中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的方向分析

　　遭遇“寒冬”的中國(guó)房地產(chǎn)如何走向“春天”？近期決策層釋放的政策信號(hào)和職能部門(mén)、地方政府的跟進(jìn)措施顯示，未來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控將更趨細(xì)化，力求標(biāo)本兼治，用科學(xué)穩(wěn)定的長(zhǎng)效機(jī)制，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。
　　

　　在以“限購(gòu)”為熱詞的2011年，高企的房?jī)r(jià)已被遏制住過(guò)快上漲的趨勢(shì)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比指數(shù)已連續(xù)第二個(gè)月出現(xiàn)整體下降。與此同時(shí)，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)28個(gè)月以來(lái)首次落入不景氣區(qū)間。
　　

　　專家指出，樓市調(diào)控效果已初步顯現(xiàn)，一、二線城市房?jī)r(jià)隱性或顯性降價(jià)潮自今年10月份開(kāi)始出現(xiàn)，房?jī)r(jià)已經(jīng)逐漸開(kāi)始合理回歸的步伐。
　　

　　不久前召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)了堅(jiān)持調(diào)控的重要性。會(huì)議在部署明年經(jīng)濟(jì)工作時(shí)指出，要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，加快普通商品住房建設(shè)，擴(kuò)大有效供給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。
　　

　　這為各級(jí)地方政府明年的房地產(chǎn)調(diào)控指明了方向。進(jìn)入12月以來(lái)，廣州、深圳、北京、上海等房地產(chǎn)一線城市已相繼明確表態(tài)將繼續(xù)執(zhí)行住房限購(gòu)政策。
　　

　　專家預(yù)期，在一線城市限購(gòu)的示范作用下，明年全國(guó)性的大范圍限購(gòu)不會(huì)發(fā)生根本性的變化，“限購(gòu)令”即將到期的城市極有可能選擇將政策延期。

　　
　　2011年，貨幣政策的持續(xù)收緊對(duì)抑制投機(jī)性住房需求同樣起到了重要作用。這一年，央行連續(xù)多次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率和金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率，新增房地產(chǎn)貸款顯著下降。
　　

　　盡管相關(guān)金融學(xué)者認(rèn)為明年的貨幣政策將整體穩(wěn)健、定向?qū)捤桑泿判刨J投放量可能比今年有所增長(zhǎng)。“但定向?qū)捤傻哪康膶⒓杏诜€(wěn)定增長(zhǎng)和結(jié)構(gòu)性調(diào)整?！敝袊?guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員張躍文說(shuō)。
　　

　　他特別強(qiáng)調(diào)，商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)將不在定向?qū)捤傻姆秶畠?nèi)，而且有可能進(jìn)一步緊縮。

　　
　　分析人士同時(shí)指出，相對(duì)于限購(gòu)、限貸等過(guò)渡性的行政措施，建立穩(wěn)定房?jī)r(jià)的長(zhǎng)效機(jī)制將成為未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控的核心任務(wù)。包括改進(jìn)土地的供應(yīng)制度、加快保障性住房建設(shè)，以及進(jìn)一步改善稅收政策對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控作用等。
　　

　　21日，國(guó)土資源部起草的《閑置土地處置辦法（修訂草案）》開(kāi)始征求社會(huì)各界意見(jiàn)，其中“未動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)，土地閑置滿2年的，經(jīng)準(zhǔn)后可無(wú)償收回土地使用權(quán)”頗受人關(guān)注。
　　

　　“中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)推進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展，現(xiàn)行公布的修訂草案正是這一要求的政策體現(xiàn)?！弊》亢统青l(xiāng)建設(shè)部政策研究中心戰(zhàn)略研究處副研究員鐘庭軍說(shuō)。
　　

