用梯度住房政策破解房地產(chǎn)發(fā)展難題

　　我國對(duì)房地產(chǎn)市場調(diào)控的目標(biāo)是，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，保障居民擁有住房的基本權(quán)利。為此需要針對(duì)不同的收入群體采取不同的住房政策，即建立起長效的、穩(wěn)定的住房調(diào)控政策與住房社會(huì)保障政策相結(jié)合的梯度住房政策體系。

　　構(gòu)建梯度住房政策體系的主要依據(jù)

　　具有不同收入的居民對(duì)住房有不同的需求，因而要求制定不同的住房政策。國際上，衡量居民購房支付能力的通用指標(biāo)是房價(jià)收入比。世界銀行中國局的首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家黑馬·恩德先生依據(jù)美國和部分西方發(fā)達(dá)國家的數(shù)據(jù)，認(rèn)為3～6倍的房價(jià)收入比是可承受的范圍。但國內(nèi)大量學(xué)者的研究數(shù)據(jù)表明，中國房價(jià)收入比雖然遠(yuǎn)高于該標(biāo)準(zhǔn)區(qū)間，居民卻仍然具有一定的購房能力。這主要是因?yàn)橹袊蠖鄶?shù)居民都擁有一定的儲(chǔ)蓄存款，還能從親友那里借到一部分款項(xiàng)以及存在較寬松的住房信貸政策等。

　　具體來說，對(duì)于家庭購買住房而言，除了與住房價(jià)格、住房面積和家庭可支配收入息息相關(guān)外，還會(huì)受到金融機(jī)構(gòu)要求的最低住房首付額、住房貸款利率以及家庭可接受的還款比例的影響。從目前住房市場交易狀況看來，中等及以下收入階層家庭占到了社會(huì)家庭總數(shù)的近60%，多數(shù)家庭單位在支付首期購房款后，仍然需要依靠金融機(jī)構(gòu)的貸款，所以購買住房不僅要考慮現(xiàn)實(shí)貨幣的購買能力，也要考慮貸款利率和償還年限以及未來的償還能力等因素。

　　基于這些因素計(jì)算出的房價(jià)收入比表明：

　　第一，在取得最大額度、最長期限的購房商業(yè)貸款，即獲得最大力度的銀行等金融機(jī)構(gòu)的購房信貸支持時(shí)，居民在保證不影響基本生活支出的合理還貸比例的基礎(chǔ)上，對(duì)合適的住房類型有實(shí)際購買力的房價(jià)收入比區(qū)間為2.65-8.82倍，房價(jià)收入比越靠近上限的居民，購房貸款的壓力越大。

　　第二，若低于該區(qū)間，可以考慮支付更高的首付額、縮短貸款年限或選擇更好的住房類型；若略高于該區(qū)間，可以在考慮未來收入增長的基礎(chǔ)上，理性選擇住房消費(fèi)；若高出上限很多，則不能超出自己支付能力盲目消費(fèi)，其住房需求需要政府的支持。

　　同時(shí)，傳統(tǒng)的靜態(tài)房價(jià)收入比雖然計(jì)算簡單，可以用來大致比較不同地區(qū)居民的購房的支付能力，但仍然存在很大的缺陷。具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

　　（1）我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，區(qū)域內(nèi)居民收入差距懸殊，用平均可支配收入計(jì)算出的房價(jià)收入比不能準(zhǔn)確地反映出各收入群體的購房支付能力。

　　（2）對(duì)可支配收入的統(tǒng)計(jì)不可避免地存在誤差，我國居民目前除正常繳稅的工資收入外，絕大多數(shù)都存在一定比例的灰色收入及其他收入。

　　（3）應(yīng)用房價(jià)收入比時(shí)往往只考慮剛上市的新房，而隨著住房市場的發(fā)展，住房供應(yīng)中二手房、經(jīng)適房會(huì)占據(jù)越來越大的比重。

　?。?）不同收入群體能負(fù)擔(dān)的家庭住房面積顯然不同。

　?。?）忽視了居民收入的增長性，一旦居民買定房子，住房的成本就被鎖定，隨收入增加房價(jià)收入比會(huì)不斷下降。

　　也就是說，按揭還款額占可支配收入的比重會(huì)不斷降低。因此，在計(jì)算房價(jià)收入比時(shí)必須針對(duì)這些現(xiàn)實(shí)狀況進(jìn)行修正，即要引入動(dòng)態(tài)房價(jià)收入比，并以此為依據(jù)制定住房政策。

　　梯度住房政策體系的內(nèi)容構(gòu)想

　　以根據(jù)實(shí)際情況修正后的動(dòng)態(tài)房價(jià)收入比為劃分標(biāo)準(zhǔn)，我們可以看到存在一種梯度的住房消費(fèi)需求，即自發(fā)形成的“廉租房和公租房——經(jīng)適房——中小戶型商品房——二手房——普通商品房——高檔商品房”的梯度住房需求格局。

