房地產(chǎn)：把握政策微調(diào)下的階段性投資機(jī)會(huì)

限購(gòu)2012年前三季度不會(huì)取消，四季度進(jìn)入討論期，信貸政策結(jié)構(gòu)性寬松，房企資本市場(chǎng)再融資望年內(nèi)松動(dòng)。

已出臺(tái)政策為史上最嚴(yán)，二次調(diào)控的定位決定調(diào)控將維持較長(zhǎng)時(shí)間，2012年徹底轉(zhuǎn)向的概率較小，中央層面大概率維持觀望。目前較嚴(yán)的信貸政策2012年將可能出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性寬松，限購(gòu)在本屆政府任期內(nèi)難以取消，未來(lái)2-3年內(nèi)有望漸進(jìn)式退出。

2012年樓市將呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊降態(tài)勢(shì)，銷售面積同比下降2.5%，均價(jià)同比微降2%，銷量呈 型走勢(shì)，二三季度之間，銷售小陽(yáng)春可期。

2012年將是房?jī)r(jià)緩慢回落下新一輪衰退期的起始，持續(xù)期將貫穿2012年?？紤]到較嚴(yán)的限購(gòu)政策，中性預(yù)期下預(yù)計(jì)全年商品房銷售面積同比下降2.5%，均價(jià)整體走勢(shì)將呈現(xiàn)緩慢回落態(tài)勢(shì)，銷售均價(jià)預(yù)計(jì)同比將微降2%。

2012年新開(kāi)工面積同比增速約8%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)約15%。

新開(kāi)工和領(lǐng)先5個(gè)月的銷售面積存在顯著正相關(guān)，我們預(yù)計(jì)2012年新開(kāi)工面積累計(jì)同比增速為8%?？紤]到2012年的樓市與2008年的樓市有一定可比性，單季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額同比增速預(yù)計(jì)將呈現(xiàn)逐季度下滑態(tài)勢(shì)，一至四季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速預(yù)計(jì)分別為18%、16%、13%、13%，全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增速預(yù)計(jì)在15%左右。

2012年土地市場(chǎng)持續(xù)降溫，預(yù)計(jì)持續(xù)1年以上時(shí)間。

土地出讓溢價(jià)率持續(xù)走低，10月百城住宅用地溢價(jià)率已降至兩年內(nèi)低點(diǎn)，土地市場(chǎng)共振程度顯著大于商品房市場(chǎng)。2011年前10月住宅用地成交面積同比下滑超過(guò)10%，但是下跌幅度遠(yuǎn)不及2008年同期的同比降幅，10月為土地市場(chǎng)立冬月，2012年土地出讓面積同比將出現(xiàn)顯著下滑。地價(jià)環(huán)比增速持續(xù)回落，環(huán)比下降的城市個(gè)數(shù)逐步增多，最遲2012年二季度將出現(xiàn)地價(jià)整體環(huán)比下降。地價(jià)回落是樓市去杠桿化過(guò)程的關(guān)鍵一環(huán)，土地出讓環(huán)節(jié)的政策微調(diào)將早于商品房調(diào)控政策的微調(diào)。

2012年房企資金鏈持續(xù)收緊，行業(yè)整合將更多以企業(yè)并購(gòu)形式出現(xiàn)。

開(kāi)發(fā)投資資金單月同比連續(xù)4個(gè)月回落至近3年以來(lái)低點(diǎn)，國(guó)內(nèi)貸款累計(jì)同比增速創(chuàng)近6年來(lái)新低，商品房銷售的回落將使得2012年開(kāi)發(fā)投資資金更趨緊張。信托已成為開(kāi)發(fā)商外部融資的唯一渠道。我們預(yù)計(jì)房地產(chǎn)信托的預(yù)期收益率仍將進(jìn)一步攀升，明年一季度末，將可能突破2008年的高點(diǎn)12.10%。

給予2012年A股房地產(chǎn)板塊“中性評(píng)級(jí)”，重點(diǎn)推薦南國(guó)置業(yè)、招商地產(chǎn)、電子城、保利地產(chǎn)、萬(wàn)科、華業(yè)地產(chǎn)，新都酒店。

來(lái)源: 民生證券　

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