樓市"寒冬"將至 房地產(chǎn)開發(fā)商如何過冬?

　　再過20多天，2011年的年歷即將翻過。在接踵而至的2012年，樓市會不會迎來更嚴(yán)峻的寒冬，依然充滿未知和變數(shù)。

　　從11月的嘉興樓市來看，嘉興住宅市場成交量明顯萎縮。截止到11月30日，共成交普通商品住宅509套，較上月環(huán)比下降31.77%，較去年同期下降63.20%。

　　與此同時，本市與外地購房者比例也在呈現(xiàn)變化：2010年，本市購房者與外地購房者比例為2.3比1，而今年該比例為3.8比1；貸款與不貸款者比例2010年為11比1，而今年則為0.74比1。

　　可以看到，目前，嘉興市商品住宅成交量進(jìn)一步萎縮，本地客戶為當(dāng)前形勢下開發(fā)商越來越倚重的客戶來源，而隨著銀行貸款收緊，購房者也逐步適應(yīng)買房由貸款到不貸款的轉(zhuǎn)變。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，隨著調(diào)控的深入，市場的轉(zhuǎn)型勢在必然，不僅開發(fā)商要面對新的形勢，及時做出調(diào)整，消費者也應(yīng)理性對待房價的漲跌，回歸住宅的居住功能，才能使市場更為健康和理性。

　　“中國房地產(chǎn)將結(jié)束高速增長期，進(jìn)入‘中速增長期’，從現(xiàn)在到2013年都將是調(diào)整階段?！庇袠I(yè)內(nèi)人士做出上述判斷。哪一種說法更接近未來形勢？如果，冬天“剛剛開始”，那么，開發(fā)商該如何度過這漫長的冬天。

　　過冬模式之：

　　積極賣房 現(xiàn)金為王

　　臨近歲末，嘉興樓市漸入“寒冬”。一方面，每年的年末一般都是樓市的“冷淡期”，另一方面，隨著樓市調(diào)控的逐步深入，開發(fā)商的推盤意愿大大降低，一些原本計劃推出的新盤也由于預(yù)約不理想等各種原因一再推遲開盤時間。

　　據(jù)統(tǒng)計，在過去的11月，嘉興共有2家樓盤開盤，分別為富安臻園精裝單身公寓和嘉興世界貿(mào)易中心，其中一家為老盤加推，一家為純新盤首次開盤。

　　面對即將到來的12月，嘉興還會有多少樓盤推出新品？據(jù)嘉興房產(chǎn)超市網(wǎng)的初步統(tǒng)計，12月嘉興僅有3家樓盤開盤，開盤數(shù)量與上個月基本持平。即將入市的項目中，其中兩家為純新盤，一家為老項目加推……如12月18日，以海派洋房為風(fēng)格的海納公館即將開盤。除了推出首批83～106m2大贈送高附加值戶型外，預(yù)約客戶還可享受開盤特惠。

　　事實上，選擇積極賣房或開盤的還有其他更多開發(fā)商。特別是房博會之后，如萬科·金域緹香、華章·御上江南、金都夏宮·笛園等多個新推樓盤調(diào)低預(yù)期，平價面市。

　　為加速房源的消化，禾城很多開發(fā)商從秋季房博會之后就推出了各種形式的促銷方式吸引購房者，很多都在優(yōu)惠力度以及開盤最低價上做起了各種文章，力求吸引更多的購房者盡快出手。

　　10月23日，萬科·金域緹香開盤，首批房源當(dāng)日銷售達(dá)到90%以上。嘉興萬科董事長陳江鳴當(dāng)時表示，這個數(shù)據(jù)馬上會在備案銷售上得到體現(xiàn)。果不其然，10月17日至23日，普通住宅備案銷售136套，而10月24日至30日，銷量飆升至384套。

　　此前嘉興萬科表示，萬科的定價原則不是成本+利潤，而是以市場能夠接受為標(biāo)準(zhǔn)，60%以上的客戶能夠接受就說明了這個價格是一個合理的價格，是一個大部分客戶認(rèn)為高性價比的信號。這也保證了萬科的住宅無論在什么樣的市場環(huán)境下都可以高性價比的形象面向市場。

　　業(yè)內(nèi)人士也表示，10月底此番市場周成交量放大，是因為個別新樓盤低價入市吸引了部分剛性需求，而非正常的需求反彈，整個市場依舊很低迷。的確，隨后幾周，銷量大幅下探。10月31日至11月6日，普通住宅備案銷售180套，不足此前一周的一半。11月7日至13日，普通住宅備案銷售僅92套，日均銷量不足14套。