　　無收入來源和購房支付能力的低收入群體對(duì)應(yīng)的是廉租房和公租房；收入有一定保障的低收入群體對(duì)應(yīng)的是經(jīng)適房；中等偏下收入群體對(duì)應(yīng)的是中小戶型商品房和二手房；中等偏上收入群體對(duì)應(yīng)的是普通商品房；高收入群體對(duì)應(yīng)的是高檔商品房。

　　為了實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展和“居者有其屋”的雙重目標(biāo)，相應(yīng)的需要分別實(shí)施廉租房和公租房政策、經(jīng)適房政策、中小型普通商品房政策和高檔商品房政策，即構(gòu)建一個(gè)梯度住房政策體系。

　　高檔商品房是用來滿足高收入群體的住房需求的，主要應(yīng)以市場自發(fā)調(diào)節(jié)為主，以房產(chǎn)稅和住房用地政策調(diào)控為輔。其價(jià)格可以完全放開，更沒必要采取限購、限貸等政策抑制其發(fā)展。但要防止過度開發(fā)，以及由此帶來的土地供給和金融風(fēng)險(xiǎn)。

　　中小型普通商品房主要是用來滿足中等收入者的住房需求的。對(duì)于中等收入群體來說，雖然當(dāng)前購房確實(shí)存在一定的壓力，但運(yùn)用購房金融工具，他們?cè)敢舛夷軌蛲ㄟ^透支未來收入來滿足自住型住房的需求。

　　因此，政府應(yīng)更多地通過優(yōu)惠的金融信貸政策和稅收政策，鼓勵(lì)中等收入者通過商品房市場來解決住房問題；或者鼓勵(lì)他們通過購買二手房先解決住房問題，等經(jīng)濟(jì)條件變好后再置換購新房或面積更大的住房。

　　同時(shí)，對(duì)于中小型普通商品房還應(yīng)采取限購政策，防止因投資投機(jī)拉高房價(jià)，增加這一群體的購房負(fù)擔(dān)，并抑制他們對(duì)其他商品的消費(fèi)需求。

　　經(jīng)適房、公租房和廉租房是用來滿足無購房支付能力的低收入者的住房需求的。對(duì)于低收入者群體，政府要通過住房保障體系給予幫助，以保證民生，實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”。這部分人群比重不會(huì)超過20%。如果各級(jí)政府能把基本解決中國民眾的住房問題作為一項(xiàng)基本職責(zé)，并以此調(diào)整樓市政策，應(yīng)該不會(huì)帶來很大的財(cái)政負(fù)擔(dān)。

　　同時(shí)，政府要通過土地、信貸、財(cái)政等政策鼓勵(lì)和引導(dǎo)房產(chǎn)商投資于經(jīng)適房的開發(fā)，增加經(jīng)適房的供給。當(dāng)然，對(duì)經(jīng)適房、公租房和廉租房的分配和使用要實(shí)現(xiàn)嚴(yán)格的監(jiān)管，限制其流通和轉(zhuǎn)讓。

　　目前，我國房地產(chǎn)市場調(diào)控政策具有短期性和時(shí)效性，各市場主體行為都對(duì)放松調(diào)整政策存在預(yù)期，因而使得中央政府的調(diào)控政策難以得到落實(shí)，進(jìn)而收到顯著的效果。通過區(qū)分各收入群體的收入狀況和對(duì)住房類型的不同需求，再考慮居民實(shí)際可支配收入、未來收入的增加和金融信貸支持，來對(duì)房價(jià)收入比進(jìn)行修正，就能得出更合乎實(shí)際的動(dòng)態(tài)房價(jià)收入比。

　　以此作為劃分不同住房政策實(shí)施對(duì)象的一個(gè)參照標(biāo)準(zhǔn)，無疑能夠拓展決策的思路，從而更加科學(xué)有效地制定房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和住房保障的政策，逐漸形成一套可持續(xù)的、長效的梯度住房政策體系。

　　總的來說，結(jié)合當(dāng)前的實(shí)際情況，梯度住房政策體系對(duì)房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策最大的特點(diǎn)是具有針對(duì)性和差別性。

　　第一，適度收縮貨幣政策，緩解通貨膨脹壓力，限制貨幣供應(yīng)量和銀行貸款的過快增長，防范金融風(fēng)險(xiǎn)。

　　第二，堅(jiān)持并強(qiáng)化差別化的信貸政策，鼓勵(lì)并支持中小型商品房和保障房的建設(shè)與消費(fèi)，抑制其投資投機(jī)性需求。

　　第三，堅(jiān)持并完善差別化的財(cái)政收稅政策，細(xì)化保有稅、個(gè)人所得稅、契稅中對(duì)于不同住房交易的規(guī)定，以滿足不同收入群體對(duì)住房消費(fèi)的不同需求。

