房地產(chǎn)行業(yè)進入微利時代？

　　墻倒眾人推？

　　對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，2011年無疑是多事之秋。幾天前，在全國發(fā)展和改革工作會議上，國家發(fā)改委主任張平表示，明年要鞏固和擴大房地產(chǎn)市場調控成果，并研究商品房領域反暴利規(guī)定。

　　“房地產(chǎn)還有暴利嗎”、“房地產(chǎn)如何反暴利”、“反暴利會不會讓樓市崩盤”……各種疑問和探討，讓年末相對冷清的樓市平添了一絲忙亂。

　　“房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷土地低成本運作時代、資金低成本運作時代、政策寬松時代后，房地產(chǎn)企業(yè)利潤越來越低已經(jīng)是一個事實?！蓖咦稍冄芯恐行目偙O(jiān)張宏偉認為。

　　土地成本越來越高

　　曾經(jīng)，開發(fā)商拿地成本普遍較低，是事實。例如在長沙，許多本土企業(yè)在城市建設中修路換取土地的模式，曾經(jīng)讓開發(fā)商成為低成本拿地的受益者。

　　“地價太低，在房價的不斷上升過程中，開發(fā)商的自有資金回報空間被成倍放大?！敝性禺a(chǎn)湖南分公司總經(jīng)理胡治鋼認為，但隨著房地產(chǎn)市場的成熟與發(fā)展，土地招拍掛制度的完善，市場競爭的愈趨激烈，土地資源越來越少，土地價格處于不斷上漲的過程中，可以斷言，土地成本的暴利時代已經(jīng)過去。

　　從2003年開始招拍掛，到2007年6月建發(fā)房產(chǎn)28次舉牌博弈，以5.33億元拿下天心區(qū)黃土嶺正街1號用地，以單價788萬／畝“稱王”，北辰92億元拿下新河三角洲地塊更是驚動全國，2009年保利地產(chǎn)以創(chuàng)歷史新高的1033萬／畝的單價拿下南湖4號地。目前，每畝單價超過千萬元的地塊在長沙不再少見。

　　“顯而易見，土地成本數(shù)年間數(shù)倍漲幅，讓開發(fā)商的獲利空間極大壓縮?！庇袠I(yè)內人士認為。

　　資金成本越來越高

　　房地產(chǎn)市場進入微利時代的另一個現(xiàn)象是資金成本越來越高。利率的上調，貨幣政策的緊縮，開發(fā)商從銀行貸款的難度越來越大，利率也越來越高。

　　“幾年前，開發(fā)商進行房地產(chǎn)開發(fā)的資金成本是很低的?！焙舷珌喼Z投資咨詢有限公司總經(jīng)理戴琳表示，過去運作一個小項目，開發(fā)商往往手里只有幾千萬的資金，有的甚至是空手套白狼，用土地從銀行抵押貸款，利率也低，錢到手后項目立刻上馬，由于市場處于上升期，房子一賣資金回籠，立即就能賺到錢。

　　然而金融政策的改變，讓這種日子一去不復返。戴琳表示，銀行放款難，私募基金、信托基金、高利貸等成本太高，有的甚至高達30%。

　　最顯著的例子是鄂爾多斯。民間資本的借貸利息甚至被抬到了年息72%，但開發(fā)商仍然很難借到錢。

　　政策成本越來越高

　　以往，調控往往很快出現(xiàn)反復，開發(fā)商往往能夠獲得地方政府或明或暗的政策支持。但是中央這次調控下了狠心，地方政府不能表態(tài)，政策低成本時代也過去了。

　　“綜合長沙目前的土地價格、建安成本、原材料價格以及房價水平來看，開發(fā)商的利潤主要在10%—20%之間?！焙武撜f。在市場行情較冷清的情況下，有些項目開盤價幾乎是“成本價”。

　　對于發(fā)改委反暴利規(guī)定的出臺，眾多長沙業(yè)界人士的反應不一而足，但普遍表示目前開發(fā)商應該將精力放在企業(yè)經(jīng)營管理與自身產(chǎn)品建設上來，“發(fā)改委反暴利規(guī)定，仍然在強化體現(xiàn)了政府堅持房地產(chǎn)調控不動搖的決心，象征意義大于實際意義?！?/p>

　　樓市新觀察

　　反商品房暴利：發(fā)改委的革命浪漫主義

　　日前，國家發(fā)改委召開會議表示，明年將繼續(xù)嚴格執(zhí)行抑制投機、投資性需求的政策措施，鼓勵支持中小戶型、中低價位的普通商品房建設，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。此外要繼續(xù)完善房地產(chǎn)價格監(jiān)管辦法，研究商品住房領域反暴利規(guī)定。

