葉檀：房地產(chǎn)市場今年深秋 明年入冬

　　房地產(chǎn)投資的黃金時代已經(jīng)過去，只要能扛就能賺錢的時代一去不復(fù)返。2012年的房地產(chǎn)調(diào)控大方向不會變，但會更加務(wù)實(shí)，注重微調(diào)。

　　2011年房地產(chǎn)調(diào)控初步見效

　　2010年4月啟動的新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策，在2011年收到效果：從上半年開始，全國各主要城市房地產(chǎn)市場交易量迅速萎縮，陷入長時間低迷，房地產(chǎn)庫存增加。今年1到5月，全國新建商品房屋銷售面積3.3億平方米，同比增加9%，增幅低于去年同期13個百分點(diǎn)。其中，商品住宅2.95億平方米，同比增加8%，增幅低于去年同期11個百分點(diǎn)，辦公樓、商業(yè)用房銷售面積增幅均持續(xù)回落至近年較低水平。成交量下降預(yù)示著投資者預(yù)期逆轉(zhuǎn)，這對于投資品市場是致命打擊。

　　9月，全國房地產(chǎn)價格出現(xiàn)松動。根據(jù)12月1日公布的數(shù)據(jù)，全國百城價格指數(shù)的全樣本數(shù)據(jù)顯示，2011年11月，全國100個城市住宅平均價格為8832元/平方米，與10月相比下降0.28%，連續(xù)第3個月環(huán)比下降，且降幅有所擴(kuò)大。房價下降是開發(fā)商資金鏈緊張、購房者持幣觀望的必然結(jié)果。在各大城市郊區(qū)樓盤，紛紛出現(xiàn)大規(guī)模打折。

　　但房地產(chǎn)還在深秋，并未入冬。

　　投資者關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率，該數(shù)據(jù)顯示房地產(chǎn)企業(yè)情況惡化。Wind資訊統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至三季度末，A股房地產(chǎn)行業(yè)上市公司平均資產(chǎn)負(fù)債率為63%，其中15家公司的負(fù)債高于80%，高資產(chǎn)負(fù)債率特征尤為明顯。除少數(shù)龍頭企業(yè)外，大部分房地產(chǎn)行業(yè)上市公司特別是中小型公司的經(jīng)營性現(xiàn)金流缺口急劇膨脹至647億元，約7成公司的經(jīng)營性現(xiàn)金流告負(fù)。存貨數(shù)據(jù)進(jìn)一步惡化。

　　但上述數(shù)據(jù)過于悲觀，忽略了大型開發(fā)企業(yè)的預(yù)收款。從三季報情況看，招商地產(chǎn)3季度公司尚有預(yù)收款141億元，業(yè)績鎖定性好。公司今年以較低成本5409元/平米擴(kuò)充土地儲備106萬平;保利今年1到10月實(shí)現(xiàn)銷售金額627億元，3季末尚有795億元預(yù)收款，鎖定今明兩年業(yè)績;保持穩(wěn)健的萬科1到10月實(shí)現(xiàn)銷售金額1081億元，后續(xù)尚有430億貨量，預(yù)計全年實(shí)現(xiàn)1300億銷售規(guī)模。3季末預(yù)收款1228億元，1208萬平約1380億元已售尚未結(jié)算的資源，鎖定了2011年和2012年的業(yè)績。

　　對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，2011年下半年開始入秋，但穩(wěn)健的、成本較低且產(chǎn)品線較為豐富的大型房地產(chǎn)企業(yè)，能夠挺過秋天。

　　2012年調(diào)控政策基本不會松動

　　房地產(chǎn)寒冬到來的背后，是中國實(shí)體經(jīng)濟(jì)下滑，地方財政緊張。有越來越多的人預(yù)期，房地產(chǎn)政策將出現(xiàn)松動。

　　11月19日，中國人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究所發(fā)布《中國宏觀經(jīng)濟(jì)分析與預(yù)測報告》，指出明年三季度中央政府可能逐步放松“限貸”，然后放松“限購”，但房地產(chǎn)下行仍是調(diào)整的基本模式。

