專家預(yù)測(cè)：2012中國(guó)房地產(chǎn)泡沫會(huì)破滅嗎？

未來(lái)房?jī)r(jià)的走勢(shì)是什么，樓市是否真的存在泡沫？迷茫的時(shí)候，多聽(tīng)聽(tīng)智者的聲音是有幫助的。

當(dāng)代中國(guó)最有影響的經(jīng)濟(jì)學(xué)家茅于軾，接受了三湘都市報(bào)和華聲在線的聯(lián)合專訪。81歲的他依舊談吐清晰，反應(yīng)敏捷，回答熱點(diǎn)問(wèn)題時(shí)不回避不遮攔，一如他一直以來(lái)堅(jiān)守的“為富人說(shuō)話，為窮人辦事”誓言。

記者：您最近提出，房地產(chǎn)泡沫在未來(lái)兩三年內(nèi)會(huì)破滅，原因是什么？

茅于軾：房?jī)r(jià)這么高，并不是大家真正想住這個(gè)房子，而是大家覺(jué)得房?jī)r(jià)還會(huì)漲，將來(lái)賣了還能賺錢。這其實(shí)是一種投機(jī)的行為。投機(jī)量大時(shí)就會(huì)把正常的供給需求給擾亂了，這種情況如果太多了就是一個(gè)泡沫。

現(xiàn)在空房已經(jīng)這么多了，有沒(méi)有可能把泡沫消化掉？第一條路是把空房消化掉，第二條路是泡沫破滅。

什么是消化，就是把空房變得都有人住，這種可能性不太大，更大的可能性就是泡沫破滅，沒(méi)有第三條路嘛。但是什么時(shí)候破滅，不太清楚，但我覺(jué)得是一定要破的，破的可能性比消化的可能性要大10倍都不止。

記者：萬(wàn)一房地產(chǎn)泡沫破滅，將會(huì)首先從北上廣深開(kāi)始，一路向內(nèi)地延伸，還是一個(gè)別的什么趨勢(shì)？

茅于軾：從哪個(gè)地方開(kāi)始再波及到哪個(gè)地方，這很難講。房地產(chǎn)的情況很大程度取決于地方?？辗慷嗟牡胤?，破滅的程度就會(huì)特別大，沒(méi)有空房的地方就無(wú)所謂泡沫，你掉價(jià)它也不會(huì)掉。

記者：長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)在上周均價(jià)已突破了6000元，但很多長(zhǎng)沙人的工資是在兩千到三千之間。您認(rèn)為長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)有泡沫嗎？

茅于軾：房?jī)r(jià)比工資高，這是泡沫的一種可能性。是否有泡沫還是要看空房率。房子里面住了人它不好賣，空房多意味著可以賣的房子多，這個(gè)時(shí)候很容易發(fā)生泡沫的破滅?？辗慷啵菽目赡苄跃痛?，空房很少的話，放心，就沒(méi)有泡沫。

記者：現(xiàn)在中央已經(jīng)出臺(tái)了幾輪房產(chǎn)宏調(diào)政策，您認(rèn)為房?jī)r(jià)能夠打壓下來(lái)嗎？

我覺(jué)得不能從根本上解決問(wèn)題。房地產(chǎn)的問(wèn)題首先是土地采用拍賣制，拍賣會(huì)把土地價(jià)格提高了。

更重要的原因是限制耕地轉(zhuǎn)換成開(kāi)發(fā)地，它直接導(dǎo)致了房?jī)r(jià)上升，地價(jià)上漲。土地供不應(yīng)求，這個(gè)是房?jī)r(jià)高的根本問(wèn)題。

當(dāng)然中央政府看到房?jī)r(jià)高怕它有泡沫，想辦法消除它，但也怕泡沫破滅，政府希望房?jī)r(jià)穩(wěn)定，稍微有點(diǎn)波動(dòng)?，F(xiàn)在房?jī)r(jià)是穩(wěn)定不下來(lái)。不是漲就是落，很可能是泡沫破滅，會(huì)掉下來(lái)。

市場(chǎng)的力量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)政策的力量，特別是在房地產(chǎn)上。土地不許轉(zhuǎn)換用途，這是最糟糕的政策。

土地緊張的辦法是用好每塊地，而不是不許用好每塊地，我們現(xiàn)在恰好是沒(méi)讓它用得更好，這很明顯是一個(gè)資源配置扭曲。

謝國(guó)忠：中國(guó)地產(chǎn)泡沫不會(huì)瞬間破 聰明的人還有時(shí)間逃

記者：有數(shù)據(jù)顯示，11月，全國(guó)100個(gè)城市住宅平均價(jià)格較上月上漲0.82%。北京、上海等八大重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)環(huán)比上漲0.41%，同比飆升34.29%。對(duì)此你有何看法？

謝國(guó)忠：首先表明一下我的態(tài)度，對(duì)于中國(guó)的統(tǒng)計(jì)數(shù)字我們要保持謹(jǐn)慎。事實(shí)上，對(duì)于這些數(shù)據(jù)，我并不看重。很多人喜歡用這些數(shù)據(jù)來(lái)說(shuō)明樓市有回暖的跡象，這種心態(tài)就如同對(duì)待股市中某只股票，單單從技術(shù)上分析其今天漲了，明天跌了，而完全沒(méi)有注意到中國(guó)樓市的“大盤(pán)”情況。