　　進(jìn)入11月底，就在一些業(yè)內(nèi)人士還在期待今年底明年初調(diào)控政策或許會局部松綁時，萬科卻堅信房地產(chǎn)的冬天剛剛開始。萬科集團(tuán)總裁郁亮說，2012年萬科進(jìn)入“冬天”模式，并將遵循現(xiàn)金為王、積極賣房、慎重買地的原則。

　　據(jù)報道，上周末，萬科位于上海的萬科清林徑和萬科尚源低調(diào)開盤，價格直降20%~30%。上海已是萬科在深圳、青島、南京、北京等城市之后第五個大幅降價的城市。多布點、高頻率降價促銷——萬科的這一系列動作似乎合乎了郁亮過冬論中的“積極賣房”策略。

　　但萬科不是因為資金鏈有問題才大幅降價。據(jù)萬科三季報顯示，截至今年10月，萬科的銷售額已突破千億，萬科賬面上還“躺”著300多億元的現(xiàn)金。萬科的降價可能更多是從長遠(yuǎn)角度考慮，也符合其“現(xiàn)金為王”的說法。就像郁亮所說，“2008年的金融危機促使國內(nèi)放松了對當(dāng)時地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控，但這一次地產(chǎn)行業(yè)不會再有這樣的好運了，而且現(xiàn)在還很難判斷這個冬天有多長。”

　　過冬模式之：

　　積累客戶 靜觀其變

　　11月全國樓市經(jīng)歷了一場較大幅度降溫，八成城市樓市成交量同比下滑，其中7個城市成交減半。嘉興樓市，11月的最后一周，21～27日共成交商品房僅154套，銷售備案金額也只有19787萬元，環(huán)比下跌了26.9%。

　　面對購房者持續(xù)“觀望”的局面，11月大型房企開始行動，以其雄厚的資金實力，在樓市淡季繼續(xù)積累客戶。嘉興世界貿(mào)易中心、濮院·佳源中心廣場等樓盤開展了數(shù)次活動，不僅每次都吸引了眾多的購房者參與，也提高了樓盤的知名度，為后期的銷售奠定了基礎(chǔ)。

　　11月活動最多的、最為盛大的樓盤莫過于嘉興世界貿(mào)易中心。11月3日，邀請著名經(jīng)濟學(xué)家郎咸平教授來禾做講座，11月14日嘉興世界貿(mào)易中心授牌儀式暨全球明星企業(yè)簽約入駐慶典隆重舉行，11月26日嘉興世界貿(mào)易中心盛大開盤。

　　盡管樓市成交普遍降溫，進(jìn)入12月，樓市活動一如既往的多，而且形式多樣，吸引了眾多欲購房的客戶，不過多數(shù)活動集中于個盤。

　　12月3日，中潤·卡緹亞宮法式皇家獨墅樣板區(qū)開放。在目前的嘉興別墅的花園面積僅在100～200㎡時，而中潤·卡緹亞宮獨墅花園面積就達(dá)到260～440㎡，為獨墅營造層疊綠意。

　　同一天，藍(lán)光·名仕公館示范樣板區(qū)正式開放。作為“中國房地產(chǎn)百強企業(yè)”，藍(lán)光地產(chǎn)良好口碑早已深入人心，而此次藍(lán)光·名仕公館示范樣板區(qū)的盛大開放引來眾多購房者的注意。在活動現(xiàn)場，參觀樣板區(qū)的客戶還可現(xiàn)場辦理金卡、白金卡，即能享受3萬～5萬元購房優(yōu)惠。

　　“不管怎樣，總有剛需客戶和潛在客戶依然存在并關(guān)注著。讓更多客戶了解，同時推廣也是需要做的。”房產(chǎn)公司銷售人員表示。

　　面對調(diào)控政策，近半年來嘉興樓市寒意明顯，傳統(tǒng)旺季“金九銀十”也讓眾多開發(fā)商失望一場。頻頻出臺的各項政策，使得部分一二線城市房價開始下跌，嘉興作為三線城市，受周邊城市的降價氣氛影響，購房者觀望氛圍濃厚。

　　面對今年這樣難以預(yù)測的市場形勢，也有房產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人告訴記者，春節(jié)前，積極銷售不會是他們過冬的模式之一?！艾F(xiàn)在的市場，房價究竟多少才能被購房者接受，目前還看不清楚?！彼麄兊脑瓌t是，只有在能換回成交量的前提下，才會積極銷售。“至于明年，也只能明年再說，現(xiàn)在無法預(yù)測。”

　　另有房產(chǎn)公司表示，今年的市場不同于2008年，因為限購，即使降價也未必能換來成交量。在形勢不明朗之前，他們不打算有所動作，“既不大幅降價也不拿地。只要資金狀況良好，選擇的過冬方式就是——以不變應(yīng)萬變?！?/p>

來源：南湖晚報

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