20年內(nèi)中國房地產(chǎn)不會(huì)“崩盤”

　　面對(duì)目前樓市嚴(yán)冬中一個(gè)寒流接著一個(gè)寒流，面對(duì)政府地產(chǎn)調(diào)控堅(jiān)定不動(dòng)搖的決策發(fā)布，面對(duì)一個(gè)一個(gè)城市、樓市降價(jià)消息的傳來，于是有些所謂國內(nèi)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家發(fā)出最駭人聽聞的預(yù)言：中國房地產(chǎn)已提前通脹，2012年中國樓市泡沫終將破滅，樓市會(huì)走向崩盤。

　　究竟是危言聳聽還是真的會(huì)如此？答案是否定的。

　　從科學(xué)的態(tài)度和角度看，這缺乏科學(xué)的根據(jù)。

　　中國的人口紅利還未結(jié)束，正處于城市化擴(kuò)張時(shí)期，這使得中國的樓市有大量潛在買家；中國的匯率政策是受到嚴(yán)格管控的，資本市場沒有完全放開，人民幣還不能自由流動(dòng)；特別是，政府已經(jīng)意識(shí)到了房地產(chǎn)價(jià)格泡沫，并著手采取措施治理。中國政府不會(huì)讓樓市崩盤。

　　按照我國目前人均GDP、城市化率、房價(jià)漲幅、房貸負(fù)債率、銀行體系、政府控制力、經(jīng)濟(jì)體制、政治制度、人口結(jié)構(gòu)等房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作模式來看，中國樓市未來繁榮至少還有20年。換句話說，20年內(nèi)中國樓市不會(huì)崩盤。

　　中國目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，在轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式、轉(zhuǎn)型升級(jí)、擴(kuò)大內(nèi)需、二三線城市化跟進(jìn)還有相當(dāng)長的路要走。在此之前如果民生和內(nèi)需的問題解決了，我們的經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)高速發(fā)展，人民幣升值不可避免，穩(wěn)定溫和的通貨膨脹下，必然拉動(dòng)房地產(chǎn)的保值增值功能，行業(yè)發(fā)展將向豐富化和差別化邁進(jìn)。

　　目前，在中國經(jīng)濟(jì)健康平穩(wěn)發(fā)展的大背景下，新房貸政策主要目的是抑制不合理需求，增加有效供應(yīng)，平衡供求關(guān)系，引導(dǎo)居民理性購房。因此中國樓市不會(huì)出現(xiàn)什么大不了的問題。因?yàn)橐皇悄壳爸袊丝谂c財(cái)富活躍的跨越式傳導(dǎo)方式使得房價(jià)脫離了普通大眾的收入與承受能力。二、即便是投資投機(jī)消費(fèi)者全部撤離房地產(chǎn)市場，目前中國仍有著強(qiáng)大而堅(jiān)實(shí)的剛性需求做后盾。

　　從國家統(tǒng)計(jì)局歷史的數(shù)據(jù)來看看，2007年，全國商品房銷售面積約7.6億平方米，其中商品住宅銷售面積約6.9億平方米；2008年，全國商品房銷售面積約6億平方米，其中商品住宅銷售面積約5億平方米；2009年，全國商品房銷售面積約9.4億平方米，其中商品住宅銷售面積約7.2億平方米。2010年全國商品房銷售面積10.43億平方米，比上年增長10.1%，其中商品住宅銷售面積增長8%，商品房銷售額5.25萬億元。

　　我們可以從最瘋狂的2007年、2009年與最低迷的2008年的銷售數(shù)據(jù)來分析，6.9億平方米與7.2億平方米及10.43億平方米可以說明中國住宅消費(fèi)的潛力；而2008年低谷的5億平方米足以說明中國剛性需求的保證。目前中國城鎮(zhèn)的住宅總量才140億平方米左右，按人均住宅建筑面積為28平方米，城鎮(zhèn)人口6.22億來計(jì)算，目前中國城鎮(zhèn)要滿足人均28平方米的住房需求仍有35億平方米的住房缺口；更何況，中國城鎮(zhèn)有多少人擁有好幾套房子，而每年農(nóng)村又有多少人向城市轉(zhuǎn)移。

　　在2050年之前，中國的城市化率從現(xiàn)在50%提高到70%以上，至少需要23年至50年時(shí)間。這就意味著每年平均需增長1%左右的城市化率，即每年約1000至1500萬人從農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市。城市化是一項(xiàng)皆大歡喜的政策：農(nóng)民工收入增加、建筑工地不愁用人以及地方政府GDP升高。在中國城市化的推進(jìn)中，每年約有1%的人口從農(nóng)村遷移到城市。這意味著每年進(jìn)城人口有約1000萬到1500萬，其需求算一半的話，也需500萬～750萬套房。根據(jù)2009年全部住宅竣工量約為700萬套，2010年約為710萬套計(jì)算，即使“限購”了，少了改善需求，沒了投資投機(jī)需求，但總供應(yīng)量依然存在巨大缺口，供不應(yīng)求將導(dǎo)致房價(jià)繼續(xù)上漲。根據(jù)國際上的一般看法，城市化的最低標(biāo)準(zhǔn)是城市人口占社會(huì)總?cè)丝诘谋戎卦?0%以上。也就是說，一個(gè)國家或社會(huì)城市人口達(dá)到一半以上才算實(shí)現(xiàn)了最低限度的城市化。目前我國城市人口為6.66億，其所占比重已經(jīng)接近全國總?cè)丝诘囊话?，意味著中國城市將要吸納的人口要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過城市化率高達(dá)70%、80%的西方發(fā)達(dá)國家的城市。同時(shí)，龐大的流動(dòng)人口（2.2億）和人口老齡化也將提前到來。

　　最后以反向思維看，假如它會(huì)崩盤，后果可能要比當(dāng)年日本嚴(yán)重得多。今年政府經(jīng)濟(jì)會(huì)議所定基調(diào)為保增長，面對(duì)房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)幾十個(gè)行業(yè)的強(qiáng)勁拉動(dòng)力，會(huì)坐視不管嗎？因?yàn)檎畬?duì)房地產(chǎn)的總體政策還是要使房地產(chǎn)行業(yè)走向合理健康發(fā)展的軌道。

來源：搜狐焦點(diǎn)博客 作者：楊鳳斌

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