今天中國(guó)的樓市，如同2007年那次瘋狂的股市。當(dāng)年，我在民間聽(tīng)到很多言論，就覺(jué)得股市會(huì)從6000多點(diǎn)掉到1000多點(diǎn)。但是目前非常奇怪的是，大家對(duì)樓市竟然都在“看漲”，可是房?jī)r(jià)能撐到天上嗎？

記者：那么你對(duì)中國(guó)樓市的未來(lái)走向如何看待？

謝國(guó)忠：今年4月，我告訴過(guò)讀者，樓市泡沫即將破滅時(shí)，就會(huì)通知大家。現(xiàn)在，我想說(shuō)樓市已經(jīng)見(jiàn)頂。在我看來(lái)，中國(guó)已進(jìn)入房地產(chǎn)熊市，將持續(xù)5年左右。大城市的平均房?jī)r(jià)很可能會(huì)下降一半以上，土地價(jià)格將下降更多。而且，部分省市價(jià)格可能會(huì)下降80%甚至更多。

正常的情況下，房?jī)r(jià)必須下降到工資和投資投資地產(chǎn)收益可以支撐的水平。在中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，現(xiàn)在的租金回報(bào)率不到3%，它必須回到5%以上，每平方米的單價(jià)則不應(yīng)超過(guò)兩月的平均工資。所以，我認(rèn)為大城市的平均房?jī)r(jià)很可能會(huì)下降一半以上。

必須指出的是，房地產(chǎn)泡沫的泄氣可能持續(xù)多年。譬如，20世紀(jì)90年代日經(jīng)225股票平均指數(shù)崩盤(pán)后，日本樓市泡沫還膨脹了兩年。而且它也不是瞬間破滅的，而是在其后的20年中，以每年大約8%的速度下跌。

記者：你一直認(rèn)為中國(guó)不能將房地產(chǎn)作為支柱行業(yè)，可是目前的房?jī)r(jià)仍舊高得令人無(wú)法接受，這里面的制度性的根源在哪里？

謝國(guó)忠：在我看來(lái)，制度性的根源主要有兩點(diǎn)：一是政府嚴(yán)重依靠土地財(cái)政。這一點(diǎn)，大家看得十分清楚了，北京、上海、杭州、深圳等城市這些年依靠賣地獲得了天文數(shù)字的收入。事實(shí)上，今天房地產(chǎn)領(lǐng)域的一系列數(shù)據(jù)都以穩(wěn)定人心和穩(wěn)定增長(zhǎng)為主要目標(biāo)，并沒(méi)能反映真正的房地產(chǎn)過(guò)度投資投資地產(chǎn)的現(xiàn)象。

目前，房?jī)r(jià)如此之高，還有一個(gè)重要的原因就是人們“貪利”的心態(tài)。大家看漲樓市，一個(gè)很重要的原因就是認(rèn)為如果今天我買房子我就賺到了。他們篤定明天房子會(huì)上漲，并且只會(huì)漲不會(huì)跌。事實(shí)上，這種心態(tài)并不完全錯(cuò)，可是那些坐莊的人卻利用了人們的這種心態(tài)。所以我對(duì)樓市的投機(jī)者們有一個(gè)形容：今天他們就像冷水鍋中的大閘蟹，正在挨煮。但是，趁著現(xiàn)在火小、水溫低，聰明人還有時(shí)間逃出生天。

我知道，有一部分人認(rèn)為是城市化造成房?jī)r(jià)越來(lái)越高?？墒牵M管城市化造成房?jī)r(jià)越來(lái)越高，但與此同時(shí)也提高了城市化發(fā)展的門檻。事實(shí)上，當(dāng)房?jī)r(jià)越高時(shí)需求越低，在達(dá)到相對(duì)平衡后，銷量就會(huì)出現(xiàn)下降，平衡被打破，房?jī)r(jià)會(huì)尋求下一個(gè)支撐點(diǎn)。所以，短線的追高出現(xiàn)的是短期的泡沫。

記者：政府推出了一系列措施試圖控制住房?jī)r(jià)，可效果一直不佳，你覺(jué)得會(huì)有第三波調(diào)控嗎？

謝國(guó)忠：中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)處于波動(dòng)期，至于結(jié)果如何的確視政策而動(dòng)。當(dāng)前的樓市政策變化相當(dāng)頻繁，而抑制的對(duì)象也在不斷調(diào)整。在我看來(lái)，目前政府往往以處理“家庭糾紛”的態(tài)度來(lái)看待樓市的調(diào)整，哪一個(gè)孩子或者哪一個(gè)群體利益訴求更強(qiáng)烈，政府就會(huì)制定相應(yīng)傾斜的政策。一句話，中國(guó)房地產(chǎn)政策的長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)是什么，這個(gè)根本思路還沒(méi)有穩(wěn)定下來(lái)。

