中國(guó)房地產(chǎn)至少冬眠兩年 “暴利時(shí)代”或終結(jié)

　　在貨幣緊縮和地產(chǎn)調(diào)控雙重打壓之下，多個(gè)城市房?jī)r(jià)已經(jīng)掉頭向下，房地產(chǎn)商資金鏈繃緊。這引起部分地方政府擔(dān)憂，杭州市已經(jīng)著手防范地產(chǎn)業(yè)相關(guān)公司破產(chǎn)后造成欠薪，從而引發(fā)社會(huì)問(wèn)題。與此同時(shí)，消費(fèi)者購(gòu)房熱情消退，轉(zhuǎn)向持幣觀望；有業(yè)內(nèi)專(zhuān)家表示，樓市調(diào)整還遠(yuǎn)未結(jié)束，中國(guó)房地產(chǎn)將結(jié)束高速增長(zhǎng)期，進(jìn)入“中速增長(zhǎng)期”，從現(xiàn)在到2013年都將是調(diào)整階段。

　　行業(yè)觀察

　　樓市衰退或持續(xù)至2013年

　　每經(jīng)記者 張敏 發(fā)自北京

　　隨著樓市調(diào)控和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整持續(xù)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)疑正在經(jīng)歷巨變階段。

　　11月12日，萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司總裁郁亮在東莞表示，萬(wàn)科已經(jīng)進(jìn)入“冬天”模式，并將遵循現(xiàn)金為王、積極賣(mài)房、慎重買(mǎi)地的原則。

　　由于其房地產(chǎn)界領(lǐng)軍者的身份，萬(wàn)科的“冬天論”不出意料地引起輿論大嘩。2008年，萬(wàn)科集團(tuán)董事長(zhǎng)王石也曾拋出 “拐點(diǎn)論”，并引發(fā)一輪降價(jià)風(fēng)潮。

　　不少業(yè)內(nèi)人士指出，隨著房地產(chǎn)各項(xiàng)指標(biāo)數(shù)據(jù)下滑，“冬天”或?qū)⒊掷m(xù)更長(zhǎng)時(shí)間，房地產(chǎn)業(yè)將迎來(lái)新一輪的衰退周期。國(guó)際貨幣基金組織IMF14日公布的報(bào)告也指出，中國(guó)面臨房?jī)r(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)。

　　近三年處于調(diào)整期

　　調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響正逐步明顯。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，自今年年初出臺(tái)“新國(guó)八條”的9個(gè)月來(lái)，成交量、價(jià)格、投資等指標(biāo)的增速，以及國(guó)房景氣指數(shù)幾乎都在下行。

　　在此背景下，郁亮拋出的“冬天論”獲得了不少業(yè)內(nèi)人士的認(rèn)同。事實(shí)上，“現(xiàn)金為王、積極賣(mài)房、慎重買(mǎi)地”也正是不少房企在今年的生存策略。

　　不少分析人士認(rèn)為，企業(yè)普遍看空后市，說(shuō)明房地產(chǎn)將迎來(lái)一輪新的衰退周期。我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域一直有“5 2”的“周期論”，即房地產(chǎn)運(yùn)行將遵循“5年增長(zhǎng)、2年衰退”的周期，但這個(gè)周期會(huì)受到政策調(diào)控等多重因素影響。

　　中國(guó) 指數(shù) 研究院副院長(zhǎng)陳晟向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“5 2”僅指房地產(chǎn)發(fā)展的短周期，當(dāng)前的樓市正處于兩個(gè)“大周期”之間的調(diào)整階段。

　　陳晟表示，房地產(chǎn)屬于“大周期”行業(yè)，其運(yùn)行規(guī)律與GDP增長(zhǎng)有關(guān)，相關(guān)度高達(dá)92%。房改以來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)一直處于高速增長(zhǎng)的“黃金時(shí)期”。他認(rèn)為，隨著我國(guó)GDP增速的放緩，房地產(chǎn)業(yè)也將從“高速增長(zhǎng)階段”步入“中速增長(zhǎng)階段”。

