暴利時(shí)代終結(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)如何以變應(yīng)變？

　　在目前大轉(zhuǎn)折、大變局的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，一個(gè)特殊的產(chǎn)業(yè)群體自2011年開始正發(fā)生著革命性的變化，這種變化將在2012年乃至更長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)繼續(xù)發(fā)酵。這就是中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)。

　　他們?cè)?jīng)依賴于土地這種特殊資源和信貸高杠桿率獲得超高回報(bào)，成為中國(guó)最富族群之一。而到了2011年，他們的財(cái)富數(shù)字受銷售不景氣的影響直線下降；他們的運(yùn)營(yíng)成本受高息債務(wù)影響越來越高；他們的開發(fā)回款周期由原來的十幾個(gè)月拉長(zhǎng)至四十幾個(gè)月；他們?cè)谶M(jìn)入非限購(gòu)城市還是商業(yè)地產(chǎn)兩難中糾結(jié)，尚未找到真正可以實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的路徑。

　　未來，在支柱產(chǎn)業(yè)“去房地產(chǎn)化”的大趨勢(shì)下，他們必須進(jìn)行脫胎換骨的轉(zhuǎn)變：或磨礪綜合發(fā)展能力，在房地產(chǎn)領(lǐng)域做精品；或?qū)ふ腋嗟漠a(chǎn)業(yè)投資出口，變相淡出樓市。

　　現(xiàn)狀堪憂

　　回顧中國(guó)2011年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，11月份是個(gè)繞不開的節(jié)點(diǎn)。如果說之前樓市成交量萎縮還主要集中在一線城市，那么到了11月份，二、三線城市乃至其下轄縣城商品房也全線滯銷。

　　中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，到11月份，35個(gè)監(jiān)測(cè)城市中，有近8成城市成交量下跌。13個(gè)城市成交量降幅在50%以上。其中貴陽同比降幅最大，達(dá)到74.09%，蚌埠同比降幅達(dá)72.10%，天津跌幅為67.20%，杭州跌幅也超過60%。

　　“二、三線的樓市受一線城市和宏觀政策影響比較大。當(dāng)消費(fèi)者看到越來越多的城市房?jī)r(jià)在跌，那一定會(huì)形成房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌的預(yù)期。于是更多人持幣待購(gòu)。而開發(fā)商擔(dān)心的也正是這一點(diǎn)?！惫枮I一家大型民營(yíng)房企負(fù)責(zé)人告訴記者。

　　二、三線城市成交量普跌的一個(gè)重要后果是全國(guó)性房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績(jī)?cè)贌o支撐點(diǎn)?！按饲埃f科、恒大、保利等大型房企為什么在一線城市賣不動(dòng)房子，但每個(gè)月集團(tuán)的銷售業(yè)績(jī)?nèi)匀涣己?。就是有大量二、三線樓市需求在支撐。到了11月份，龍頭房企的業(yè)績(jī)?cè)僖餐Σ蛔×??！币拙又袊?guó)分析師薛建雄表示。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，銷售額排名前20位的大型房企中，絕大多數(shù)房企11月的銷售金額同比、環(huán)比均出現(xiàn)下滑。中海、保利等房企11月銷售金額同比跌幅逾20%，萬科11月銷售面積和銷售金額環(huán)比分別減少了26%和20%。世茂、雅居樂及富力等房企銷售業(yè)績(jī)亦不樂觀。

　　變局已定

　　總體來說，商品房銷售面積的全面下行拐點(diǎn)在11月份已經(jīng)確立。根據(jù)中房信集團(tuán)總裁丁祖昱的判斷，明年1月，全國(guó)性房?jī)r(jià)拐點(diǎn)或?qū)⒌絹?。?dāng)開發(fā)商手里的錢越來越少，沒錢開工，沒錢拿地時(shí)，商品房新開工面積、土地購(gòu)置面積以及開發(fā)投資額等一系列指標(biāo)都有可能出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

　　而一系列指標(biāo)下降的背后，到底蘊(yùn)含著多少變化呢？

　　國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(zhǎng)巴曙松近期在一篇名為《中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來第一次大調(diào)整》的署名文章中，對(duì)這種變局給出了專業(yè)的解讀。

