從限購看我國當(dāng)前的房地產(chǎn)調(diào)控

　　2010年，面對高速上漲的房價，中央政府采取了從嚴、從緊的態(tài)度，要求房價上漲過快的地方實行嚴格的“限購令”，首先對北京、上海、廣州、天津等17個一二線城市實行限購；到了2011年1月26日，國務(wù)院發(fā)布“新國八條”，要求各地制定合理的調(diào)控目標，并且要從嚴制定和執(zhí)行住房限購措施，8月7日住建部提出二三線城市限購的五項建議標準，進一步強化了對于地方限購的約束。目前看，盡管“限購令”效果明顯，對于2011年的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了有效的抑制效應(yīng)，但對于“限購令”的質(zhì)疑之聲同樣不絕于耳，很多人認為“限購令”是一種直接的行政干預(yù)，偏離市場方向，有悖于市場經(jīng)濟的理念。對此，本文就限購對我國房地產(chǎn)市場到底產(chǎn)生了什么樣的作用？是否應(yīng)該實施？等等相關(guān)問題進行探討。

　　限購令對房地產(chǎn)市場帶來的影響

　　房地產(chǎn)價格下降趨勢顯著，正在逐步實現(xiàn)理性回歸。隨著限購令的逐漸鋪開，我國房地產(chǎn)價格上漲勢頭已經(jīng)基本得到控制，并且從2010年9月、10月份起已經(jīng)出現(xiàn)房地產(chǎn)價格下降的現(xiàn)象。根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，2011年10月，全國70個大中城市的新建商品住宅價格環(huán)比有34個城市下降，比9月份增加了17個，只有16個城市的房價環(huán)比出現(xiàn)上漲，且環(huán)比上漲幅度都在0.2%以內(nèi)，70個大中城市的平均環(huán)比達到-0.14，出現(xiàn)負增長；二手住宅的價格也出現(xiàn)了下降趨勢，同比和環(huán)比都出現(xiàn)負增長。同時，對比2011年70個大中城市住宅銷售價格的數(shù)據(jù)（見表1），可以發(fā)現(xiàn)2011年我國住房市場的價格呈現(xiàn)一路下滑的趨勢，各地?zé)o論是新建商品住宅價格還是二手房住宅價格已經(jīng)出現(xiàn)負增長，這就意味著房價開始出現(xiàn)真正的下降，房價同比增長幅度也已經(jīng)越來越小，控制在3%左右。這說明，限購對于房地產(chǎn)價格產(chǎn)生了積極的影響，房地產(chǎn)價格正在逐步實現(xiàn)理性回歸。

　　在房地產(chǎn)價格趨于穩(wěn)定的同時，房地產(chǎn)市場的投資、銷售、信心等也都受到限購的影響。國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2011年1～10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資49923億元，同比增長31.1%，為8月以來連續(xù)第三個月增速放緩，房地產(chǎn)投資放緩的趨勢明顯；全國商品住宅銷售面積70971萬平方米，同比增長9.0%，較1～9月12.1%的增速繼續(xù)收窄。并且房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)一路下滑，已經(jīng)從2月份的102.90下降到10月份的100.27，下降了2.63個百分點（見表2）。隨著限購的越來越嚴格和限購城市數(shù)量的增多，開發(fā)商對于房地產(chǎn)市場的信心也在逐步減弱。

　　限購城市的房價跌幅超過非限購城市。2011年9月份的數(shù)據(jù)顯示，在70個指標城市數(shù)據(jù)中，限購城市平均環(huán)比已經(jīng)停止上漲，特別是一線城市的房價漲幅已經(jīng)從7月開始連續(xù)3個月停滯；到了10月份，全部城市住宅價格環(huán)比出現(xiàn)下降，限購城市的降幅明顯超過非限購城市，而限購的40個城市環(huán)比漲幅也首次平均為0，同比漲幅僅為3.75，而非限購的城市，平均環(huán)比漲幅為0.007，同比漲幅則為3.92，明顯高于限購城市（見表3）。數(shù)據(jù)對比說明，限購對于地方城市的房地產(chǎn)價格產(chǎn)生了明顯的抑制作用，特別是是一二線城市的房地產(chǎn)價格。

