陳晟：中國房地產(chǎn)政策急需頂層設(shè)計(jì)

房地產(chǎn)業(yè)事關(guān)中國的經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展全局。當(dāng)前，我國的房地產(chǎn)市場進(jìn)入了發(fā)展的關(guān)鍵時期。一方面，在以往的 “黃金十年”里，房地產(chǎn)業(yè)給中國經(jīng)濟(jì)和社會的發(fā)展帶來了巨大貢獻(xiàn)；另一方面，房地產(chǎn)的高速發(fā)展也帶來了一系列的嚴(yán)重問題。之所以如此，原因有很多，但其中重要的一點(diǎn)就是以往所有的房地產(chǎn)政策，總是針對當(dāng)時房地產(chǎn)市場的突出問題，零敲碎打地解決，而缺乏應(yīng)有的整體思路。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策應(yīng)該包括產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本技術(shù)政策、內(nèi)部組織政策以及與國民經(jīng)濟(jì)其他產(chǎn)業(yè)之間的關(guān)系，產(chǎn)業(yè)政策大調(diào)整一般需要10年左右的周期，而不是單純的明年上或下的變化，所以我們認(rèn)為，值此房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵時期，中國整體性的房地產(chǎn)政策頂層設(shè)計(jì)不僅重要，而且非常緊迫。這既是中國房地產(chǎn)政策走向成熟完善的標(biāo)志，也是未來房地產(chǎn)業(yè)“白銀十年”的制度保障。

我們認(rèn)為，中國房地產(chǎn)政策頂層設(shè)計(jì)需要考慮到以下八個方面的問題。

1、 投資屬性和民生屬性平衡轉(zhuǎn)化問題

自住房改革以來，中國的房地產(chǎn)投資一直保持著較高的增長態(tài)勢。這么大的投資，強(qiáng)有力地拉動了中國經(jīng)濟(jì)的增長，這也奠定了房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)的重要地位，進(jìn)而使得從政府到學(xué)界，都有相當(dāng)多的人士認(rèn)定房地產(chǎn)投資對中國經(jīng)濟(jì)的增長舉足輕重。一個產(chǎn)業(yè)的投資被認(rèn)定對經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)不菲，這本無可厚非。但是，長期以往，住房的居住基本功能逐漸被有意無意地忽視了，住房的投資功能被越來越放大，致使房地產(chǎn)投資的民生屬性被付之闕如。這種越演越烈的傾向，不但使得住房功能發(fā)生異化，也使得經(jīng)濟(jì)發(fā)展的目標(biāo)被扭曲：為了發(fā)展而發(fā)展，而不是為了人而發(fā)展。

有鑒于此，我國的房地產(chǎn)政策頂層設(shè)計(jì)，首要的就是要解決房地產(chǎn)投資的屬性問題，在繼續(xù)注重其促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長作用的同時，努力使之回歸民生屬性。這是才是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的本意，也是中央“以人為本”理念的體現(xiàn)。

2、 建筑減排、綠色發(fā)展、低碳發(fā)展問題

一直以來，我國房地產(chǎn)建設(shè)過程中能量的消耗是較大的，至今在土建、安裝、裝修等環(huán)節(jié)中依然還是沿襲高能耗高排放的模式。作為最大的發(fā)展中國家，目前中國在世界上的碳排放量是較大的，環(huán)境負(fù)擔(dān)不堪其重。2009年，我國政府向世界承諾，到2020年單位GDP二氧化碳排放比2005年下降40%—45%。國家領(lǐng)導(dǎo)人指出，實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)是當(dāng)前和今后一個時期我國應(yīng)對氣候變化的戰(zhàn)略任務(wù)。

在全球二氧化碳排放總量中，建筑業(yè)占比很高，有資料顯示約占一半。房地產(chǎn)業(yè)作為不折不扣的碳排放大戶，理應(yīng)受到重視并積極加以規(guī)制。

