心的資金頭寸都緊缺。對于那些價格保證的誘惑，不要成為購買的重要因素，因為價格保證的前提是開發(fā)商能夠健康存活，這些保證要么無用，要么是不能兌現。

總而言之，在極端市場情形下，交易要以安全為第一原則，未來不夠可靠，還是眼見為實。

來源：南方都市報

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