　　限購對于大城市產(chǎn)生的影響更加明顯。以北京市為例，據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，2011年9月、10月北京商品住宅成交量為10734套，相比2010年成交量大幅下跌46%；2011年前10個月，北京商品房住宅簽約套數(shù)為69079套，二手房住宅簽約為101188套，總成交為170267套，同比去年分別下調(diào)17.8%、35.8%、29.6%。房地產(chǎn)的成交均價也明顯下降，前10個月房價環(huán)比逐月下降，其中10月北京商品房成交均價為19607元/平方米，環(huán)比9月的21724元/平方米下降9.6%。北京市的限購政策在全國來說執(zhí)行的較早，限購對房價的影響在限購向全國鋪開之前就已經(jīng)產(chǎn)生作用；但隨著限購在全國影響的出現(xiàn)，北京市房地產(chǎn)市場受到的影響會加劇。上海、廣州和深圳的商品住宅銷售和價格也出現(xiàn)類似的現(xiàn)象?？傊?，相比于二三線城市，一線城市受到限購影響的程度要更大一些。

　　限購令的深度剖析

　　根據(jù)以上的數(shù)據(jù)分析，可以看出限購對于房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了直接影響，尤其是在很大程度上穩(wěn)定了全國房地產(chǎn)的價格。但是社會對于限購政策褒貶不一。有的人認為是“大逆不道”、“倒行逆施”、“離經(jīng)叛道”，有的人則認為是合理的，是必要的，關(guān)于此，本文于此處進行深度剖析。

　　限購政策的積極作用

　　由于房地產(chǎn)價格的過快上漲，導(dǎo)致很多中低收入人群沒有能力購買住房，為了保證這部分群體的利益，同時也為了維護正常的房地產(chǎn)市場秩序，對房地產(chǎn)市場進行一定行政干預(yù)是有積極意義的。通過限購，可以抑制大量房地產(chǎn)投機行為，減少市場上的購房需求總量，從而促使房價回落。同時，房地產(chǎn)市場與資本市場有著緊密的聯(lián)系。房地產(chǎn)市場的過熱，導(dǎo)致大量資本涌入房地產(chǎn)市場，房價上漲的預(yù)期更加強烈，對住房的投資變成只關(guān)心短期投資回報，這樣會進一步增加住房投資、房價上漲。在這個國民經(jīng)濟房地產(chǎn)化的過程中勢必會給國民經(jīng)濟帶來沉重傷害。而短期金融市場又具有“非理性”，自我調(diào)整機制比較緩慢，這就可能產(chǎn)生泡沫，因此政府或者監(jiān)管者需要盡早介入，通過某種方式來限制投資者的行為。那么作為彌補“無形之手”的政府調(diào)控就應(yīng)該有意識的控制住房市場的投資需求、控制房價上漲的預(yù)期。

　　限購政策的局限性分析

　　限購政策作為一種強制性的行政手段，在直接干預(yù)市場的時候，難免會和市場現(xiàn)狀產(chǎn)生沖突，這也是限購的局限性。

　　一方面，限購可能會受地方政府執(zhí)行意愿影響而打折扣。目前，許多地方政府財政對土地出讓收益具有依賴性。據(jù)國家審計署數(shù)據(jù)顯示，截至2010年底，全國地方政府性債務(wù)余額10.7萬億元，其中多個地市的債務(wù)率高于100%。土地出讓收益已經(jīng)成為了許多地方政府償還債務(wù)的重要來源資金以及推動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展的重要資本。一旦嚴格執(zhí)行限購政策，土地出讓收益將會大幅下降，這是地方政府所不愿看到的。地方政府執(zhí)行限購政策的動力不足，必然會使限購政策的效果打折扣。

