葉翔：未來(lái)2-3年中國(guó)房地產(chǎn)不會(huì)崩盤

　　因年初作者分析過(guò)中國(guó)房地產(chǎn)的走勢(shì)，近來(lái)朋友再問(wèn)“房地產(chǎn)會(huì)怎樣調(diào)整？”相對(duì)而言，走勢(shì)可以分析，要分析調(diào)整的格局則比較困難，猜測(cè)的成分更多一點(diǎn)。

　　此輪調(diào)整的主因是限購(gòu)。那么若取消限購(gòu)，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)怎樣？常見的一個(gè)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象是，由于某一原因?qū)е履骋粋€(gè)市場(chǎng)的出現(xiàn)或變化，但當(dāng)這個(gè)原因消除時(shí)，市場(chǎng)卻不會(huì)逆轉(zhuǎn)。比如歐洲美元的出現(xiàn)源于美國(guó)的管制，但是當(dāng)該管制取消后，歐洲美元不但沒(méi)有萎縮，反而更進(jìn)一步發(fā)展。再比如，市場(chǎng)的共識(shí)是，美國(guó)2006年的房地產(chǎn)泡沫是由于美聯(lián)儲(chǔ)長(zhǎng)期維持低利率，隨著2006年后銀根收緊，房地產(chǎn)泡沫破裂，房?jī)r(jià)迅速下降了三分之一。如果說(shuō)利率是決定美國(guó)房地產(chǎn)非常重要的因素，目前美國(guó)的利率是大蕭條后的最低水平，且已維持了三年多，為何美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然毫無(wú)起色，甚至在可見的將來(lái)也不會(huì)明顯上漲？

　　如果沒(méi)有4月的限購(gòu)，今年房地產(chǎn)會(huì)怎樣?；卮鹗欠康禺a(chǎn)肯定會(huì)繼續(xù)上漲。但是這種上漲在目前這種銀根緊縮狀態(tài)及經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下是可持續(xù)的嗎？答案應(yīng)是否定的。決定房地產(chǎn)走勢(shì)的基礎(chǔ)是居民的收入增長(zhǎng)與支出增長(zhǎng)結(jié)構(gòu)，而這兩者的結(jié)構(gòu)變化將不利于一二線等過(guò)去漲幅較多的城市。也就是說(shuō)，盡管中國(guó)房地產(chǎn)此輪調(diào)整的直接原因是政府的限購(gòu)政策，但當(dāng)該政策取消后，一二線等城市幾年內(nèi)同樣缺少上漲的動(dòng)力。政府限購(gòu)政策所起的作用是將房地產(chǎn)上升周期中的價(jià)格上漲曲線的三角形頂部抹平。

　　房地產(chǎn)會(huì)崩盤式快速下跌嗎？基于過(guò)去近十年房地產(chǎn)上漲的經(jīng)驗(yàn)，在未來(lái)兩三年內(nèi)市場(chǎng)上不乏相信房地產(chǎn)長(zhǎng)遠(yuǎn)看總會(huì)漲的投資者，這是一股維持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定的強(qiáng)大力量，特別是在限購(gòu)取消后，這股力量保證了中國(guó)的房地產(chǎn)不會(huì)出現(xiàn)崩盤。

　　從目前市場(chǎng)的成交情況看，房?jī)r(jià)如果打了7-8折，就會(huì)有剛需接手。同一城市外部地區(qū)的會(huì)跌得多一些，核心區(qū)的會(huì)跌得少一些，特別是最初的一兩年。部分原因是城市外部區(qū)的一手房供給較多，而核心區(qū)以二手房為主。一手房主要受發(fā)展商的財(cái)務(wù)狀況與業(yè)務(wù)發(fā)展影響，而二手房既受業(yè)主的財(cái)務(wù)情況也受心理預(yù)期的影響。發(fā)展商會(huì)根據(jù)公司的業(yè)務(wù)發(fā)展需要、財(cái)務(wù)計(jì)劃與市場(chǎng)的需求情況，作出減價(jià)的計(jì)劃與行動(dòng)；投資性或投機(jī)性的二手房業(yè)主主要根據(jù)市場(chǎng)的走勢(shì)預(yù)期作出減價(jià)的行動(dòng)。預(yù)期的轉(zhuǎn)變需要市場(chǎng)持續(xù)較長(zhǎng)一段時(shí)間的低迷后，較中心區(qū)的房地產(chǎn)才會(huì)明顯下跌。

　　房地產(chǎn)作為一個(gè)投資性的資產(chǎn)，也將遵循所有資產(chǎn)市場(chǎng)的特性，即在盤整了一段時(shí)間后，對(duì)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)是幾年后，價(jià)格是向上突破還是進(jìn)一步向下，取決于二手房業(yè)主預(yù)期改變的速度與居民的收入結(jié)構(gòu)變化速度之比。如果前者快于后者，就會(huì)向上突破；如果是后者快于前者，則向下突破。

　　與十年前不同，從2009年始，城市居民中藍(lán)領(lǐng)階層的收入增長(zhǎng)較快，而白領(lǐng)階層特別是白領(lǐng)中下層收入增長(zhǎng)較慢。一二線城市中住房購(gòu)買者的主力軍是白領(lǐng)階層。一二線房地產(chǎn)重新進(jìn)入上升期的條件是白領(lǐng)階層的收入再次快速增長(zhǎng)。一般說(shuō)來(lái)，這會(huì)發(fā)生在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型大體完成后，或轉(zhuǎn)型后期，表現(xiàn)為藍(lán)領(lǐng)階層收入不再快速增長(zhǎng)。比如，中國(guó)上個(gè)世紀(jì)90年代后期直到金融危機(jī)發(fā)生之前十多年，再比如90年代初期開始的美國(guó)。

　　從一二線城市的比較上看，如一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，且對(duì)周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)輻射范圍越廣，其房地產(chǎn)就越抗跌，當(dāng)然也取決于前期房地產(chǎn)泡沫有多大。

　　有學(xué)者從中國(guó)人口結(jié)構(gòu)與家庭結(jié)構(gòu)變化，從供給角度分析，預(yù)言中國(guó)房地產(chǎn)長(zhǎng)期是看空的。但其實(shí)決定資產(chǎn)長(zhǎng)期價(jià)格的是需求而不是供給，房地產(chǎn)應(yīng)也不例外。

來(lái)源： 財(cái)新《新世紀(jì)》

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