社科院：房地產(chǎn)市場(chǎng)或會(huì)“軟著陸”

12月9日，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院發(fā)布的2012年《住房綠皮書(shū)》（下稱綠皮書(shū)）表示，目前房地產(chǎn)調(diào)控效果顯著，在鞏固目前調(diào)控成果的基礎(chǔ)上，預(yù)計(jì)未來(lái)在政策面總體嚴(yán)控下對(duì)達(dá)到一定條件的區(qū)域作出微調(diào)，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“軟著陸”。

綠皮書(shū)認(rèn)為，住宅投資完成額在2010年第三季度以來(lái)維持較高的增速，2011年1~9月同比增長(zhǎng)35.2%，總體維持了較高的增長(zhǎng)速度。2011年1~9月，雖然房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速略有回落，但由于保障房的建設(shè)，住宅投資完成額增速反而上升，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)依然作出了較大的貢獻(xiàn)，2011年1~9月大約帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)0.9個(gè)百分點(diǎn)。2011年住宅投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用依然明顯。

然而，2010年以來(lái)，中央政府出臺(tái)了一系列不斷升級(jí)的房地產(chǎn)調(diào)控措施，直接影響到樓市的消費(fèi)預(yù)期、購(gòu)買行為、成交量乃至行業(yè)生態(tài)。特別是在2011年前三季度，中央及地方政府針對(duì)商品房和保障房雙管齊下，行政和經(jīng)濟(jì)手段并用，限購(gòu)政策不斷向二、三線城市擴(kuò)展，另有600多個(gè)城市出臺(tái)了房?jī)r(jià)控制目標(biāo)。在此形勢(shì)下，各地樓盤(pán)成交持續(xù)低迷，住房市場(chǎng)出現(xiàn)明顯的業(yè)績(jī)分化，市場(chǎng)集中度進(jìn)一步加強(qiáng)。同時(shí)也使長(zhǎng)期居高不下的房?jī)r(jià)開(kāi)始趨穩(wěn)，甚至部分下調(diào)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)始面臨業(yè)績(jī)下滑、資金鏈緊張等壓力。也為經(jīng)濟(jì)下滑帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。

可以說(shuō)，全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷了10余年黃金發(fā)展后，感受到了前所未有的沖擊，而且大有“山雨欲來(lái)風(fēng)滿樓”之勢(shì)。綠皮書(shū)指出，2010~2011年，房?jī)r(jià)快速上漲的勢(shì)頭已初步得到遏制，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸顯現(xiàn)成交量和成交價(jià)格雙雙下行的局面，整體呈穩(wěn)中有降的情形。

綠皮書(shū)推測(cè)，從2011年第四季度至2012年，政策持續(xù)收緊并作適度微調(diào)，各方結(jié)束觀望，實(shí)施有限調(diào)整。由于2009、2010年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資高速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)庫(kù)存壓力增大，預(yù)計(jì)商品住宅市場(chǎng)銷售量和銷售額在進(jìn)一步下滑后，為消化庫(kù)存，在資金鏈緊張和業(yè)績(jī)要求雙重壓力下，以價(jià)換量的開(kāi)發(fā)企業(yè)逐步增多，降價(jià)促銷范圍擴(kuò)大，幅度增大。限購(gòu)政策下符合條件的需求主體短期難以快速增長(zhǎng)，市場(chǎng)在價(jià)格方面的競(jìng)爭(zhēng)激烈程度將加劇，促銷優(yōu)惠政策可能會(huì)吸引部分持幣待購(gòu)者出手。一線城市價(jià)格下行通道的打開(kāi)，預(yù)計(jì)將逐漸向二、三線城市蔓延。整體來(lái)看，2011~2012年，商品住宅市場(chǎng)的銷售量和銷售額預(yù)計(jì)將出現(xiàn)雙降的局面，政策的微調(diào)可能使各區(qū)域表現(xiàn)不一。

另外，在政策的疊加效應(yīng)下，土地市場(chǎng)已經(jīng)降溫。綠皮書(shū)認(rèn)為，由于政策的連續(xù)性和市場(chǎng)的慣性，土地市場(chǎng)下行將是未來(lái)一段時(shí)間的趨勢(shì)。2011年第四季度和2012年全年，即未來(lái)的16個(gè)月，土地成交量或顯“U”形走勢(shì)，其底部會(huì)在2012年的第一、第二季度，成交價(jià)或呈“J”形或反“L”形，其底部會(huì)在2011年的第四季度和2012年的第一、第二季度，或許還有第三季度。

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