　　另一方面，限購并沒有解決當(dāng)前調(diào)控房地產(chǎn)市場的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。當(dāng)前，調(diào)控房地產(chǎn)的主要任務(wù)應(yīng)該有兩個：第一，對消費者進行分層，對不同收入水平的購房者進行差別性調(diào)節(jié)；第二，對房地產(chǎn)的投資屬性進行抑制，使其回到理性范圍之內(nèi)。從這兩方面來看，限購政策沒有能夠?qū)崿F(xiàn)這兩項任務(wù)，首先，限購限制了全體居民（二套以上住房）的購房行為，不僅沒有實現(xiàn)對消費者的分層，反而更加忽視了不同收入群體之間的收入差異性。其次，限購政策能夠?qū)ψ》康耐顿Y需求進行一定程度和一定時期的限制，效果也非常明顯和直接，但卻直接“消滅”了住房的投資屬性，違背了市場經(jīng)濟。

　　盡管，限購政策對房地產(chǎn)市場能夠起到一定的調(diào)節(jié)作用，但限購的本質(zhì)是一種行政干預(yù)，限購政策也只是暫時壓制部分需求，不能長期持續(xù)下去，是違背市場規(guī)律的。如果能夠建立調(diào)控房地產(chǎn)市場的合理、科學(xué)地調(diào)控政策體系，那么像限購這樣的行政手段就可以早日退出。

　　我國住房市場調(diào)控的改革方向

　　當(dāng)前，我國房地產(chǎn)市場的調(diào)控機制還沒有完全建立，這是影響我國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的重要原因，也是房地產(chǎn)調(diào)控政策屢屢失效的重要原因，也是出現(xiàn)行政手段調(diào)控房地產(chǎn)市場的重要原因。因此，我國急需建立一套完善的房地產(chǎn)市場調(diào)控體系。構(gòu)建完善的房地產(chǎn)市場調(diào)控體系需要兩方面的工作，首先需要界定當(dāng)前形勢下住房的基本屬性，其次要制定符合我國國情的房地產(chǎn)調(diào)控體系。

　　重新界定住房的“民生”屬性

　　當(dāng)前導(dǎo)致我國房地產(chǎn)市場投資過度的一個重要原因在于沒有準確界定住房的屬性。住房作為人們的一種生活必須品，同時具有雙重屬性。一方面，住房作為一種生活必需品，具有民生性。住房的民生性突出表現(xiàn)在它是確保居民生存的基本物質(zhì)條件，是人們最基本的生活資料和必需品。另一方面，住房作為一種商品，具有投資的屬性。住房是可以用來交換的勞動產(chǎn)品，它可以在交換中實現(xiàn)交換價值或價格。由于土地資源的不可再生性，使建立在土地之上的住房供給缺乏彈性，而住房需求隨著國民經(jīng)濟的發(fā)展不斷擴大，這就使住房價格一般呈現(xiàn)上漲趨勢，因此住房也就具有了投資屬性。

　　住房，首要的屬性是其“民生性”，尤其是在我國房地產(chǎn)市場還沒有發(fā)展到滿足廣大人民群眾基本需要的階段，仍應(yīng)該是住房的第一屬性。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)價格上漲過快，導(dǎo)致諸多問題的主要原因，就是混淆了住房兩個屬性的先后順序，很多政策和宏觀經(jīng)濟使得住房的投資性占據(jù)了第一位。因此，當(dāng)今真正調(diào)控住房市場的關(guān)鍵，在于重新界定住房的屬性，要把住房的民生性定位為我國住房市場長期發(fā)展的一個核心。應(yīng)該還原房地產(chǎn)的居住功能和社會屬性，限制它的投資功能和金融屬性。只有從維護社會公平和公民的基本權(quán)利出發(fā)，明確住房“民生性”的屬性，才能制定科學(xué)有效的政策措施，使我國房地產(chǎn)市場保持平穩(wěn)發(fā)展。