　　據(jù)悉，我國(guó)制定的“十二五”期間GDP增長(zhǎng)目標(biāo)為8%，明顯低于“十一五”。今年來(lái)看，GDP增速盡管尚未回落至8%的目標(biāo)，但前三季度分別為9.7%，9.5%，9.1%，下降態(tài)勢(shì)十分明顯。

　　陳晟表示，當(dāng)我國(guó)GDP增速降到9%以下時(shí)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也將進(jìn)入“中速增長(zhǎng)期”。而從今年到2013年，將是調(diào)整時(shí)期。

　　在近日的2011中國(guó)私募基金領(lǐng)袖峰會(huì)上，安信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家高善文表示，未來(lái)幾年基本上可以排除比較大的單邊牛市的可能性，房地產(chǎn)、紀(jì)念幣等行業(yè)將進(jìn)入持續(xù)的熊市。

　　“暴利時(shí)代”或終結(jié)

　　“中速增長(zhǎng)”并不意味著“衰退”，按照陳晟的觀點(diǎn)，未來(lái)一段時(shí)間，樓市整體價(jià)格和成交量都不會(huì)有太大的變動(dòng)。

　　國(guó)際貨幣基金組織 IMF則持不同看法，該機(jī)構(gòu)在14日公布的報(bào)告指出，中國(guó)面臨房?jī)r(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)。央行貨幣政策委員會(huì)委員李稻葵微博的觀點(diǎn)則是：未來(lái)兩三年，房?jī)r(jià)不可能上漲，但跌幅不會(huì)超過(guò)15%。

　　一個(gè)共識(shí)則是，隨著土地成本、資金成本、各項(xiàng)稅費(fèi)的提高，未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)的整體利潤(rùn)率將會(huì)降低，“暴利時(shí)代”即將終結(jié)。

　　從上月開(kāi)始，“降價(jià)潮”蔓延到更多的企業(yè)和城市，萬(wàn)科、龍湖、中海等資金面寬松的企業(yè)也加入降價(jià)行列。一些分析人士稱，到今年年底，多數(shù)上市房企財(cái)報(bào)呈現(xiàn)的毛利率將會(huì)有所降低。

　　據(jù)悉，當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的平均利潤(rùn)率在10%左右，高端項(xiàng)目略高于上述水平，但與前幾年相比，已有明顯下降。

　　此外，房地產(chǎn)投資增速也在下調(diào)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年8月~10月，我國(guó)房地產(chǎn)投資增速已連續(xù)三個(gè)月下滑，今年前10月為31.1%，僅比固定資產(chǎn)投資增速高出6.2個(gè)百分點(diǎn)。而去年前十個(gè)月，兩者相差12個(gè)百分點(diǎn)。

　　不少分析人士認(rèn)為，兩者增速的差距不斷縮小，說(shuō)明房地產(chǎn)在固定資產(chǎn)投資中的作用逐漸弱化，這也正是本輪樓市調(diào)控和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的題中應(yīng)有之義。與此同時(shí)，地方政府對(duì)“土地財(cái)政”的依賴也將減弱。

　　陳晟表示，在政策面的不利影響下，未來(lái)房地產(chǎn)投資增速將繼續(xù)下滑，未來(lái)很可能滑落到20%以下。

　　資金鏈隱憂

　　杭州欠薪房企將被限制信貸

　　每經(jīng)記者 徐杰 發(fā)自杭州

　　眼下，杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)已呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的局面。尤其是“年關(guān)”將至，開(kāi)發(fā)商都要支付大筆建筑和材料費(fèi)用，開(kāi)發(fā)商的日子愈發(fā)難過(guò)。由于遭遇資金鏈困境，有房產(chǎn)中介企業(yè)已出現(xiàn)拖欠員工工資現(xiàn)象。

　　“銀根緊縮的格局下，房地產(chǎn)行業(yè)面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。一些中小企業(yè)受民間借貸危機(jī)影響，債務(wù)鏈面臨斷裂風(fēng)險(xiǎn)?！焙贾菔腥肆Y源和社會(huì)保障局局長(zhǎng)張建華昨日向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。

