房地產(chǎn)：調(diào)控基調(diào)不變 趨勢(shì)性機(jī)會(huì)看下半年

政策面: 刺激剛需為主，信貸政策轉(zhuǎn)向

2012 年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控基調(diào)徹底轉(zhuǎn)向的可能性不大，如果經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)明顯下滑，調(diào)控政策可能會(huì)略微松動(dòng)。全國(guó)性政策松動(dòng)的時(shí)間預(yù)計(jì)在明年下半年的可能性較大，主要以刺激剛性需求為主。我們宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)認(rèn)為，央行下調(diào)存款準(zhǔn)備金率正式宣告總量貨幣寬松政策的開(kāi)始，將有利于刺激銀行信貸，銀行信貸環(huán)境的放寬使房地產(chǎn)貸款持續(xù)緊縮的預(yù)期有所改善，對(duì)地產(chǎn)行業(yè)資金面偏利好。

基本面：適度回調(diào)，業(yè)績(jī)確定性較高

由于2011年基數(shù)較大，受調(diào)控影響2012年房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額同比增速出現(xiàn)下滑的可能性較大。

預(yù)計(jì)2012年房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額同比分別下降12.03%和16.86%。

預(yù)計(jì)2012年房地產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)10.05%，新開(kāi)工面積16.6 萬(wàn)平米，同比下滑15.04%。前三季度，地產(chǎn)板塊預(yù)收賬款4896 億元，同比增長(zhǎng)56.6%，占營(yíng)業(yè)收入比重為191%；營(yíng)業(yè)收入和預(yù)收賬款合計(jì)7459億元，同比增長(zhǎng)41.03%，占2010年?duì)I業(yè)收入比重為185.33%，為2012年地產(chǎn)板塊業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)提供一定保障。

長(zhǎng)期發(fā)展前景未變

我國(guó)目前依然處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，比照發(fā)達(dá)國(guó)家平均接近80%的城市化率及發(fā)展趨勢(shì)，假設(shè)城鎮(zhèn)化率每年增加一個(gè)百分點(diǎn)，則中國(guó)的城市化進(jìn)程至少還有三十年的高速發(fā)展期。區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化將促進(jìn)城鎮(zhèn)化快速發(fā)展，為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供巨大市場(chǎng)需求。

我們認(rèn)為，由于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的內(nèi)在驅(qū)動(dòng)依然存在，行業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展前景依然可以期待，2012年行業(yè)的適度回調(diào)有利于行業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，維持對(duì)行業(yè)的“看好”評(píng)級(jí)。從階段性機(jī)會(huì)來(lái)看，二季度可關(guān)注銷(xiāo)售環(huán)比企穩(wěn)回升帶來(lái)的投資機(jī)會(huì)，下半年可關(guān)注政策面和基本面好轉(zhuǎn)帶來(lái)的趨勢(shì)性投資機(jī)會(huì)。

來(lái)源: 民族證券　

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