　　構(gòu)建完善的房地產(chǎn)調(diào)控體系

　　調(diào)控房地產(chǎn)市場需要建立一整套完善的政策體系。但是，一項有效的政策，必須具備公平性、持續(xù)性和可預(yù)測性三項原則才能有效實施。住房兼有使用功能和投資功能，人為限制住房的投資功能，就使得政策失去公平性。這就需要設(shè)計一個有效區(qū)別消費需求和投資需求的機制。通過區(qū)分消費性住房需求和投機性住房需求來分開住房的民生性和投資功能，才能真正實現(xiàn)對房地產(chǎn)市場的調(diào)控。

　　建立完善、合理、科學(xué)的個人（家庭）住房信息系統(tǒng)。推進個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，是促進房地產(chǎn)市場健康、平穩(wěn)發(fā)展的重要保障；有利于實現(xiàn)“三基兩協(xié)調(diào)”的調(diào)控目標，因此要加快我國個人（家庭）住房信息系統(tǒng)的建設(shè)。第一，要擴寬住房信息系統(tǒng)的覆蓋面，將所有城市、縣城以及建制鎮(zhèn)納入住房信息系統(tǒng)，建立覆蓋全國、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)的個人（家庭）住房信息系統(tǒng)。第二，盡快完善住房信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)工作，加快歷史數(shù)據(jù)的錄入，并早日構(gòu)建住房租賃市場的信息系統(tǒng)。第三，實現(xiàn)全國范圍房地產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)，實現(xiàn)全國各地房地產(chǎn)數(shù)據(jù)信息共享，并且要建立住房信息系統(tǒng)與財政、稅收、公安等部門的聯(lián)合。這是一個基礎(chǔ)性工作，也是其他各項措施發(fā)揮作用的前提。

　　建立完善的房地產(chǎn)稅收調(diào)控體系。稅收調(diào)控是房地產(chǎn)調(diào)控的重要內(nèi)容，也是一種非常靈活的手段。通過房地產(chǎn)稅收對不同層次、不同套數(shù)居民的購房、交易等行為進行調(diào)節(jié)，不僅能夠及時而迅速地調(diào)節(jié)市場上的不合理行為，而且能增加國家的財稅收入。早日出臺真正的房產(chǎn)稅，實現(xiàn)對房地產(chǎn)存量市場的征管，可以加速房地產(chǎn)的流轉(zhuǎn)，有效減少房地產(chǎn)投機；加快個人所得稅制的改革，將對住房轉(zhuǎn)讓、交易行為的所得納入所得申報范圍，嚴格監(jiān)管；對房地產(chǎn)稅收實行累進稅率，通過高稅率嚴格抑制住房的投機行為。同時，要進一步堅強對于稅收的監(jiān)督管理，提高公民自覺、主動申報的積極性，對于偷稅、漏稅的行為嚴厲懲罰。

　　要建立科學(xué)的住房價格形成機制，維護住房價格的穩(wěn)定。要促進和加快我國房地產(chǎn)評估市場的建立與完善，通過獨立的機構(gòu)對住房按照市場價格進行評估，作為課稅和交易等行為的依據(jù)；在此基礎(chǔ)上，要對住房價格和租賃價格的波動范圍設(shè)定限度，防治惡意投機和炒作。

　　要構(gòu)建完善的住房法律體系，維護公民的居住權(quán)利。早日出臺我國真正的住房法，通過法律來界定我國科學(xué)合理的住房制度，住房性質(zhì)以及居民的居住權(quán)利；對住房開發(fā)、建設(shè)、使用、流轉(zhuǎn)、價格等不同環(huán)節(jié)設(shè)定行為準則和規(guī)范，約束個人和企業(yè)的行為；對于惡意炒作房地產(chǎn)的行為，除了必要的經(jīng)濟懲罰外，也可以實施法律制裁；并將調(diào)控房地產(chǎn)的各項手段逐步納入住房法律體系。

來源：銀行家 作者：魏劭琨 任衛(wèi)東

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