房地產(chǎn)泡沫可通過發(fā)展來消化

　　有人說，中國房地產(chǎn)是比迪拜更大的泡沫，房地產(chǎn)泡沫破裂可能引爆中國系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。昨天，在深圳市民中心舉行的2011諾亞財(cái)富房地產(chǎn)金融峰會(huì)上，摩根大通亞太區(qū)董事總經(jīng)理、中國區(qū)投行副主席龔方雄的結(jié)論是，房地產(chǎn)存在區(qū)域性、周期性、暫時(shí)性泡沫，但不是結(jié)構(gòu)性和普遍性的，不需要戳破，可以通過發(fā)展來消化。

　　過去10年房?jī)r(jià)漲了5至8倍

　　“過去10年，中國A股只上漲10%，而同屬‘金磚國家’的巴西股票漲了7倍，俄羅斯?jié)q了6倍，印度漲了5倍?！饼彿叫墼掍h一轉(zhuǎn)：中國也有一項(xiàng)資產(chǎn)的漲幅可與其他“金磚國家”股票相媲美，那就是房地產(chǎn)。在中國許多城市房?jī)r(jià)10年間上升了5至8倍。

　　“房地產(chǎn)是不是泡沫？確實(shí)城市里面很多人買不起房子，房?jī)r(jià)確來源實(shí)很高?！饼徚⑿鄯治觯袊?jī)r(jià)泡沫巨大的一個(gè)直接例證是，在人均收入是中國10倍的美國，房子很便宜，100萬美金可以買占地好幾畝的別墅，而在北京、上海只夠200平方米高檔公寓的錢。事實(shí)是，2005年以來，美國房?jī)r(jià)跌了一半，同期中國房?jī)r(jià)漲了幾倍。為什么？就像新興國家資源股大漲一樣，中國的土地是稀缺資源，在城市化高速推進(jìn)的過程中，土地上建造的房子自然也漲。

　　上漲過多、過快，房地產(chǎn)會(huì)不會(huì)進(jìn)入“失去的十年”？龔方雄的回答是，用發(fā)展來消化泡沫。他說，中國城市化率是47%，未來還有五六億農(nóng)民要進(jìn)城。就像汽車產(chǎn)業(yè)由過去的產(chǎn)能過剩到2009年的產(chǎn)能不足一樣，經(jīng)過一兩個(gè)周期的發(fā)展，房地產(chǎn)泡沫不需要戳破也能消化掉。

　　醫(yī)療是10年前的房地產(chǎn)

　　能不能找出一個(gè)復(fù)制房地產(chǎn)昔日輝煌的產(chǎn)業(yè)？龔方雄說，它很可能是醫(yī)療產(chǎn)業(yè)。10年前房地產(chǎn)占GDP的3%，當(dāng)時(shí)中國的GDP是1萬億美金；現(xiàn)在GDP6萬億美金，房地產(chǎn)板塊不把它的相關(guān)產(chǎn)業(yè)算在一起，占GDP的14%，曾經(jīng)的發(fā)展空間非常大，很多富豪都來自房地產(chǎn)。

　　現(xiàn)在，國家在搞醫(yī)療服務(wù)體制改革，還沒有找到最終的模式。和當(dāng)初的房地產(chǎn)一樣，中國醫(yī)療服務(wù)業(yè)占GDP的比重是3%。而美國等西方發(fā)達(dá)國家醫(yī)藥、醫(yī)療行業(yè)占GDP的15%到20%。因?yàn)槿俗兊酶挥兄?，還要解決生活質(zhì)量問題，還要講究健康生活，人們上醫(yī)院不叫“看病”，而叫“看醫(yī)生”，以防病為主、治病為輔，其發(fā)展空間超乎想像。

　　龔方雄表示，未來中國經(jīng)濟(jì)新的成長(zhǎng)點(diǎn)是消費(fèi)、服務(wù)業(yè)等，中國服務(wù)業(yè)現(xiàn)在占GDP的比重是42%，美國是80%，香港是92%，醫(yī)療、金融服務(wù)業(yè)的成長(zhǎng)空間都非常巨大。

　　萬通董事長(zhǎng)馮侖：

　　住宅類房企需要轉(zhuǎn)型

　　諾亞財(cái)富房地產(chǎn)金融峰會(huì)上，萬通投資控股股份有限公司董事長(zhǎng)馮侖將房地產(chǎn)分為住宅市場(chǎng)和非住宅市場(chǎng)。他認(rèn)為，在住宅領(lǐng)域里像1999年到2006年那樣的年景是不太可能的，還有的一點(diǎn)機(jī)會(huì)就是大部分三線、四線城市的GDP有增長(zhǎng)空間，做一些滿足基本需要的保障性住宅，維持企業(yè)的發(fā)展還是可以的。住宅產(chǎn)業(yè)化是住宅領(lǐng)域的另一個(gè)機(jī)會(huì)，它可以實(shí)現(xiàn)成本低、規(guī)模大、速度快的目標(biāo)，像萬科一樣。還有就是做住宅細(xì)分市場(chǎng)，如老人公寓、單身公寓等。

　　“住宅之外，是一片藍(lán)天。比如工業(yè)地產(chǎn)，今年銷售增長(zhǎng)在40%以上，租金也漲了30%以上?！瘪T侖建議，住宅類房企向商用不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)型。他介紹，人均GDP達(dá)到8000美金時(shí)，商用不動(dòng)產(chǎn)發(fā)展勢(shì)頭開始增長(zhǎng)，這時(shí)商用不動(dòng)產(chǎn)最主要的產(chǎn)品是社區(qū)性商業(yè)和倉儲(chǔ)等。人均GDP超過15000美金后，就會(huì)出現(xiàn)CBD核心區(qū)投資性商用不動(dòng)產(chǎn)的增長(zhǎng)期；同時(shí)，出現(xiàn)體育物業(yè)等特殊物業(yè)。

　　房地產(chǎn)業(yè)還有一個(gè)最大的創(chuàng)新機(jī)會(huì)，就是整合。馮侖說，整合城市資源，把住宅、商用不動(dòng)產(chǎn)、服務(wù)整合在一起，作為一個(gè)系統(tǒng)優(yōu)化的立體城市綜合體，這是業(yè)界正在大力探索的新領(lǐng)域。

來源：深圳特區(qū)報(bào)

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