房地產(chǎn)調(diào)控：并非中國(guó)經(jīng)濟(jì)不可承受之重

　　對(duì)房?jī)r(jià)的討論，已經(jīng)成為尋常百姓茶余飯后聊以消遣的重要話(huà)題。時(shí)至年關(guān)，調(diào)控政策的去留與房?jī)r(jià)的走勢(shì)再次成為最熱門(mén)的焦點(diǎn)。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局星期五公布的國(guó)房景氣景氣指數(shù)已經(jīng)低于景氣臨界點(diǎn)，加之外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境不容樂(lè)觀，這一切，都給調(diào)控政策的存留延續(xù)或是到期終止帶來(lái)不確定的因素，而這，也將直接影響到2012年房?jī)r(jià)的走勢(shì)。

　　已經(jīng)持續(xù)了近兩年的房地產(chǎn)調(diào)控，在“限購(gòu)”加入之后，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的腳步逐漸放緩，而“拐點(diǎn)”也漸漸明朗。央行日前發(fā)布的報(bào)告也指出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速高位回落，土地交易市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌，房地產(chǎn)貸款增速回落，房?jī)r(jià)拐點(diǎn)初現(xiàn)端倪。

　　中國(guó)社科院9日發(fā)布的《住房綠皮書(shū)：中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告（2011-2012）》預(yù)測(cè)，明年一季度，一線(xiàn)城市絕對(duì)價(jià)格下降的態(tài)勢(shì)將持續(xù)，但是降幅不會(huì)很大，試探性降價(jià)、權(quán)衡降價(jià)可能是市場(chǎng)主導(dǎo)，房?jī)r(jià)拐點(diǎn)很可能在第一季度顯現(xiàn)。第二季度，整體性降價(jià)幅度則有限，預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)加大推盤(pán)力度，新盤(pán)定價(jià)更趨合理，老盤(pán)降價(jià)的幅度將更大，絕對(duì)價(jià)格下降的范圍呈現(xiàn)擴(kuò)大趨勢(shì)。在第三季度，如果政策面仍舊嚴(yán)控，開(kāi)發(fā)企業(yè)融資困難，尤其是信貸資金不能滿(mǎn)足需求，加之上半年銷(xiāo)售遠(yuǎn)低于預(yù)期的話(huà)，降價(jià)范圍會(huì)繼續(xù)擴(kuò)大，降價(jià)幅度會(huì)更深。

　　此前一直看好中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的外資機(jī)構(gòu)，進(jìn)入下半年以來(lái)，也紛紛預(yù)測(cè)明年中國(guó)的房?jī)r(jià)將會(huì)下降。

　　11月中旬，摩根大通董事總經(jīng)理兼中國(guó)區(qū)全球市場(chǎng)業(yè)務(wù)主席李晶在上海預(yù)計(jì)，明年大城市房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)下降10%-20%。12月6日，摩根大通發(fā)布的報(bào)告顯示，中國(guó)明年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)最大的挑戰(zhàn)來(lái)自房地產(chǎn)市場(chǎng)，認(rèn)為中國(guó)房?jī)r(jià)有可能下跌30%。

　　9月末，標(biāo)準(zhǔn)普爾公布了一份針對(duì)中國(guó)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的壓力測(cè)試報(bào)告，將綠城中國(guó)、合生創(chuàng)展、上海證大等6家房地產(chǎn)企業(yè)列入“扛不住”銷(xiāo)售下降影響的名單，并預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)在一年內(nèi)將下調(diào)10%。

　　針對(duì)可能出現(xiàn)的房?jī)r(jià)下滑，住宅綠皮書(shū)建議，應(yīng)建立房地產(chǎn)調(diào)控的應(yīng)急機(jī)制，做好房?jī)r(jià)下降應(yīng)對(duì)預(yù)案，避免房地產(chǎn)市場(chǎng)“硬著陸”。在房?jī)r(jià)出現(xiàn)較大程度的下滑時(shí)，結(jié)合“康居工程”的探索，恢復(fù)和增加普通商品房的金融和稅收優(yōu)惠政策；當(dāng)出現(xiàn)更大速度的下滑時(shí)，采取放松首付、下調(diào)利率等手段的金融政策，減緩下跌改變預(yù)期；當(dāng)出現(xiàn)很大速度的下滑時(shí)，允許在限購(gòu)的具體條件上做謹(jǐn)慎放松，但要實(shí)行上級(jí)主管部門(mén)申報(bào)制度。