一方面，當(dāng)前我國正在經(jīng)歷快速城鎮(zhèn)化的歷史階段，擁有全世界上最大的建筑市場，每年消耗的水泥和鋼材分別占全球的42%和35%。全國建筑總面積已超過400億平方米，今后每年還將新增建筑面積16億—20億平方米，到2020年新增建筑面積將達(dá)200多億平方米。另一方面，隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和人民生活水平的日益提高，我國城鄉(xiāng)居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)將迅速升級，生活從生存型向舒適型轉(zhuǎn)變，對建筑面積、建筑室內(nèi)環(huán)境舒適度等居住條件的要求也會隨之提高，這會導(dǎo)致建筑能耗持續(xù)剛性上升，并將成為未來20年能耗和排放的主要增長點(diǎn)。在這樣的背景下，構(gòu)建新建建筑遵循節(jié)能建筑和綠色建筑是指在建筑材料與設(shè)備制造、施工建造和建筑物使用的整個生命周期內(nèi)，減少能源的使用，提高能效，降低二氧化碳排放量的建筑標(biāo)準(zhǔn)，對既有建筑進(jìn)行節(jié)能改造，憑借政策的力量促進(jìn)我國的房地產(chǎn)業(yè)從高碳向低碳轉(zhuǎn)變，是一件保持持續(xù)發(fā)展和環(huán)境可承受的大事，不容各界人士忽視。

3、 強(qiáng)調(diào)持有功能向強(qiáng)調(diào)使用價值轉(zhuǎn)化問題

由于近年來我國房地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛，城市房屋價格節(jié)節(jié)攀升，使得大量的資本流入房地產(chǎn)業(yè)，不少房屋被購買來單純用于投資甚至是投機(jī)，這進(jìn)一步促進(jìn)了城市房地產(chǎn)業(yè)泡沫的積累。很多數(shù)據(jù)和研究從一個側(cè)面反映了我國房屋的過度強(qiáng)調(diào)持有形式存在很大的問題。

號稱“史上最嚴(yán)厲”的本輪調(diào)控，其明確的目標(biāo)就是遏制房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資投機(jī)性購房。從另一個方面來說，就是要促使我國的房屋的持有形式從物質(zhì)資產(chǎn)持有型向功能使用型的轉(zhuǎn)變。然而，限購畢竟是行政性手段，而行政性手段終究會有退出的時候?？梢?，在房地產(chǎn)政策頂層設(shè)計(jì)時，應(yīng)未雨綢繆，著眼于房屋的居住功能的發(fā)揮，盡最大力量降低物質(zhì)資產(chǎn)型持有的比例。轉(zhuǎn)變對房屋租用的使用觀念，宜買則買、宜租則租，同時向德國政府一樣，建立租賃法，限制解約，限制租金外的手續(xù)費(fèi)，倡導(dǎo)良好的居住觀，這可以從根本上遏制房地產(chǎn)供需壓力，于國于民都大有裨益。

4、 直接融資和間接融資創(chuàng)新問題

房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)正常營運(yùn)所需的資金量十分巨大。當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展所需的資金，間接融資比例較高，資金結(jié)構(gòu)不盡合理。概而言之，大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的直接融資很有必要。

迄今為止，我國房地產(chǎn)業(yè)的融資方式還較依賴于傳統(tǒng)的間接融資，主要從銀行貸款來解決本身業(yè)務(wù)發(fā)展對資金的需求。但是，這種間接融資方式并不穩(wěn)定。例如，基于抑制通貨膨脹的需要，中國人民銀行近期實(shí)行了緊縮的貨幣政策，這直接導(dǎo)致許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金緊張。因此，開拓直接的融資方式，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生存和發(fā)展意義重大，也對促進(jìn)我國資本市場的完善和成熟有積極影響。

國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2010年1-12月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源總額達(dá)72494.34億元，其中國內(nèi)貸款有12540.48億元其中銀行貸款總額達(dá)11363.81億元，房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)投資自籌資金來源共26704.58億元其中自有資金14172.97億元。由于自籌資金很多都是商品房銷售收入，而銷售收入的很高的比率又是銀行貸款。由此而來，我國房地產(chǎn)開發(fā)資金中銀行貸款的比例就較高了。事實(shí)上，早在2003年10月中共十六屆三中全會上就提出了“大力發(fā)展資本市場，擴(kuò)大直接融資比例”的方針。可以說今后房地產(chǎn)企業(yè)多元化的融資方式將是一個基本的發(fā)展方向。信托、基金、上市、海外融資、企業(yè)債券、股權(quán)融資等多重途徑尚待更有力的拓展。

