房地產(chǎn)市場寒冬過后春會來

　　面對房價降價促銷風潮，房地產(chǎn)商還能hold住嗎？

　　在國家調(diào)控房地產(chǎn)價格的政策出臺之初，許多房地產(chǎn)商多采取觀望的姿態(tài)，他們認為，這次調(diào)控也會和前兩次一樣，以更大幅度的漲價而告終。一年過去了，在歐債危機持續(xù)蔓延的情況下，中國的房地產(chǎn)市場打折促銷日盛，這意味著爭論了數(shù)年的樓市又到了了一個生死存亡的關(guān)鍵節(jié)點。在這樣的情況下，那些當初準備“死扛”的房地產(chǎn)商們是否改變了初衷，他們還能hold住嗎？

　　中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)12月1日公布的對100個城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，11月，全國100個城市的住宅平均價格為8832元/平方米，環(huán)比下降0.28%，這是百城住宅均價連續(xù)3個月環(huán)比下降，且降幅有所擴大。其中43個城市價格環(huán)比上漲，57個城市環(huán)比下跌，有6個城市環(huán)比跌幅在1%以上。同比來看，全國100個城市住宅均價漲幅自今年8月以來持續(xù)縮小，11月上漲4.06%，較10月縮小1.15個百分點。

　　調(diào)查數(shù)據(jù)還顯示，11月，萬科、綠地、龍湖等大型房企在北京、上海等重點城市的一些項目降價幅度超過20%。從區(qū)域來看，遠郊區(qū)縣的價格進一步下降，如北京的通州區(qū)，住宅成交均價自今年7月開始連續(xù)5個月下降，最高降幅接近30%。部分三、四線城市規(guī)模較小的開發(fā)商也開始加大打折力度，部分新開樓盤以明顯低于周邊的價格入市。

　　可以看出，各地房地產(chǎn)商雖都開始利用種種促銷手段，進行打折促銷，但成效仍不盡如人意。在國家依然堅持推進“限購令”政策下，房地產(chǎn)商們還能hold住？

　　微調(diào)預(yù)調(diào)和準存率下調(diào)是不是春天的風信

　　11月16日中國人民銀行發(fā)布的第三季度中國貨幣政策執(zhí)行報告指出，下階段中國人民銀行將繼續(xù)實施穩(wěn)健的貨幣政策，同時密切監(jiān)測國內(nèi)外經(jīng)濟金融形勢發(fā)展變化，把握好政策的力度和節(jié)奏，適時適度進行預(yù)調(diào)微調(diào)。

　　11月30日，央行突然宣布存準率下調(diào)，這也是央行近3年來首次下調(diào)金融機構(gòu)存款準備金率。

　　這兩項政策的出臺，對資金鏈極為緊張的房地產(chǎn)行業(yè)而言，這會不會是一根救命稻草？會不會讓房地產(chǎn)業(yè)迎來春天呢？

　　偉業(yè)我愛我家副總經(jīng)理胡景暉認為，此次下調(diào)存款準備金率將在一定程度上增加貨幣供應(yīng)量，理論上有利于開發(fā)商獲得開發(fā)貸款和購房人獲得銀行按揭的支持，但在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的大背景下，具體會給開發(fā)商和購房人帶來多大的資金支持，還要看銀行具體的貸款政策。

　　經(jīng)濟學(xué)家馬光遠認為，前兩年的“適度寬松”的貨幣政策，“名為適度寬松”，實為“極度寬松”，名為民生工程和中小企業(yè)，實際上相當一部分流向了房地產(chǎn)，占全國企業(yè)總數(shù)99%以上的中小企業(yè)最后獲得的資金不到信貸總量的10%。因此，盡管高層的定調(diào)是微調(diào)，但非常擔心一不小心變成了“徹底變向”；盡管明確是“定向放松”，但還是擔心最終流向了房地產(chǎn)，在房價剛剛出現(xiàn)下降苗頭的時候，使得開發(fā)商獲得了寶貴的彈藥而信心倍增，房價再次反彈。

　　著名經(jīng)濟評論家葉檀指出，急劇下滑的房地產(chǎn)成交量，正處于風雨飄搖的關(guān)鍵時刻，此時政府發(fā)布下調(diào)存款準備金率的消息，雖然不可能直接作用于樓市，樓市的限貸令未必會取消，但貨幣泡沫從來都是房地產(chǎn)泡沫的催化劑。一旦政府放松貨幣預(yù)期明確，全球的大宗商品與中國的房地產(chǎn)、藝術(shù)品等可能報復(fù)性反彈。

　　調(diào)控房地產(chǎn)當前正面臨這樣一種尷尬：房價不下滑，讓人擔心泡沫；房價剛開始松動，成交量與土地流拍，讓一些群體成為驚弓之鳥。

　　微調(diào)預(yù)調(diào)和下調(diào)準存率是不是房地產(chǎn)業(yè)春天的風信？

　　11月初，溫家寶總理強調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控不放松，一再明確表示“調(diào)控決心不能動搖、政策方向不能改變、力度不能放松”；隨后11月25日，李克強副總理表示，當前房地產(chǎn)市場調(diào)控已取得一定成效，但仍處于關(guān)鍵時期，要堅持實施遏制房價過快上漲的政策措施，進一步鞏固調(diào)控成果。不難看出，微調(diào)預(yù)調(diào)和下調(diào)準存率也難以成為房地產(chǎn)業(yè)春天的風信。