　　盡管房?jī)r(jià)在房地產(chǎn)調(diào)控之下，可能出現(xiàn)下滑，但社科院發(fā)布的綠皮書(shū)同時(shí)指出，正是由于房?jī)r(jià)的下滑是因?yàn)檎{(diào)控政策引起，所以，這種下滑的基礎(chǔ)并不穩(wěn)固，目前房地產(chǎn)的回穩(wěn)和下調(diào)不是市場(chǎng)機(jī)制產(chǎn)生的，限貸和限購(gòu)政策，限價(jià)和問(wèn)責(zé)等行政高壓手段一旦撤出，加上貨幣政策的逐漸放松，資產(chǎn)價(jià)格可能出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈，引發(fā)不正常的熱錢(qián)流出。

　　針對(duì)此問(wèn)題，住宅綠皮書(shū)提出，2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控應(yīng)堅(jiān)持“持續(xù)、穩(wěn)定、差別、靈活”的原則，著眼于“回歸理性，健康發(fā)展”的調(diào)控目標(biāo)：在價(jià)格上，房?jī)r(jià)過(guò)高的城市價(jià)格下降，一般的城市平穩(wěn)；在銷(xiāo)售上，總體基本平穩(wěn)，保障房和普通商品房銷(xiāo)售比例上升；在投資上，總體適度減緩?fù)顿Y，保障房和普通商品房投資穩(wěn)步增加。應(yīng)繼續(xù)堅(jiān)持從嚴(yán)調(diào)控不動(dòng)搖，完善調(diào)控行政措施，防止報(bào)復(fù)性反彈。

　　畢竟現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)所面臨的情況，雖然內(nèi)外環(huán)境比2008年要好得多，但總體處境是極為相似的。

　　2008年下半年至2009年上半年，在房地產(chǎn)調(diào)控和橫掃全球的金融危機(jī)作用下，國(guó)房景氣指數(shù)徘徊在景氣臨界點(diǎn)之下，隨后，多項(xiàng)舉措放開(kāi)，鼓勵(lì)資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，國(guó)房景氣指數(shù)迅速回升的同時(shí)，房?jī)r(jià)也出現(xiàn)報(bào)復(fù)性上漲。而今，國(guó)房景氣指數(shù)低于臨界點(diǎn)，全球性的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇疲軟，歐洲多國(guó)紛紛下調(diào)2012年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)期。房地產(chǎn)調(diào)控會(huì)否就此放開(kāi)，是人們最為關(guān)心的問(wèn)題，如2009年般的房?jī)r(jià)的報(bào)復(fù)性反彈，也是這輪調(diào)控最為擔(dān)心的事情。

　　統(tǒng)計(jì)局剛剛公布的數(shù)字顯示，11月份國(guó)房景氣指數(shù)創(chuàng)下28個(gè)月新低——99.87，低于景氣臨界點(diǎn)，與2008年10月份99.68的數(shù)值極為接近，也是2001年以來(lái)，連續(xù)10年中，全國(guó)房地產(chǎn)景氣指數(shù)出現(xiàn)的第10個(gè)月份低于100點(diǎn)。

　　從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，全國(guó)大中城市房?jī)r(jià)趨于穩(wěn)定，部分城市還出現(xiàn)了環(huán)比的連續(xù)回落，但是，從具體城市具體區(qū)域分析來(lái)看，則會(huì)發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前市場(chǎng)仍處于僵持階段，普通商品住房?jī)r(jià)格與調(diào)控目標(biāo)和群眾期待相比仍有較大差距，特別是有的城市房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的局面并沒(méi)有根本改變。在我國(guó)加快城市化進(jìn)程中，各大城市都在積極擴(kuò)建，郊區(qū)縣新建的大量項(xiàng)目拉低了城市的住宅均價(jià)，而市中心原本已經(jīng)開(kāi)發(fā)的城區(qū)，住宅價(jià)格還在緩慢攀升，雖然，北京、上海、廣州等一線(xiàn)城市的郊區(qū)出現(xiàn)了較大幅度的下滑，但二、三線(xiàn)城市不少仍在上漲，有的漲幅甚至超過(guò)了一倍。以此來(lái)看，2012年的房地產(chǎn)調(diào)控，也是不可放松。

來(lái)源： 證券日?qǐng)?bào)

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