但這需要上升到國(guó)策的高度。以新加坡為例，政府確定樓市政策的主方向是滿足住的需求，于是新加坡80%的人是住公房的。那么中國(guó)樓市的功能是什么？這個(gè)問(wèn)題確定下來(lái)，才能有一套穩(wěn)定的房地產(chǎn)政策，才能再去談這個(gè)政策給經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的影響是什么。

當(dāng)然了，從短期的情況看，無(wú)論“國(guó)十條”還是“新國(guó)五條”，均取得了一些效果。但是，由于受到國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響，房地產(chǎn)還處在波動(dòng)期，政府或許需要等到形勢(shì)明朗之后再采取措施

到處都是窟窿 中國(guó)過(guò)熱的經(jīng)濟(jì)要想實(shí)現(xiàn)軟著陸 異常艱難

去年，中國(guó)政府未能剎住商業(yè)銀行貸款數(shù)額劇增的勢(shì)頭，導(dǎo)致過(guò)熱的經(jīng)濟(jì)無(wú)法軟著陸。今年，中國(guó)政府不再設(shè)立年度貸款總額，改為逐月審核貸款流量。《德國(guó)金融時(shí)報(bào)》注意到中國(guó)的貸款發(fā)放政策具有兩重性：

中國(guó)依賴經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)，以避免社會(huì)動(dòng)蕩。但中國(guó)各銀行發(fā)放巨額貸款也給這個(gè)全球人口最多國(guó)家的房地產(chǎn)業(yè)和通貨膨脹帶來(lái)了嚴(yán)重后果。通貨膨脹從年初的 1.5%上升至十二月的5.1%。此外，國(guó)外資本流入使中國(guó)難以謹(jǐn)慎地冷卻本國(guó)經(jīng)濟(jì)。2010年底，中國(guó)外匯儲(chǔ)備增至創(chuàng)紀(jì)錄的2.847萬(wàn)億美元。

另一方面，西方投資者害怕中國(guó)央行過(guò)度收緊貨幣。如果真這樣做，中國(guó)人對(duì)外國(guó)商品的需求會(huì)大幅下跌，而西方在很大程度上依靠這一需求。例如，北京市最近決定限制小汽車上牌的舉措就造成了德國(guó)汽車制造廠家的股票下跌。

北京的央行至今未能有效地應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)過(guò)熱。2010年，它兩次提高基準(zhǔn)利率，達(dá)到目前的5.81%，并六次提高商業(yè)銀行在央行的最低準(zhǔn)備金率，但這一切幾乎都沒(méi)有起到作用。中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)越強(qiáng)、帶動(dòng)的房?jī)r(jià)和股票價(jià)格上漲越快，經(jīng)濟(jì)陡然下跌的危險(xiǎn)就越大，將給世界經(jīng)濟(jì)帶來(lái)嚴(yán)重后果。除了外匯的流入以外，商業(yè)銀行毫無(wú)約束地發(fā)放貸款是形成投機(jī)泡沫的主要原因?！?/p>

為了遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫，中國(guó)財(cái)政部決定第一季度在重慶開(kāi)征高檔商品房房產(chǎn)稅，上海的房產(chǎn)稅征收計(jì)劃也已上報(bào)中央政府，估計(jì)其它城市也將跟進(jìn)。《南德意志報(bào)》在介紹了中國(guó)房產(chǎn)價(jià)格飆升的狀況后，談到征收房產(chǎn)稅的效應(yīng)：

房產(chǎn)稅是不是一劑良藥，專家們持懷疑態(tài)度。上海易居房地產(chǎn)研究所首席分析員楊紅旭說(shuō)：‘以征稅控制市場(chǎng)，是不可能的。短期來(lái)看，它會(huì)對(duì)投資者產(chǎn)生心理影響，但長(zhǎng)期來(lái)看，幾乎不會(huì)影響價(jià)格?！渌麑＜乙餐鈼畹挠^點(diǎn)。

中央政府將仔細(xì)觀察重慶和以后上海的市場(chǎng)發(fā)展情況，因?yàn)樗粌H希望房?jī)r(jià)冷卻下來(lái)，同時(shí)也希望推動(dòng)社會(huì)福利房的建設(shè)。北京一直抱怨國(guó)內(nèi)缺少廉價(jià)住房，首先要使中產(chǎn)階層有可能在城市生活。廣大居民對(duì)生活費(fèi)用的上漲十分不滿，許多人已經(jīng)住不起房，他們住在遠(yuǎn)離市中心的廉價(jià)地區(qū)，每天上班有時(shí)要花費(fèi)數(shù)小時(shí)。

為了推動(dòng)社會(huì)福利房建設(shè)，政府必須依靠各地地方政府，但地方政府的主要收入來(lái)源是向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商出售土地。價(jià)格越高，地方政府的財(cái)政余地就越大。為了獲取最大利潤(rùn)，開(kāi)放商們最樂(lè)于建造高級(jí)住宅。從而形成了價(jià)格呈螺旋型上升的危險(xiǎn)局面，這也正是房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱的原因之一?！?/p>

來(lái)源: 三湘都市報(bào)

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