為此，房地產(chǎn)政策頂層設(shè)計(jì)，需要考慮到直接融資這個發(fā)展方向，考慮到房地產(chǎn)市場需要容納多少企業(yè)，需要多少資金，直接間接融資的比率規(guī)模，以及資金的使用效率等一系列問題，同時還要顧及到企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模、企業(yè)軟實(shí)力、信用等級、經(jīng)營業(yè)績、償債能力等多方面，進(jìn)行量化，融入細(xì)則。

5、 參與主體集中發(fā)展和品牌優(yōu)化問題

在我國城市化進(jìn)程中，現(xiàn)有城市規(guī)模不斷擴(kuò)大。攤大餅式的鋪張發(fā)展遍地開花，這直接造成了這些城市公共服務(wù)資源分布的困難。解決好資源分布均衡和適度集中的矛盾較為突出。一方面，不斷擴(kuò)大的城市使得公共服務(wù)資源需要顧及到每一個區(qū)域；另一方面，有限的公共服務(wù)資源分散后其社會效益呈下降趨勢。因此，房地產(chǎn)布局應(yīng)考慮到集中程度的問題。適度的集中，可以使得資源的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益得以充分發(fā)揮，有利于增強(qiáng)市場機(jī)制對各類資源配置的引導(dǎo)作用。這就需要涌現(xiàn)一批能夠承擔(dān)得起的全國和區(qū)域發(fā)展要求的優(yōu)秀企業(yè)的強(qiáng)力發(fā)展，改變目前集中度過低的局面，要使得承擔(dān)不起環(huán)境約束、體現(xiàn)不了土地資源價值、滿足不了業(yè)主持續(xù)社區(qū)生活需求的小企業(yè)逐步地退出市場，

當(dāng)前，我國房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模龐大，地位舉足輕重。2010年全國商品房銷售面積達(dá)10.43億平方米，今年雖受政策調(diào)控的影響，但是今年銷售業(yè)績不會相差去年太大；從業(yè)企業(yè)有6-7萬家，對這個市場不是太少而是太多，不是太精而是太濫。在房地產(chǎn)政策頂層設(shè)計(jì)的時機(jī)，合理考慮到區(qū)域城市規(guī)劃、城市運(yùn)營的效率、循環(huán)使用資源、提高市場質(zhì)量，認(rèn)真解決好產(chǎn)業(yè)集中程度問題，是促進(jìn)城市高素質(zhì)發(fā)展的一個契機(jī)。

6、 在不同速度發(fā)展要求下的大建筑物業(yè)支柱屬性問題

自我國的住房改革以來，我國的房地產(chǎn)業(yè)迎來了迅猛發(fā)展的時期，“黃金十年”就是爭議不大的描述。但是，伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，一系列的問題也如影隨形。這其中之一，就是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度與資源支撐能力相脫節(jié)的問題。

多年的倚重使得如今的中國房地產(chǎn)顯得有些尾大不掉。數(shù)據(jù)顯示，2010年的房地產(chǎn)投資在國內(nèi)生產(chǎn)總值GDP中的直接比重逾12%，相關(guān)的上下游產(chǎn)業(yè)高達(dá)40-50個，包括水泥、鋼材、玻璃、家具電器以及裝飾材料等等，其本身和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的就業(yè)人數(shù)龐大。當(dāng)前和今后的一段時期，房地產(chǎn)業(yè)增加值對GDP的貢獻(xiàn)仍將在5%以上。因此，合理的房地產(chǎn)發(fā)展速度，不僅有利于房地產(chǎn)業(yè)自身的良好發(fā)展，而且會惠及整個國民經(jīng)濟(jì)。展望未來，中國的房地產(chǎn)業(yè)將迎來“白銀十年”。白銀的屬性，就是強(qiáng)調(diào)房產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)的支撐性和使用性作用，一方面，它是所有產(chǎn)業(yè)的使用載體而不是投機(jī)載體，民生、園區(qū)、現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)意、服務(wù)、辦公、商旅、養(yǎng)老、社區(qū)、科技、新興產(chǎn)業(yè)、展覽、物流業(yè)等都應(yīng)該找到物業(yè)的不同載體，發(fā)揮不同物業(yè)對經(jīng)濟(jì)的支持的價值，從而使下一個十年房地產(chǎn)得到自身的使用價值的體現(xiàn)，大建筑概念的不動產(chǎn)物業(yè)依然是國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)；另一方面，要求它在擔(dān)負(fù)起經(jīng)濟(jì)增長和社會發(fā)展的部分重任，又要有一個資源、環(huán)境、社會等方方面面都可以承受的中度發(fā)展的速度。