　　巴曙松認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正進(jìn)入顯著調(diào)整的起點(diǎn)階段。從公司財(cái)務(wù)的角度講，其價(jià)值創(chuàng)造能力取決于兩個(gè)方面：經(jīng)營(yíng)杠桿和財(cái)務(wù)杠桿。房地產(chǎn)市場(chǎng)化以來的十年，房企的預(yù)售杠桿使經(jīng)營(yíng)杠桿成為價(jià)值創(chuàng)造的一支重要驅(qū)動(dòng)力，表現(xiàn)在財(cái)務(wù)指標(biāo)上，即奉行高周轉(zhuǎn)率的企業(yè)能夠通過擴(kuò)大凈經(jīng)營(yíng)性負(fù)債能力來實(shí)現(xiàn)凈資產(chǎn)的現(xiàn)金流轉(zhuǎn)換。類似的，2004年土地“招拍掛”制度的實(shí)行使得地價(jià)與房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，當(dāng)?shù)貎r(jià)或房?jī)r(jià)的上漲率超過融資成本，財(cái)務(wù)杠桿則成為推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)迅速上升的另一支驅(qū)動(dòng)力?！爱?dāng)前，之所以初步判斷中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正進(jìn)入顯著的調(diào)整階段，基本的出發(fā)點(diǎn)也是基于這樣兩個(gè)視角，即經(jīng)營(yíng)杠桿和財(cái)務(wù)杠桿的雙高時(shí)代即將面臨根本性轉(zhuǎn)變。” 巴曙松說。

　　經(jīng)營(yíng)杠桿率下降的大背景是房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售周期拉長(zhǎng)。首先，短期來看，房地產(chǎn)行業(yè)供給過剩局面已經(jīng)形成，中國(guó)樓市正進(jìn)入消化庫存階段。總盤過大，供大于求。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院在一份報(bào)告中稱，截至2011年11月底，我國(guó)8個(gè)典型城市新建商品住宅庫存總量高達(dá)4595萬平方米，同比增長(zhǎng)約38.44%，環(huán)比上月新增3.06%，庫存量處于高位運(yùn)行狀態(tài)。而2012年保障房的大量入市將進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)的改變，并對(duì)中低端商品房供給形成直接沖擊。

　　另外，目前房地產(chǎn)企業(yè)拿地時(shí)支付土地出讓金的模式已經(jīng)發(fā)生變化，一般來說是先支付50％，開工或一定期限內(nèi)再支付50％。和此前支付10％即拿地，然后通過貸款支付剩余地價(jià)款相比，房企資金杠桿率大幅下降。這種變化提高了對(duì)開發(fā)商自有資金要求，也將直接影響企業(yè)盈利能力。

　　從主要上市房企的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率看，萬科、招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)和金地集團(tuán)四大龍頭的周轉(zhuǎn)率均有所下降，擴(kuò)張較快的綠城集團(tuán)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率則大幅下降約40%?；谶@種情況，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)依賴預(yù)售機(jī)制獲取高成長(zhǎng)性的階段將走向終結(jié)。

　　其次，財(cái)務(wù)杠桿的使用可以擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)的凈資產(chǎn)回報(bào)率（凈資產(chǎn)回報(bào)率=利潤(rùn)率×資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率×財(cái)務(wù)杠桿），但財(cái)務(wù)杠桿的正向擴(kuò)大效應(yīng)發(fā)揮作用的前提條件是凈經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)的回報(bào)率必須大于借貸成本，否則財(cái)務(wù)杠桿的擴(kuò)大效應(yīng)將反向啟動(dòng)，使凈資產(chǎn)回報(bào)率成倍減少。從這個(gè)角度看，當(dāng)前及未來一段時(shí)間財(cái)務(wù)杠桿反向放大功能可能啟動(dòng)。

　　目前，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)率正大幅下降。根據(jù)上市公司的相關(guān)報(bào)表測(cè)算，目前房地產(chǎn)行業(yè)平均凈利潤(rùn)率為15%至20%左右。這種高利潤(rùn)主要來自于土地的溢價(jià)，即在地價(jià)和房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的情況下，開發(fā)商可以通過延長(zhǎng)土地開發(fā)周期和推盤速度來提高利潤(rùn)率。通過這種操作模式，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在2004至2010年獲得了高利潤(rùn)與高成長(zhǎng)。但是展望下一階段，兩個(gè)方面的轉(zhuǎn)變將改變這一格局：一、二線城市城市化進(jìn)程將有所放緩，三、四線城市城鄉(xiāng)一體化逐步啟動(dòng)所釋放的土地供給將會(huì)增加，未來地價(jià)的漲幅會(huì)趨于一個(gè)相對(duì)合理的水平，即使可能出現(xiàn)一定的反彈，但中長(zhǎng)期的平均上漲速度將明顯慢于過去幾年。另外，過去兩年開發(fā)商積累的土地儲(chǔ)備面臨較大的資產(chǎn)變現(xiàn)和庫存消化壓力，結(jié)果資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率將會(huì)更低。

