中國如何解決房地產(chǎn)難題

國慶節(jié)期間，中國總理溫家寶對溫州進行了一次非同尋常的視 察。在中國人民銀行行長、財政部長和其他高官的陪同下，溫家寶考察了當?shù)?5萬家小型消費品和出口企業(yè)以及房地產(chǎn)開發(fā)商民間貸款飆升的情況——許多企業(yè)無 法再像過去那樣從國有銀行獲得廉價貸款，因此瀕臨破產(chǎn)。自今年6月以來溫州二手房價格已經(jīng)下降10%，因此其問題突顯出中國面臨的最新經(jīng)濟問題：房地產(chǎn)市 場萎靡不振。

如果為國內(nèi)生產(chǎn)總值GDP貢獻13%的房地產(chǎn)投資停滯或下降，將會出現(xiàn)什么情況？房產(chǎn)是城市居民財富的主要象征和來源之一，也是包括水泥和鋼材 在內(nèi)多個行業(yè)發(fā)展的主要驅(qū)動因素。中國房地產(chǎn)開發(fā)商面臨量價齊跌的局面——20個大城市的房地產(chǎn)交易量已同比下降三成左右。而低迷的房地產(chǎn)股票價格也使人 們擔心房地產(chǎn)泡沫即將破裂。

好消息是，2004年中國曾在沒有對宏觀經(jīng)濟造成嚴重影響的情況下成功地放緩了房地產(chǎn)行業(yè)的增長。認為中國房地產(chǎn)存在泡沫的人經(jīng)常錯誤地認定，房地 產(chǎn)投機活動和過度供應是一個全國現(xiàn)象。他們也忽視了中國家庭收入日益增長，城市房價收入比和人們對新房和改善性住房的需求日益上升等事實。實力較弱開發(fā)商 的出局和房價的下跌，以及一些銀行的資本重組都在可控范圍之內(nèi)。

壞消息是，中國負責基礎設施和土地開發(fā)的地方和省級政府存在嚴重的杠桿貸款問題。這些貸款一直被比作中國的次貸。

中 國地方政府在房地產(chǎn)價值和抵押品上擁有巨大敞口，背負的巨額債務至少占到GDP的30%。許多地方政府今后兩年需要進行大規(guī)模的再融資、償還大量債務，因 此面臨現(xiàn)金流問題，很可能出現(xiàn)違約。監(jiān)管機構和國家審計署正在審查地方政府約3萬億元人民幣（占GDP的8%）的壞賬。一系列土地流拍、土地交易量下降和 房價下跌可能對中國的資本模式造成深遠得多的影響。

中國擁有典型投資崩盤的典型癥狀，突出表現(xiàn)在投資和融資質(zhì)量逐步下降。投資占GDP的比例已上升至50%，建筑和鋼材行業(yè)產(chǎn)能過剩，這些都是不容忽視的跡象。資本存量與產(chǎn)出的比率日益上升意味著，中國需要越來越多的投資來保持GDP的增長。

中國政府必須將其以投資為中心、高度依賴信貸的經(jīng)濟增長模式調(diào)整為以家庭消費為基礎的發(fā)展模式，但這是一件很復雜的事情。涉及到對資本收入和企業(yè)盈 利進行二次分配，用來支付勞動力成本，提高工人薪資水平；徹底改變匯率、利率和資本市場扮演的角色；制定戰(zhàn)略，讓家庭、企業(yè)和央行改變喜歡儲蓄的傾向。它 還會導致政治分化，因為政黨精英、國有企業(yè)和銀行的權力和經(jīng)濟特權必須被剝奪，讓私人企業(yè)、家庭、大學畢業(yè)生和農(nóng)民工等新群體受益。而農(nóng)民工已經(jīng)變得越來 越難以管理。

溫家寶一直強調(diào)，中國經(jīng)濟再平衡對中國和全球經(jīng)濟來說極其重要。我們應該希望中國在這方面有所作為。中國需要堅持努力，把信貸和投資沖動這兩個魔鬼 塞回瓶子里去，并在經(jīng)濟、法律和政治領域開展改革。中國領導層即將換屆，因此目前并非很好的改革時機。加快推出更有效的經(jīng)濟再平衡措施的政治意愿并不強 烈。上周中國政府宣布放松對小企業(yè)的信貸和稅收政策，而隨著出口下降導致增長放緩，今年冬天政府很可能會實施較寬松的經(jīng)濟和信貸政策，并進行新的投資。對 某些人而言這可能是好消息，但對經(jīng)濟再平衡和穩(wěn)定而言卻并非如此。

來源：金融時報

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