樓市冰凍：年底房地產(chǎn)投資將驟降

樓市進(jìn)入冰凍狀態(tài)。

北京、上海等一線城市樓市連續(xù)數(shù)月交易量跌幅超50%，其中，北京11月份前兩周新開盤的13個(gè)樓盤甚至維持零成交。

在此背景下，諸多政府背景專家開始建議，需注意維持樓市穩(wěn)定性，防止大起大落，尤其對(duì)首套自主性購房需求要注意維持，防止調(diào)控“誤傷”。

住建部政策研究中心主任秦虹表示，在保障房開工率完成和商品房成交暴跌的情況下，年底到2012年第一季度，房地產(chǎn)投資將會(huì)大幅度下降，需要警惕這種變化。

全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長聶梅生在房地產(chǎn)商會(huì)成立十周年發(fā)布會(huì)上透露，該商會(huì)正在準(zhǔn)備2012年的“兩會(huì)”提案，準(zhǔn)備就房地產(chǎn)調(diào)控的一些“漏洞”問題提出建議，尤其是對(duì)于銀行目前暫停或限制個(gè)人首套自主性房貸的問題，建議調(diào)控部門密切關(guān)注。

樓市冰凍

中國某指數(shù)研究院11月14日公布的數(shù)據(jù)顯示，11月7日至13日全國樓市成交延續(xù)低迷走勢(shì)，在監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市中，29個(gè)城市樓市成交量同比下降，9城市成交量降幅在50%以上。

國家統(tǒng)計(jì)局11月18日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，新建商品住宅，10月份價(jià)格較9月份環(huán)比下降的有34個(gè)城市，但漲幅回落的有59個(gè)。

二手房>二手房，70個(gè)城市中，環(huán)比下降的有38個(gè)，持平的有19個(gè)；與去年同比下降的有13個(gè)，漲幅回落的有43個(gè)。

數(shù)據(jù)雖然出現(xiàn)全面下調(diào)，但是限購城市的跌幅明顯大于非限購城市。限購的40個(gè)城市跌幅為0.215%，非限購城市跌幅為0.047%。

對(duì)于地方政府而言，土地收入形勢(shì)不容樂觀。中國某研究院的數(shù)據(jù)顯示，10月，全國133個(gè)城市共成交土地1365宗，成交面積5500萬平方米，環(huán)比減少40%，同比減少37%。

其中住宅類用地408宗，成交面積2004萬平方米，環(huán)比減少37%，同比減少45%。深圳、廈門、福州、洛陽、吉林等城市則整月無宅地現(xiàn)身，廣州、武漢、成都、西安等地的住宅類地塊紛紛零成交。

多數(shù)城市的土地收入也在下降。據(jù)中房信系統(tǒng)監(jiān)測(cè)，今年前10個(gè)月，上海的土地成交金額同比下跌了25%，杭州、南京同比跌幅在三成左右，西安、長沙等地更是同比下跌超過五成。

11月19日，中國人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究所發(fā)布的《中國宏觀經(jīng)濟(jì)分析與預(yù)測(cè)報(bào)告》指出，明年3季度中央政府可能逐步放松“限貸”，然后放松“限購”，由于土地財(cái)政及房產(chǎn)稅收不符合預(yù)期，明年季度地方政府可能以“暗度陳倉”的方式采取松動(dòng)策略。

德意志銀行亞洲投行部主席蔡洪平日前透露，其曾與一位省長聊天，對(duì)方擔(dān)心明年的地方財(cái)政收入、土地出讓金怎么預(yù)算，怎么拍都不知道，因?yàn)檫@樣下去，地方財(cái)政收入都沒有了。

誤傷剛需

聶梅生表示，本輪調(diào)控政策最發(fā)揮效果的依然是貨幣政策，而貨幣緊縮政策執(zhí)行上仍有漏洞。例如，在資金緊張的情況下，銀行更多去參與住房抵押貸款，擔(dān)保貸款等一些高利息貸款項(xiàng)目，對(duì)于首套住房按揭貸款的支持力度減弱。

今年11月份以來，大部分銀行將首套住房按揭貸款利率提高到了基準(zhǔn)利率的1.1倍。這無疑對(duì)剛性購房需求有負(fù)面作用。如果在樓市冰凍的時(shí)期，沒有剛性需求購房作為支持，整個(gè)行業(yè)必然面臨全局性崩潰。

“一旦房價(jià)跌到斷供、開發(fā)商拋棄項(xiàng)目破產(chǎn)的情況，對(duì)整個(gè)社會(huì)必然有負(fù)面影響?！甭櫭飞硎荆m然目前統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示房地產(chǎn)投資和銷售面積依然很大，但是其中包含了相當(dāng)比例的保障房部分，如果剔除掉，房地產(chǎn)投資等各項(xiàng)指標(biāo)就到了很危急的地步。

“我不認(rèn)為房價(jià)跌掉50%銀行還能坐得住。”聶梅生表示，目前急需關(guān)注銀行貸款政策對(duì)樓市平穩(wěn)性的影響。

與此同時(shí)，銀監(jiān)會(huì)發(fā)布的一份報(bào)告指出，目前部分城市房屋銷售量已經(jīng)出現(xiàn)下滑，房價(jià)有所回落，土地流拍或底價(jià)成交現(xiàn)象明顯增多，開發(fā)企業(yè)資金鏈趨緊。因此，銀監(jiān)會(huì)要求銀行密切關(guān)注房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)變化，加強(qiáng)對(duì)土地、房產(chǎn)等押品的及時(shí)估值和持續(xù)管理。

銀監(jiān)會(huì)同時(shí)強(qiáng)調(diào)，在嚴(yán)格執(zhí)行差別化房貸政策的前提下，應(yīng)首先滿足首套、小戶型、自住購房的貸款需求。

目前，首套房個(gè)人貸款的首付款至少為三成，利率則為7.05%，并且部分上浮5%-20%。信貸政策的打壓，難免誤傷了剛需一族和改善型購房者。

來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 作者：趙飛飛

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