　　定向?qū)捤刹坏扔谌鎸捤伞?/p>

　　12月1日至2日，中共中央政治局常委、國務(wù)院副總理李克強(qiáng)在天津考察時指出，要堅(jiān)持實(shí)施遏制住房價格過快上漲的政策措施，鞏固調(diào)控成果，扎實(shí)推進(jìn)保障性住房建設(shè)和棚戶區(qū)改造，增加普通商品房供應(yīng)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展和人民群眾住有所居。此前11月6日，溫家寶總理在俄羅斯圣彼得堡公開強(qiáng)調(diào)，對于房地產(chǎn)一系列的調(diào)控措施不會放松，這為明年的房地產(chǎn)政策定下基調(diào)，房地產(chǎn)調(diào)控必須實(shí)行平穩(wěn)下行的軟著陸，而不是大幅下挫的硬著陸。

　　根據(jù)中國央行12月2日新聞稿顯示，上周有關(guān)房地產(chǎn)金融風(fēng)險管理的會議重點(diǎn)討論了央行統(tǒng)計調(diào)查統(tǒng)計司撰寫的兩份報告，認(rèn)為隨著近期房地產(chǎn)開發(fā)投資及貸款增速雙雙回落，房價拐點(diǎn)已初現(xiàn)端倪。部分參與討論的商業(yè)銀行代表認(rèn)為，銀行和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠承受房價下跌20%到30%帶來的沖擊，不過，中國銀行和企業(yè)則更加關(guān)心房價下跌20%后，是否會誘發(fā)恐慌性拋售，以及連鎖反應(yīng)。事實(shí)上，房地產(chǎn)崩盤對于金融業(yè)沖擊的擔(dān)憂始終存在，揮之不去。

　　地方政府定向?qū)捤刹┺恼?/p>

　　截止2011年年底，有將近10個城市限購政策到期，廈門、福州、?？?、青島、石家莊、合肥、中山、蘇州等城市在頒布限購令時，都曾明確12月31日為截止日期。這些城市是否延續(xù)限購政策沒有明確說法，地方政府部門大多表示要根據(jù)國家政策與市場變化情況綜合考慮，確定限購是否延期?？梢钥隙?，如果中央不出臺嚴(yán)厲的舉措，一些城市將悄然放松調(diào)控，以解地方財政的燃眉之急。

　　各地托市初現(xiàn)端倪。10月21日，南京市公積金管理中心宣布，從24號開始，南京公積金貸款將恢復(fù)最高可貸額度。最高貸款額度將由現(xiàn)在的20萬元/人、40萬元/戶，恢復(fù)為30萬元/人、60萬元/戶。與額度恢復(fù)同步的，是公積金二次貸款政策的有條件恢復(fù)：家庭已申請過一次公積金貸款，在全部還清貸款并賣出唯一住房后，再次購房時可以使用公積金貸款，但首付不得低于6成，貸款利率是公積金基準(zhǔn)利率的1.1倍。這是放松房地產(chǎn)金融杠桿的第二只羞答答的氣球。

　　處于房價大跌風(fēng)暴眼中的杭州格外引人注目。2011年6月3日發(fā)布的《2011年度杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)企業(yè)安居工程補(bǔ)助實(shí)施細(xì)則》暫行，日前正式啟動。根據(jù)《細(xì)則》內(nèi)容，開發(fā)區(qū)財政安排企業(yè)員工安居補(bǔ)助專項(xiàng)資金以下簡稱專項(xiàng)資金1億元，用于建立租房補(bǔ)助和購房補(bǔ)助機(jī)制。