7、 優(yōu)先發(fā)展區(qū)域和結(jié)構(gòu)重構(gòu)布局問題

回顧我國房地產(chǎn)發(fā)展的歷程，不難發(fā)現(xiàn)在區(qū)域上它并不是均衡發(fā)展的，主要體現(xiàn)在東部沿海地區(qū)發(fā)展較為迅速，中西部地區(qū)發(fā)展較為緩慢；特大城市發(fā)展較為先進(jìn)，中小城市較為滯后。這就帶來了明顯的梯度效應(yīng)：一線城市火爆，二三線城市繁榮，四線城市相對平淡的狀況。

這種狀況使得全國有限的公共服務(wù)資源越來越集中于東部大城市，于是大量的生產(chǎn)要素尤其是人才越來越青睞于這些城市。但是這種資源配置的結(jié)構(gòu)布局，既不利于區(qū)域經(jīng)濟(jì)平衡發(fā)展，也不利于各地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級。為此，需要從全局出發(fā)，統(tǒng)籌兼顧各地的房地產(chǎn)發(fā)展，當(dāng)前尤其需要顧及到600多個地級市的發(fā)展。人口的遷移要考慮到將來占總?cè)丝?0%的農(nóng)民向省會、地級市、小城鎮(zhèn)集中的事實(shí)，而不再僅僅是特大城市，這是頂層政策設(shè)計(jì)不可忽視的一個方面。

8、 市場和行政政策約束路徑問題

無論是業(yè)內(nèi)還是關(guān)注房產(chǎn)的人士，對中國房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)程中的治理調(diào)控印象都非常深刻。但是，簡單回顧一下，中國房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控，自始至終都是政府主導(dǎo)的政策發(fā)揮作用，很多情況下甚至是行政手段直接壓制。這不但有違市場經(jīng)濟(jì)的基本原則，也使房地產(chǎn)市場的調(diào)控越來越成為政府行政的壓力之源。

今后的房地產(chǎn)市場，還是需要及時的治理和調(diào)控，但是它需要的是更多的市場手段，輔之以法律手段，而更少的強(qiáng)制行政手段。期待房地產(chǎn)政策頂層設(shè)計(jì)時，政策的制定充分考慮長遠(yuǎn)，房地產(chǎn)市場的規(guī)制從目前的行政約束轉(zhuǎn)為市場約束為主，這樣一來，得益的將遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止房地產(chǎn)行業(yè)本身。

一定程度上，以往我們的房地產(chǎn)政策一直是被房地產(chǎn)裹挾著向前的。當(dāng)前的房地產(chǎn)改革已經(jīng)進(jìn)入了深水區(qū)，各方的利益博弈白熱化。為了爭取政府調(diào)控的主導(dǎo)權(quán)，勢必要在政策頂層設(shè)計(jì)的指導(dǎo)下，進(jìn)行自下而上的全局的、長遠(yuǎn)的謀劃。于是，清晰的整體思路、明確的發(fā)展目標(biāo)，市場的真實(shí)清晰數(shù)據(jù)、開發(fā)主體數(shù)量、資金總量目標(biāo)明確、實(shí)施步驟合理，就可穩(wěn)定房地產(chǎn)各方的預(yù)期，從而為未來房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定的“白銀十年”的發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

來源：鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng) 作者：陳晟

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