　　以變應(yīng)變

　　2011年房地產(chǎn)調(diào)控前期樓市曾出現(xiàn)一個(gè)怪現(xiàn)象，即使房地產(chǎn)企業(yè)賣不動(dòng)房子，卻仍然在民間進(jìn)行高利融資。這是因?yàn)椴糠制髽I(yè)對(duì)短期內(nèi)政策放松充滿信心，同時(shí)相信高利潤(rùn)率仍可實(shí)現(xiàn)。但是，隨著調(diào)整的深入，房地產(chǎn)企業(yè)開始面對(duì)盈利預(yù)期回落的現(xiàn)實(shí)。

　　從11月開始，中央高層提出“使房?jī)r(jià)回歸到合理價(jià)格”，之后又強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖，房?jī)r(jià)必須“合理回歸”……未來房地產(chǎn)市場(chǎng)緊縮性調(diào)控走向已經(jīng)沒有懸念。房企由此不再考慮降還是不降，變還是不變？而是“怎么降？”與“怎么變？”

　　根據(jù)深入調(diào)查，上證報(bào)梳理了目前房地產(chǎn)企業(yè)面臨的幾種轉(zhuǎn)變方式。

　　首先是價(jià)格降多少？怎么降？

　　10月中旬開始，龍湖地產(chǎn)等一線房企啟動(dòng)“搶收”行動(dòng)，以“微利價(jià)”甚至“成本價(jià)”甩賣新開項(xiàng)目房源，以期快速消化庫存、回籠資金。很多開發(fā)商表示，之所以選擇冬天開盤是因?yàn)楣緦?duì)明年的樓市并不樂觀。

　　記者獲得的內(nèi)部消息稱，富力與合景泰富聯(lián)合拿下的上海新江灣城C5地塊，將于近期開盤。其開盤價(jià)格很可能創(chuàng)下同板塊最低價(jià)，且與成本持平?！皼]辦法，形勢(shì)不好。”一位房地產(chǎn)代理業(yè)高層表示。

　　2011年初，當(dāng)時(shí)的新江灣城板塊項(xiàng)目均售價(jià)不菲，華潤(rùn)置地橡樹灣城、九龍倉璽園以及仁恒怡庭等，網(wǎng)上房地產(chǎn)報(bào)價(jià)多在5萬元／平方米以上。據(jù)了解，富力與合景泰富當(dāng)年從美國(guó)漢斯手中接過該項(xiàng)目時(shí)，樓板價(jià)超過1.2萬元/平方米，加上每平方米1萬元左右的裝修成本，其總成本將近3萬元。而目前周邊同檔次樓盤價(jià)格超過4萬元。如果該項(xiàng)目以3萬出頭的價(jià)格開盤，則意味著與該板塊房?jī)r(jià)歷史最高點(diǎn)相比，下降了近四成。

　　那么，開發(fā)商是如何考慮降價(jià)策略的呢。據(jù)了解，開發(fā)商短期內(nèi)會(huì)參考融資成本和項(xiàng)目收益率所決定的盈虧平衡點(diǎn)來進(jìn)行降價(jià)。例如，一個(gè)定價(jià)為15000元/平方米的住宅項(xiàng)目，凈利潤(rùn)率水平為21%。假設(shè)該項(xiàng)目的自有資金與負(fù)債比例為50%，當(dāng)該項(xiàng)目分別降價(jià)5%、10%和15%時(shí)，凈利率水平分別降為17%、13%和8%，如果平均借貸成本超過8%，與潛在的機(jī)會(huì)成本相比，自有資金的收益率將為負(fù)，因此，15%的降幅是極限。

　　其次，投資是退守還是擴(kuò)張？

　　是否追加投資是目前一些企業(yè)很糾結(jié)的問題。隨著房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)周期的拉長(zhǎng)，啟動(dòng)成本翻倍增長(zhǎng)，以及信貸市場(chǎng)的高利息趨勢(shì)，一些中小房企，甚至一些大房企已經(jīng)開始考慮淡出房地產(chǎn)業(yè)。

　　“對(duì)于項(xiàng)目公司而言，以前那種空手套白狼的年代將一去不復(fù)返了?，F(xiàn)在，沒有30個(gè)億的資金，就別再做房地產(chǎn)了?！敝貞c一位大型民營(yíng)企業(yè)負(fù)責(zé)人曾經(jīng)在內(nèi)部會(huì)議上表示。