　　地方的定量寬松會受到嚴(yán)厲限制，不會被允許觸碰限購、限貸紅線。

　　為應(yīng)對土地收入下降地方財政赤字，中央政府會加快房產(chǎn)稅改革進(jìn)程。

　　12月2日，財政部部長謝旭人撰文表示，今后將進(jìn)一步改革完善稅收制度。擴(kuò)大增值稅征收范圍，相應(yīng)調(diào)減營業(yè)稅等稅收，合理調(diào)整消費(fèi)稅范圍和稅率結(jié)構(gòu)等。并研究推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革，完善財產(chǎn)稅制度。10月27日的人大專題質(zhì)詢政府保障房政策時，財政部部長助理王保安曾表示：“我們要抓緊總結(jié)上海、重慶試行的經(jīng)驗(yàn)，加快推進(jìn)房產(chǎn)稅的實(shí)施，以使它進(jìn)一步發(fā)揮調(diào)控房地產(chǎn)市場的作用?！?011年1至9月全國稅收總收入完成71292.18億元，同比增長27.4%。其中，房產(chǎn)稅完成798.59億元，同比增長23.6%。土地收入大幅下挫，成為地方財政不能承受之重，房產(chǎn)稅將在今后數(shù)年內(nèi)彌補(bǔ)缺口，前提是重點(diǎn)城市房地產(chǎn)數(shù)據(jù)完成聯(lián)網(wǎng)。

　　保障房擠除泡沫

　　保障房建設(shè)是本輪調(diào)控的主要抓手。本輪調(diào)控從制度上而言，要建立保障房與商品房的雙軌制，建立土地財政與房產(chǎn)稅的雙軌制。對于保障房建設(shè)的重視，2011年從未松動。

　　2012年，保障房建設(shè)數(shù)量將縮水。這并不意味著放松保障房建設(shè)，反而顯示保障房建設(shè)更加務(wù)實(shí)。

　　11月10日，住建部公布新建1000萬套保障性住房開工任務(wù)超額完成。3天后，住建部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，數(shù)據(jù)中存在約1/3的“挖坑待建”情況，為此住建部下發(fā)通知，要求此類房屋年底前務(wù)必完成地基結(jié)構(gòu)的施工，對于僅是搭建施工現(xiàn)場圍護(hù)設(shè)施，或僅是開挖基坑的，不計入已開工的項(xiàng)目和套數(shù)。按照住建部厘定的統(tǒng)計標(biāo)準(zhǔn)，在全年度下達(dá)的保障性安居工程中，地方政府至少做到1/3澆筑地基、1/3超出正負(fù)零即超出地面、1/3主體結(jié)構(gòu)完工。如此一來，保障房開工率下降1/3。

　　為杜絕注水，一輪督察在2011年年底展開。據(jù)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道》報道，“部長將帶隊(duì)50人的司局級干部調(diào)研組，深入每個省區(qū)對保障房開工率進(jìn)行現(xiàn)場檢查”。檢查方式分兩步，先是市級部門自查，統(tǒng)計信息上報省建設(shè)廳，各省的建設(shè)廳派督察組對地方抽樣檢查，核實(shí)情況;再有以住建部部長姜偉新為代表的部司級領(lǐng)導(dǎo)組成的50人的督察組還將深入地方調(diào)研，確保數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。

　　保障房建設(shè)在2012年必然下降，資金門檻難以越過。根據(jù)住建部測算，按照全部結(jié)構(gòu)完工口徑計算，2011年開建1000萬套保障性住房所需全部投資約為1.3萬億元，假設(shè)我國的CPI增速為零，3600萬套保障房最少需要資金4.68萬億元人民幣，約相當(dāng)于2010年GDP總量的1/12，超過了政府對教育的投入，絕不是個小數(shù)目。其中中央政府在1.3萬億中占據(jù)1709億元左右，約占13%，其他87%的資金都要靠地方政府投入。2012年地方政府的保障房投入將達(dá)到高峰，地方政府?dāng)酂o如此巨大的財力投入保障房建設(shè)。

　　住建部已經(jīng)提醒2012年保障房的開工數(shù)量有可能調(diào)整，姜偉新多次在住建系統(tǒng)內(nèi)部會議上向?qū)傧聫?qiáng)調(diào)，根據(jù)實(shí)際情況，2012年的保障性住房開工套數(shù)指標(biāo)，有可能進(jìn)行調(diào)整，將低于2011年的1000萬套指標(biāo)，估計低20%到30%。