　　應該說，這幾年，發(fā)改委是真辛苦了。為了國計民生為了房價肉價藥價等操碎了心，全國人民都有目共睹。對此次發(fā)改委提出繼續(xù)嚴格執(zhí)行抑制投機、投資性需求的政策措施，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，無不歡欣鼓舞。但是，對其提出的準備實施商品房領域反暴利規(guī)定，許多業(yè)內人士認為，其志可嘉，其行則更像革命的浪漫主義。

　　浪漫之一：暴利就一定要反嗎？發(fā)改委準備實施的商品房領域反暴利規(guī)定，具體內容還在研究，但其目的在于“嚴厲打擊不法房地產(chǎn)開發(fā)商牟取暴利行為”，衡量標準是“暴利”。那么，按成本核算利潤率，近2000元一瓶的飛天茅臺是不是暴利？幾萬元一個LV包包難道不是暴利嗎？近千萬一輛的邁巴赫難道不是暴利嗎？發(fā)改委如果按暴利標準，是否應該先反反這些“明目張膽的暴利者”。如果不能反這些，那為什么要單獨拿開發(fā)商拿商品房開刀呢？商品房既不是保障房也不是經(jīng)濟適用房，而是直面市場的商品，同時也不是像石油、水電那樣的生活必需品，自然有市場這只“看不見的手”來控制，君不見，最近知名房企星河灣將上海的兩個項目價格下調15%～20%，同時對老業(yè)主進行差價補償，預計補償資金將達6億元，盈虧都是他們家自個的事。香港、東京、新加坡等的商品房均價比我們的更貴，為什么人家就沒有反暴利呢？

　　浪漫之二：商品房（不包括保障房和經(jīng)濟適用房）不是壟斷領域，有必要反嗎？市場經(jīng)濟常識告訴我們，暴利一般只能產(chǎn)生于壟斷行業(yè)和壟斷領域。商品房地產(chǎn)領域有壟斷嗎？除了土地供應環(huán)節(jié)，恐怕不存在什么壟斷。哪個房地產(chǎn)開發(fā)商壟斷了一個城市的商品房地產(chǎn)市場？或者幾個房地產(chǎn)開發(fā)商壟斷了全國的房地產(chǎn)市場？2010年全國商品房銷售總額為52478.7億元，龍頭老大萬科的市場占有率僅為2.06%，這算壟斷嗎？當然算不上。沒有任何房地產(chǎn)開發(fā)商有能力壟斷這個龐大的市場。其實，發(fā)改委如果真的想反暴利，那就把矛頭對準那些國有壟斷企業(yè)吧，譬如石油、金融、通信、礦產(chǎn)等等，這些才是名副其實的壟斷暴利行業(yè)，不用多說，你懂的。

　　浪漫之三：房地產(chǎn)是有暴利，開發(fā)商就有暴利嗎？未必。中國房地產(chǎn)的利潤就像女人的年齡，一向是個謎，因為這里邊利益相關方太多，黑幕重重。朱大鳴說：“從利益鏈角度來看，土地壟斷造成土地壟斷利潤極高，信貸壟斷導致資金使用成本很高，60多種稅費導致開發(fā)、持有與轉讓成本過高?！倍?，單就開發(fā)商而言，利潤則是比較透明的，以A股盈利能力強的房地產(chǎn)上市公司為例，其毛利率大概在30%～40%左右，剔除營業(yè)稅、所得稅等稅項，凈利率也就百分之十左右。就單個項目來說，即便利潤率達到50%，開發(fā)周期一般三到五年，年均利潤率也不過百分之十幾。如果這個利潤水平算暴利，可能很多行業(yè)都是暴利行業(yè)了。那么房地產(chǎn)暴利最大的既得利益者在哪里？業(yè)內人士都知道，房地產(chǎn)真正重大的暴利環(huán)節(jié)就是土地轉讓。地方政府壟斷著土地供應，以極低的價格征地，以極高的價格轉讓土地使用權，政府拿到的利益，怎么也在成本的幾十倍。什么叫暴利，這才叫暴利：據(jù)《人民日報》報道：2009年，全國土地出讓金收入相當于同期地方財政總收入的46%左右，有的省市土地收益占全年財政高達75%。

　　革命不是請客吃飯，更不是出風頭趕時髦。發(fā)改委這次提出要在開發(fā)商那里實施反暴利措施，似乎會像最新的賀歲片《親密敵人》，看似刀光劍影，實則可能又是左手摸右手的一場風花雪月的故事。

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