　　房地產(chǎn)業(yè)進入寒冬，市場洗牌在所難免

　　中國指數(shù)研究院12月1日公布的數(shù)據(jù)顯示，11月百城住宅均價環(huán)比連續(xù)第三個月下降，且降幅有所擴大，北京、上海、廣州、深圳等10大城市住宅價格更是全部環(huán)比下降。與此同時，各地土地市場陷入深度低迷，居住用地流標和中止出讓現(xiàn)象頻頻發(fā)生。有相當多的專家認為，樓市正遭受調(diào)控高壓、成交低迷、資金吃緊等多重夾擊，在調(diào)控不放松預(yù)期之下，開發(fā)商“降價走量”的心態(tài)已表露無遺，樓市新一輪“降價潮”正在醞釀，預(yù)計未來一段時間房價將加速步入下行通道，房地產(chǎn)業(yè)將進入最嚴酷的寒冬。

　　據(jù)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，上周北京、上海、廣州、深圳、天津五大城市的業(yè)主下調(diào)報價幅度在5%至20%的盤源比例比前四周均有不同程度的增加，其中天津和北京此比例已由35%增加至40%。北京和天津的報價平均漲跌幅也自10月底以來加速下滑，分別由10月底的-2.56%、-2.44%降至上周的-4.39%和-4.02%。另據(jù)中原地產(chǎn)調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，受到新房降價影響，購房者對二手房的降價期望已提高到了10%至15%的水平，甚至更高。

　　在房價持續(xù)松動的同時，各地土地市場也遭到房企“棄購”陷入低迷，流標和中止出讓現(xiàn)象頻頻發(fā)生。據(jù)中原集團研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，11月的前三周，全國13個重點城市居住用地出讓流標率已達到48%，而10月還僅為23%。其中，含中止出讓的流標率上海為64%，廣州為84%，成都為40%，南京、長沙為50%。

　　中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強接受采訪時說，70個大中城市房價指數(shù)和百城住宅均價指數(shù)均顯示，房價已進入由漲、停漲到部分城市房價下跌的變化通道。

　　雖然房價下跌，但也只是剛剛進入“拐點”，后市還將會有更加嚴酷的搏殺，對此，房地產(chǎn)業(yè)界人士要有足夠的心理準備：這個嚴冬不僅寒冷，而且還很漫長。

　　金地集團華東區(qū)域總經(jīng)理助理劉炎平認為，房地產(chǎn)業(yè)的高利潤是不可持續(xù)的，房地產(chǎn)行業(yè)一定要經(jīng)過洗禮，不經(jīng)過洗禮遲早會有很大的傷害?！叭魏涡袠I(yè)都不可能直線上升發(fā)展，當大家都進入房地產(chǎn)這個行業(yè)的時候，這個行業(yè)的利潤就逐漸下降?！眲⒀灼竭€預(yù)計，未來十年，對房地產(chǎn)行業(yè)來說，是一個競爭越來越激烈，專業(yè)化程度越來越高的時期。

　　許多專業(yè)人士對房地產(chǎn)業(yè)如何渡過嚴冬給出了“藥方”：

　　中國指數(shù)研究院副院長陳晟認為，開發(fā)商緩解資金壓力最好的辦法就是降價回收預(yù)售款，這樣除了可以保證資金鏈，還可以低價拿地，降低成本。

　　房地產(chǎn)業(yè)界大腕潘石屹則推介SOHO中國的三招應(yīng)對策略。首先是財務(wù)負債率一定要低；二是企業(yè)手頭要有現(xiàn)金；三是主要做辦公樓和商業(yè)地產(chǎn)，公司目前辦公樓市場的租金回報率是住宅市場的一倍以上。

　　萬科總裁郁亮說，萬科已經(jīng)啟動了冬天模式，“在這個模式下首先就是現(xiàn)金為王，現(xiàn)金流比利潤更為重要。其次就是積極賣房，不囤地。第三，更慎重的買地，買地是最浪費錢的，不能買錯地?！?/p>

　　現(xiàn)在，毋庸置疑，隨著供暖季的到來，中國房地產(chǎn)已經(jīng)正式入冬。就市場本身而言，在緊繃的資金鏈的壓力下，“現(xiàn)金為王”恐怕是房地產(chǎn)商最好的御寒冬裝了。想賣出去是一回事，能不能賣得出去是另一回事。據(jù)網(wǎng)上對近期是否有買房打算的調(diào)查，目前有買房意愿的僅10.78%；看房價走勢再做決定的占30.58%；而沒有買房意愿的則達到58.64%。在買房意愿不高而房源存量又很龐大的情況下，能不能回籠現(xiàn)金“御冬”，就要看各家房地產(chǎn)商的手段和造化了。

　　現(xiàn)在，毋庸置疑，隨著供暖季的到來，中國房地產(chǎn)已經(jīng)正式入冬。就市場本身而言，在緊繃的資金鏈壓力下，“現(xiàn)金為王”恐怕是房地產(chǎn)商最好的御寒冬裝了。

來源：中華建筑報 作者：耿婭茹 楊嘯

　　版權(quán)及免責聲明：凡本網(wǎng)所屬版權(quán)作品，轉(zhuǎn)載時須獲得授權(quán)并注明來源“中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟信息網(wǎng)”，違者本網(wǎng)將保留追究其相關(guān)法律責任的權(quán)力。凡轉(zhuǎn)載文章，不代表本網(wǎng)觀點和立場。版權(quán)事宜請聯(lián)系：010-65363056。

延伸閱讀