　　行業(yè)大洗牌

　　2012年，房地產(chǎn)依然不會迎來春天，更別說艷陽天。

　　托上半年房地產(chǎn)銷量的福，今年房地產(chǎn)企業(yè)可以維持全年業(yè)績，2012年冰山融化無法容身。2011年下半年房地產(chǎn)成交量環(huán)比大幅下降，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)明年能夠確認(rèn)的收入下降，自有資金下降，融資渠道收窄、融資成本上升就會成為卡住房地產(chǎn)企業(yè)脖子的兩把大箝子，房地產(chǎn)企業(yè)的投資意愿也就更低，由此形成緊縮循環(huán)。對一些產(chǎn)品線單一、以豪宅為主、不肯降價換銷量、在價格上較為傲慢的企業(yè)，2012年會是非常難過、不堪回首的一年，有可能在本輪調(diào)控中被重組，失去獨(dú)立的生存空間。

　　延續(xù)2011年趨勢，房地產(chǎn)企業(yè)將進(jìn)行一次大洗牌，企業(yè)分化趨勢更為明顯，進(jìn)入“大魚吃小魚”時代，也即進(jìn)入房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)權(quán)并購重組高峰期。

　　截至10月26日，共有70家房地產(chǎn)上市公司披露了第三季度財報，七成房企經(jīng)營性現(xiàn)金流為負(fù)，超過四成房企凈利潤下滑甚至虧損，80%以上房企負(fù)債同比增加。穆迪29家受評開發(fā)商中，23家擁有足夠的現(xiàn)金及預(yù)測現(xiàn)金流，足以應(yīng)付未來12個月內(nèi)現(xiàn)金流出的150%以上，這些現(xiàn)金流出包括利息、土地金等。現(xiàn)金流較好的房地產(chǎn)開發(fā)商也在降價促銷，目標(biāo)就是成為未來市場的主導(dǎo)者。

　　房地產(chǎn)行業(yè)的嘩嘩洗牌聲不絕于耳。

　　據(jù)《中國證券報》記者不完全統(tǒng)計，6月至10月中旬，掛牌轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)股權(quán)項(xiàng)目中，標(biāo)的資產(chǎn)估值超過1億元的項(xiàng)目有17宗，超過5000萬元的項(xiàng)目有29宗。

　　這并不是開始，也不是結(jié)束。據(jù)清科研究中心的研究數(shù)據(jù)也顯示，2010年房地產(chǎn)行業(yè)共實(shí)現(xiàn)并購84起，占并購案例總數(shù)的13.5%，為所有行業(yè)之首，涉及并購金額25.8億美元。2011年上半年，房地產(chǎn)業(yè)并購案例持續(xù)增加，并購速度也進(jìn)一步加快，上半年完成的房地產(chǎn)業(yè)并購案高達(dá)57起，同比增加了27起。今年三季度房地產(chǎn)并購進(jìn)一步升溫，鏈家地產(chǎn)市場研究中心的數(shù)據(jù)顯示，截至10月中旬，今年房地產(chǎn)行業(yè)并購案例已達(dá)90余起，超過去年全年的并購數(shù)量。

　　目前的房企并購主要有兩類，其一是大型房企并購中小房企，并購方多為在資本市場上摸爬滾打多年，或是由地方向全國輻射的大型房企，被并購方則是有項(xiàng)目或土地但體量小、融資渠道少的中小房企;其二是非房地產(chǎn)主業(yè)企業(yè)退出房地產(chǎn)業(yè)，這其中尤以78家非房地產(chǎn)主業(yè)的央企退出為主。

　　并購者分為兩類，一類是穩(wěn)健的市場占有者，這類企業(yè)手握巨資，追求銷售額、回款率，歷經(jīng)數(shù)個房地產(chǎn)調(diào)控周期而能屹立不倒。另一類是實(shí)力雄厚者，既能從市場獲得巨資，又能通過母公司從政策方面得到強(qiáng)有力的支持。

　　隨著綠城出售土地，與中投合作，并購重組延伸到現(xiàn)金流緊張的大型企業(yè)，明年這一趨勢將延續(xù)，并且加劇。

　　對于購房者而言，剛性需求占據(jù)主導(dǎo)，考慮的是個別樓盤的性價比，而不再是房地產(chǎn)的整體投資收益。

來源：搜狐焦點(diǎn)博客

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