　　而更多中小民營(yíng)企業(yè)在融資方面遭遇到更大的困難?！艾F(xiàn)在，大型國(guó)有企業(yè)的融資成本是8到9個(gè)百分點(diǎn)，民營(yíng)企業(yè)的融資成本是18、19個(gè)百分點(diǎn)。這其中相差了10個(gè)百分點(diǎn)。要知道，現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)也就是10個(gè)百分點(diǎn)而已啊?！币患抑行∶駹I(yíng)房企負(fù)責(zé)人告訴記者。

　　因?yàn)橘Y金實(shí)力較弱，政策預(yù)判能力差，民營(yíng)房企的戰(zhàn)略就更難定?！艾F(xiàn)在制定公司戰(zhàn)略真的很難。想進(jìn)三、四線非限購(gòu)城市，但不知道何時(shí)限購(gòu)就會(huì)取消。想做商業(yè)地產(chǎn)，投入眾多人力物力之后，一旦國(guó)家開始調(diào)控商業(yè)地產(chǎn)泡沫，那將是更可怕的災(zāi)難?！鄙鲜雒衿筘?fù)責(zé)人稱。

　　而在巴曙松看來，房地產(chǎn)行業(yè)分化與整合不可避免，破產(chǎn)、兼并與收購(gòu)將成為常態(tài)?！霸阢y行信貸實(shí)施名單制管理和信貸額度控制的情況下，只有大型開發(fā)企業(yè)才能開拓多元融資渠道，通過票據(jù)、信托、企業(yè)債等方式融資，并且融資成本也在顯著上升。而隨著融資環(huán)境的惡化，現(xiàn)在一些地產(chǎn)商即使支付更高的融資成本，也難以獲得資金支持，流動(dòng)性壓力日益加大。目前，不少大型企業(yè)由于此前過度的土地儲(chǔ)備擴(kuò)張，可能正面臨被洗牌出局的壓力?！币虼耍笮头康禺a(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)和整合可能會(huì)成為本輪調(diào)整的一大特點(diǎn)。

　　再次，是繼續(xù)專注住宅還是進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)？

　　在這一輪企業(yè)轉(zhuǎn)型中，住宅開發(fā)商“商業(yè)地產(chǎn)化”趨勢(shì)十分引人注目。

　　中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1至10月，北京全市累計(jì)新增辦公面積108.6萬平方米，成交金額環(huán)比上漲了56 .92%，成交價(jià)格環(huán)比上漲18 .96%。10月份商業(yè)地產(chǎn)成交面積環(huán)比上漲43.71%。

　　有媒體報(bào)道稱，11月1日，中糧集團(tuán)高調(diào)宣布，未來5年中糧將在全國(guó)復(fù)制30個(gè)商業(yè)地產(chǎn)“大悅城”項(xiàng)目。僅相隔十天，萬達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林就表示，萬達(dá)將在未來10年內(nèi)完成全國(guó)100多個(gè)城市的布局，其中，北京將建成10個(gè)以上萬達(dá)廣場(chǎng)。

　　而根據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，目前上海在售的商業(yè)地產(chǎn)新房庫存總量已經(jīng)超過了住宅，達(dá)到1000萬平方米以上，需要32個(gè)月才能售完，而要消化完上海商品住宅庫存的時(shí)間，僅需15個(gè)月。

　　到11月份，商業(yè)地產(chǎn)銷售形勢(shì)已經(jīng)開始惡化。北京、上海、深圳、廣州四大一線城市的商用物業(yè)項(xiàng)目成交量環(huán)比跌幅均超過20%。其中，深圳一手商鋪成交面積環(huán)比下降23%；北京商用項(xiàng)目寫字樓、商鋪成交11.65萬平方米，環(huán)比減少9萬平方米?！艾F(xiàn)在業(yè)內(nèi)的普遍預(yù)期是，明年一季度，北京、上海等一線城市的核心區(qū)，房?jī)r(jià)下跌的幅度不會(huì)小?！备吆屯顿Y董事長(zhǎng)蘇鑫在近期舉行的一場(chǎng)內(nèi)部沙龍上坦言。

　　“為了開店，我們考察了很多城市的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，越來越體會(huì)到中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)正在吹起一個(gè)大泡沫。真的太多了。很多城市都在大建商業(yè)地產(chǎn)，有那么多需求嗎？”施華洛世奇集團(tuán)一位拓店經(jīng)理向記者表示。

來源：上海證券報(bào)　　

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