新增供應(yīng)難以消化，房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存壓力重重

　　由于銷售低迷，房地產(chǎn)市場(chǎng)高企的庫(kù)存壓力已經(jīng)格外突出。在當(dāng)前存量房數(shù)量居高不下的同時(shí)，未開工住宅用地所帶來(lái)的“潛在供應(yīng)”也虎視眈眈。據(jù)中國(guó)證券報(bào)記者測(cè)算，截至10月全國(guó)未開工的16.5萬(wàn)公頃住宅用地將帶來(lái)近25億平方米的供應(yīng)，而消化這些“潛在供應(yīng)”至少需要30個(gè)月以上的時(shí)間。顯然，房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存已然壓力重重。

　　新增供應(yīng)難消化

　　根據(jù)國(guó)土部公布的數(shù)據(jù)，截至2011年10月，全國(guó)未開工的住宅用地共計(jì)16.5萬(wàn)公頃；未竣工的住宅用地35.5萬(wàn)公頃。按照開發(fā)建設(shè)周期，這些已供應(yīng)的房地產(chǎn)用地將逐步轉(zhuǎn)化為房屋有效供應(yīng)。

　　如果按照前10個(gè)月全國(guó)16.5萬(wàn)公頃的未開工住宅用地并以1.5的容積率計(jì)算，約將帶來(lái)24.75億平方米的住宅供應(yīng)。而今年1-10月，全國(guó)商品房銷售面積約8億平方米。就此計(jì)算，如果按照目前的銷售速度，未來(lái)新增的住宅還需要30個(gè)月以上的時(shí)間來(lái)消化。

　　事實(shí)上，目前北京及上海等一線城市已經(jīng)陷入嚴(yán)重的“消化不良”。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，京滬兩地1-10月在建商品房及住宅面積均創(chuàng)下新高，分別達(dá)到了1.12億平方米及1.22億平方米，住宅施工面積也已經(jīng)達(dá)到了6742萬(wàn)平方米和7781萬(wàn)平方米。根據(jù)北京中原地產(chǎn)的測(cè)算，京滬兩地的房地產(chǎn)市場(chǎng)消耗潛在庫(kù)存的時(shí)間分別達(dá)到了近10年和7年左右。特別是北京，商品房消耗時(shí)間更是達(dá)到了111個(gè)月，高于全國(guó)平均水平。

　　北京中原市場(chǎng)研究部張大偉表示，按照在建面積三年左右轉(zhuǎn)化為可售的正常市場(chǎng)周期，預(yù)計(jì)2012年開始，將是房地產(chǎn)庫(kù)存高積壓期，而且最近幾年的大量土地供應(yīng)還將繼續(xù)增加在建面積。

　　“京滬樓市拐點(diǎn)已經(jīng)臨近，商品住房市場(chǎng)降價(jià)預(yù)期正逐步明朗、降價(jià)項(xiàng)目繼續(xù)增多，降價(jià)力度不斷加大?？傮w看來(lái)，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)‘降價(jià)換量’的整體格局已經(jīng)形成?！睆埓髠ブ毖?。

　　去庫(kù)存壓力加大

　　由于樓市銷售陷入低迷，庫(kù)存壓力已經(jīng)逐步顯現(xiàn)。除了存量房外，上市房企在建項(xiàng)目以及土地儲(chǔ)備等存貨額也在不斷上漲。

　　數(shù)據(jù)顯示，截至三季度末，滬深兩市上市房企存貨總量達(dá)到1.22萬(wàn)億元，剔除不可比因素后，同比增長(zhǎng)了37.99%，較年初增長(zhǎng)了28.52%。萬(wàn)保招金四大房企龍頭前三季度的存貨已經(jīng)突破4500億元。其中，萬(wàn)科前三季度的存貨高達(dá)1929.36億元，保利地產(chǎn)也有千億元的存貨在手。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)面臨的壓力已經(jīng)大于2008年，去庫(kù)存十分緊迫。2008年房地產(chǎn)行業(yè)去庫(kù)存過(guò)程花了長(zhǎng)達(dá)5個(gè)季度的時(shí)間，但在本輪調(diào)控之下，房地產(chǎn)行業(yè)去庫(kù)存過(guò)程更是緩慢，預(yù)計(jì)這個(gè)過(guò)程還會(huì)持續(xù)較長(zhǎng)一段時(shí)間。

　　目前，樓市降價(jià)潮已經(jīng)“風(fēng)生水起”。據(jù)了解，自今年5月起，就有中海、碧桂園等開發(fā)商推行降價(jià)促銷、以價(jià)換量的策略。9月全國(guó)各地區(qū)加入降價(jià)銷售行列的品牌開發(fā)商有所增多。根據(jù)中原監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，富力、保利、萬(wàn)科等標(biāo)桿房企都進(jìn)行了不同程度的降價(jià)促銷，滬深一線房企去庫(kù)存化的舉措較為明顯。

來(lái)源:中國(guó)證券報(bào)

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