　　第四，調(diào)整“限購令”的適應(yīng)范圍，取消對(duì)高檔商品房的限購，嚴(yán)格執(zhí)行對(duì)普通商品房和經(jīng)適房的限購。

　　第五，完善多渠道的住房金融體系，充分發(fā)展住房金融二級(jí)市場，如專業(yè)化的住房抵押貸款機(jī)構(gòu)、投資機(jī)構(gòu)、擔(dān)保機(jī)構(gòu)和保障機(jī)構(gòu)，活躍住房交易市場。

　　第六，完善差別化土地供應(yīng)政策，繼續(xù)加大普通商品房用地的供給，優(yōu)先保障民生用地的供應(yīng)。

　　保障性住房的建設(shè)及其資金來源

　　我國房地產(chǎn)市場發(fā)展不穩(wěn)定、住房價(jià)格過高的一個(gè)重要原因在于住房保障制度不完善，而保障房建設(shè)的瓶頸在于資金來源狹窄，政策性資金數(shù)量和持續(xù)度都是有限的。中國目前保障性住房融資政策還處于探索階段，借鑒其他地區(qū)的成功案例，筆者認(rèn)為當(dāng)前解決我國保障性住房建設(shè)的資金問題，出路是在確保政策性資金（主要包括中央財(cái)政補(bǔ)助、土地出讓凈收益、公積金建房貸款和公積金增值凈收益）到位的前提下，尋找商業(yè)融資的有效途徑，多渠道解決資金問題。

　　第一，增強(qiáng)公積金中心的商業(yè)色彩，提高公積金資產(chǎn)的運(yùn)營、增值能力。公積金管理中心應(yīng)從目前扮演的“政府部門”角色中脫離出來，逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)楠?dú)立的政策性住房資金管理運(yùn)營機(jī)構(gòu)。

　　筆者認(rèn)為公積金管理中心可以仿照社?；鸸芾砟Ｊ?，聘請(qǐng)第三方專業(yè)投資管理人進(jìn)行部分資金的管理，拓寬公積金資金投資渠道，允許公積金有條件進(jìn)入特定金融市場和資本市場。例如投資于風(fēng)險(xiǎn)較低的銀行理財(cái)產(chǎn)品、證券投資基金、信托計(jì)劃等，提高資金的收益率和流動(dòng)性，更好地為保障性住房建設(shè)和消費(fèi)提供貸款支持。

　　第二，成立保障性住房建設(shè)中心，主要負(fù)責(zé)公租房和廉租房的建設(shè)和租金管理，其性質(zhì)是政府扶持的自負(fù)盈虧的“房屋公司”。

　　保障性住房中心的資金來源主要分為四部分：一是中心成立時(shí)政府撥付的資金、土地并給予貸款支持作為啟動(dòng)的資產(chǎn)；二是公租房和廉租房的租金收益，政府對(duì)廉租房給予中心一定租金補(bǔ)貼；三是在公租房和廉租房社區(qū)建立商業(yè)樓宇，如街市鋪位、商場、停車場等，獲得商業(yè)樓宇的出租或出售收益；四是在有一定收益后，將閑置資金投資于金融市場和資本市場，提高資金增值能力，在中心運(yùn)營穩(wěn)定后，可以募集社會(huì)閑散資金，并以較高的收益率回報(bào)給投資者。

　　第三，將房產(chǎn)商吸納到保障性住房建設(shè)體系中，形成無形的融資渠道。也就是要放寬經(jīng)適房建設(shè)的渠道，通過土地、稅收、信貸優(yōu)惠，鼓勵(lì)更多的房產(chǎn)商配建、代建保障性住房，形成“雙贏”局面。

　　一方面，房產(chǎn)商可以在拿地、獲得貸款、稅收上省去大量人力、物力和財(cái)力，獲得經(jīng)適房出售后的較低利潤，同時(shí)也可以在剩余的優(yōu)惠土地上建造普通商品房，獲得另一部分利潤；另一方面，政府將保障房建設(shè)“承包”出去，可以緩解保障性住房建設(shè)的資金壓力，提高保障性住房建設(shè)的效率，將精力專注于保障房建設(shè)的統(tǒng)籌規(guī)劃管理監(jiān)督中。

　　第四，合理利用商業(yè)銀行貸款、信托資金等，形成多渠道的資金來源。利用政策優(yōu)惠鼓勵(lì)商業(yè)銀行和信托資金等非銀行金融機(jī)構(gòu)加大對(duì)保障房建設(shè)和消費(fèi)的支持，對(duì)資信好的房產(chǎn)商和個(gè)人提供保障房開發(fā)建設(shè)貸款和住房消費(fèi)貸款。

　　除融資政策外，政府還要制定合理的保障性住房土地政策和監(jiān)管政策，保證保障性住房的用地供給，提高管理水平，提升透明度和公平性，確保保障性住房的建設(shè)質(zhì)量和效率。

來源：中國證券網(wǎng)-上海證券報(bào)

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