房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入制度變革時(shí)代 調(diào)控真正開始

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，10月份房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌，全國(guó)商品住宅銷售面積7367平方米，環(huán)比下跌27%；70個(gè)大中城市中，環(huán)比價(jià)格下降的城市有34個(gè)，比9月份增加了17個(gè)。三季度世聯(lián)購(gòu)房者信心指數(shù)連續(xù)下跌至54.2，首次置業(yè)和改善性需求的購(gòu)房者預(yù)期房?jī)r(jià)下跌的比例首次超過了房?jī)r(jià)上漲的比例，購(gòu)房者預(yù)期產(chǎn)生逆轉(zhuǎn)。與此同時(shí)，中央政府高層在10月21日、11月6日和27日多次公開表態(tài)，調(diào)控不會(huì)放松，要堅(jiān)持實(shí)施遏制房?jī)r(jià)過快上漲的政策措施，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果。另外，在此期間，允許地方自行發(fā)債、營(yíng)業(yè)稅改革也進(jìn)入了試點(diǎn)階段，這些看似與房地產(chǎn)無關(guān)的改革，其實(shí)緊密相連，意味深長(zhǎng)。世聯(lián)研究認(rèn)為，這表明房地產(chǎn)市場(chǎng)在進(jìn)入深度調(diào)整階段的同時(shí)，也迎來了制度改革時(shí)代，深度化和長(zhǎng)期化的調(diào)控真正開始。

限購(gòu)、限價(jià)政策等行政調(diào)控手段反市場(chǎng)，治標(biāo)不治本

限購(gòu)、限價(jià)政策是本輪調(diào)控中兩大殺手锏，這兩項(xiàng)政策的出臺(tái)將行政調(diào)控手段發(fā)揮至極致。從目前來看，政府通過實(shí)施這兩項(xiàng)政策已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了抑制房?jī)r(jià)上漲的目標(biāo)。但是，以行政手段干預(yù)市場(chǎng)并不符合市場(chǎng)邏輯，是一種反市場(chǎng)的調(diào)控手段。限購(gòu)政策限制購(gòu)買多套住房和限制外地人購(gòu)買房子，是一種不折不扣的市場(chǎng)歧視，與市場(chǎng)的自由化原則相抵觸。限價(jià)政策使價(jià)格機(jī)制在住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)中喪失了有效傳遞市場(chǎng)信息、優(yōu)化資源配置和激勵(lì)市場(chǎng)參與者的作用，從而導(dǎo)致這個(gè)市場(chǎng)交易成本上升，市場(chǎng)效率下降。

限購(gòu)、限價(jià)政策只是一種價(jià)格控制手段，治標(biāo)不治本。住建部部長(zhǎng)姜偉新曾公開表示，限購(gòu)是不得已的措施。影響房?jī)r(jià)快速上漲的核心問題是地方政府的土地財(cái)政，這在本此輪調(diào)控中并沒有發(fā)生根改變。目前，地方政府依賴土地財(cái)政驅(qū)動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的模式主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面。一方面是土地收入，據(jù)國(guó)土資源部公布數(shù)據(jù)顯示，1999年至2010年，地方政府土地出讓金收入達(dá)9.7萬億元，比1999年增長(zhǎng)近52倍，其中僅2010年的土地出讓金收入就達(dá)2.7萬億元。另一方面是以土地作抵押套取高于征地成本數(shù)倍的資金用于投資建設(shè)。據(jù)國(guó)土資源部公布數(shù)據(jù)顯示，截至2010年末，全國(guó)84個(gè)重點(diǎn)城市處于抵押狀態(tài)的土地共有12.94萬宗，抵押面積25.82萬公頃，抵押貸款3.53萬億元，抵押面積和抵押貸款同比分別增長(zhǎng)19.0%和36.3%。

制度變革——深度化和長(zhǎng)期化調(diào)控的真正開始

世聯(lián)研究認(rèn)為，通過推進(jìn)房地產(chǎn)相關(guān)制度變革，打破依賴土地財(cái)政驅(qū)動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的模式，才是調(diào)控的治本之策。目前的房?jī)r(jià)受到限購(gòu)、限價(jià)政策剛性打壓下跌，為推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)制度變革爭(zhēng)取到了時(shí)間，調(diào)控從依賴行政手段向制度變革的時(shí)間窗口已經(jīng)打開。目前政府正在推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)制度變革主要有四個(gè)。

一是營(yíng)業(yè)稅改增值稅，以此大力發(fā)展服務(wù)業(yè)，加快經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，減輕經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)投資的依賴。從2012年1月1日起，營(yíng)業(yè)稅改增值稅的試點(diǎn)在上海實(shí)行。這是一項(xiàng)重要的結(jié)構(gòu)性減稅措施，將有助于消除目前對(duì)貨物和勞務(wù)分別征收增值稅與營(yíng)業(yè)稅所產(chǎn)生的重復(fù)征稅問題，通過優(yōu)化稅制結(jié)構(gòu)和減輕稅收負(fù)擔(dān)，為深化產(chǎn)業(yè)分工和加快現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展提供良好的制度支持，有利于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整。

二是允許地方政府自行發(fā)債。今年10月份，財(cái)政部批準(zhǔn)上海市、浙江省、廣東省、深圳市開展地方政府自行發(fā)債試點(diǎn)，此舉一方面能減少地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴；另一方面使政府財(cái)政資金的使用公開化、透明化。

三是在現(xiàn)有土地制度框架下，切實(shí)保護(hù)農(nóng)民對(duì)農(nóng)村集體土地的權(quán)益，擴(kuò)大農(nóng)民分享土地收益所得比例，使地方政府分享土地收益所得比例相對(duì)下降，也能在一定程度遏制地方政府靠征地賣地的沖動(dòng)。國(guó)土資源部要求農(nóng)村集體土地確權(quán)發(fā)證工作在2012年底完成，此舉是切實(shí)保護(hù)農(nóng)民對(duì)農(nóng)村集體土地的權(quán)益的重要基礎(chǔ)。

四是征收房產(chǎn)稅，增加住房的持有成本，弱化住房的投資屬性。今年10月份住建部部長(zhǎng)姜偉新在回答全國(guó)人大常委會(huì)委員的詢問時(shí)表示，下一階段要完善稅制，加快稅收政策的制定，抓緊總結(jié)上海和重慶兩個(gè)城市的房產(chǎn)稅試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，加快推進(jìn)房產(chǎn)稅的實(shí)施，以使它進(jìn)一步發(fā)揮在房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行過程當(dāng)中的調(diào)控作用。

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控進(jìn)入制度變革時(shí)代，是調(diào)控政策從應(yīng)急性向長(zhǎng)期性的轉(zhuǎn)變，是從治亂象到治根本的深度化，是從反市場(chǎng)到回歸市場(chǎng)的過程。世聯(lián)研究認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)制度變革的推進(jìn)，有利于房地產(chǎn)行業(yè)回歸正軌。

來源：世聯(lián)地產(chǎn)

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