　　專家指出，在目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，開(kāi)發(fā)商除了正常土地開(kāi)發(fā)、提供住房來(lái)獲取生產(chǎn)性利潤(rùn)，還可以通過(guò)轉(zhuǎn)手土地來(lái)獲取非生產(chǎn)性利潤(rùn)。很多開(kāi)發(fā)商通過(guò)這種手段來(lái)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，如果行情好就積極建房，行情不好就閑置土地“縮量保價(jià)”，等行情好時(shí)再開(kāi)發(fā)或者干脆轉(zhuǎn)手土地掙錢，房地產(chǎn)門(mén)檻變得很低，市場(chǎng)機(jī)制也沒(méi)有真正建立起來(lái)。

　　
　　“這種現(xiàn)象的普遍存在，是導(dǎo)致房?jī)r(jià)高企的一個(gè)重要因素?！辩娡ボ娬f(shuō)，現(xiàn)在公布的修訂草案就是要完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的“懲罰”機(jī)制，確保市場(chǎng)的“健康”：房地產(chǎn)商回歸健康的獲利途徑，即通過(guò)對(duì)市場(chǎng)的準(zhǔn)確判斷和土地開(kāi)發(fā)獲利，消費(fèi)者們也能用比較正常的價(jià)格購(gòu)買住房。
　　

　　在鐘庭軍看來(lái)，“限購(gòu)”繼續(xù)推行加上閑置土地的回收就像給地產(chǎn)商們戴上了“緊箍咒”。但這種“短痛”是一個(gè)必要的過(guò)程，只有經(jīng)過(guò)市場(chǎng)篩選，房地產(chǎn)業(yè)畸形發(fā)展的狀況才能改變。
　　

　　保障房建設(shè)是房地產(chǎn)調(diào)控“多管齊下”的重要環(huán)節(jié)。最新的消息顯示，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部22日已與各地簽訂“2012年住房保障目標(biāo)責(zé)任書(shū)”，明年新開(kāi)工700萬(wàn)套以上保障房的建設(shè)任務(wù)由此正式分解到各地。
　　

　　據(jù)悉，責(zé)任書(shū)除了詳列各地興建保障房的具體數(shù)量之外，還要求新建項(xiàng)目最遲在11月底前全部開(kāi)工，并對(duì)各地保障房建設(shè)工作的負(fù)責(zé)人提出了明確要求。未能完成任務(wù)的責(zé)任人將被約談，并可能受到行政處分等嚴(yán)厲處罰。
　　

　　按計(jì)劃，“十二五”（2011年－2015年）期間中國(guó)將建設(shè)3600萬(wàn)套保障房，目前已開(kāi)工建設(shè)超過(guò)1000萬(wàn)套。住建部負(fù)責(zé)人表示，明年對(duì)保障性安居工程建設(shè)的資金投入和施工力量的組織都要比今年大，竣工量也將高于今年。
　　

　　此外，作為解決對(duì)住宅資源過(guò)度占有的有效途徑，房產(chǎn)稅改革將進(jìn)一步深入。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確要求明年要推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，預(yù)期這項(xiàng)正在重慶和上海試點(diǎn)開(kāi)展的改革有望擴(kuò)展到部分二線城市。

　　
　　受訪專家普遍認(rèn)為，房?jī)r(jià)調(diào)控到合理水平是具象指標(biāo)，目的是明確制度、規(guī)范市場(chǎng)，有效擠除房地產(chǎn)泡沫化的風(fēng)險(xiǎn)，確保產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展；核心內(nèi)涵則是切實(shí)轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，這還有賴于地方政府改變長(zhǎng)期依靠房地產(chǎn)和土地財(cái)政的發(fā)展取向。

　　
　　同時(shí)，科學(xué)地制定調(diào)控政策是一方面，落實(shí)好政策才是關(guān)鍵所在?！耙虼?，還應(yīng)制定有效的問(wèn)責(zé)制度，來(lái)切實(shí)保證這些政策的執(zhí)行力?！眹?guó)家行政學(xué)院決策咨詢部研究員王小廣說(shuō)。

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