　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者獲悉，根據(jù)今年特殊形勢(shì)，杭州已提前在11月1日就啟動(dòng)了工資支付專(zhuān)項(xiàng)檢查行動(dòng)，重點(diǎn)監(jiān)控建筑施工、裝飾裝潢、服裝加工等勞動(dòng)密集型行業(yè)以及城郊接合部的小企業(yè)、小作坊。針對(duì)企業(yè)欠薪逃匿和重大欠薪違法行為，杭州實(shí)行社會(huì)公示制度，對(duì)于發(fā)生嚴(yán)重欠薪違法的建筑、交通、水利施工企業(yè)，行業(yè)主管部門(mén)實(shí)行“黑名單制度”，限制該類(lèi)企業(yè)招投標(biāo)資格；同時(shí)，對(duì)經(jīng)查實(shí)有欠薪逃匿、拒不執(zhí)行整改指令或拖欠工資總額超過(guò)50萬(wàn)元的欠薪企業(yè)，其信貸行為將被嚴(yán)格限制。

　　房企資金鏈隱憂

　　“整體而言，杭州目前的勞動(dòng)關(guān)系較為穩(wěn)定?！贬槍?duì)這次始于11月1日的工資支付專(zhuān)項(xiàng)檢查行動(dòng)，張建華向記者表示，主要從預(yù)防角度出發(fā)，將問(wèn)題遏制在萌芽狀態(tài)，全面普查，重點(diǎn)預(yù)防房地產(chǎn)行業(yè)，以及受民間借貸危機(jī)導(dǎo)致債務(wù)鏈面臨斷裂的中小企業(yè)，以及難以監(jiān)管的微小企業(yè)。

　　11月14日，杭州市召開(kāi)防范和處置企業(yè)拖欠工資工作會(huì)議，有關(guān)部門(mén)提醒，今年第四季度到明年初，防范處置企業(yè)欠薪工作的形勢(shì)更加嚴(yán)峻和復(fù)雜，主要有三方面的原因。原因之一是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施未見(jiàn)放松，銀根緊縮，導(dǎo)致各類(lèi)建筑施工企業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)等面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，非常容易出現(xiàn)拖欠工人工資的連鎖影響。

　　11月1日，杭州房企龍頭企業(yè)綠城集團(tuán)的老板宋衛(wèi)平在其《從綠城“被破產(chǎn)”說(shuō)起》的澄清文章中提及，“我們上下游產(chǎn)業(yè)鏈上的那些兄弟，那些建材商，那些施工隊(duì)，那些等待工錢(qián)回家過(guò)年的農(nóng)民工兄弟們，這是多大的人群？這個(gè)人群是否需要我們?nèi)フJ(rèn)真考慮他們的生計(jì)？”

　　同樣是房產(chǎn)大佬，在杭州本土房產(chǎn)中介——裕興不動(dòng)產(chǎn)遭遇資金鏈問(wèn)題時(shí)，該公司董事長(zhǎng)張?jiān)Ｅd向媒體坦陳，“部分行政人員和離職人員的工資沒(méi)有發(fā)下來(lái)”，“確實(shí)有一兩個(gè)月沒(méi)發(fā)工資了”。

　　杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)仍不樂(lè)觀。市場(chǎng)新增供應(yīng)量逐月增加，而開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售創(chuàng)新低。據(jù)杭州透明售房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，上周，杭州主城區(qū)商品房成交量?jī)H有355套。而預(yù)訂量只有35套，創(chuàng)下今年3月以來(lái)周預(yù)訂量新低。

　　杭州雙贏置業(yè)營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理章惠芳此前接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞?dòng)浾摺凡稍L時(shí)表示，隨著樓市成交量的持續(xù)低迷，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商將面臨資金鏈困境。

　　欠薪將被限制信貸

　　此次杭州市防范和處置企業(yè)拖欠工資工作會(huì)議上，有關(guān)部門(mén)提醒，除房地產(chǎn)行業(yè)及關(guān)聯(lián)行業(yè)外，防范處置企業(yè)欠薪形勢(shì)更加嚴(yán)峻和復(fù)雜的另一個(gè)原因是，民間借貸危機(jī)愈演愈烈，不斷抬高融資成本，導(dǎo)致很多鋌而走險(xiǎn)的中小企業(yè)、民營(yíng)企業(yè)債務(wù)鏈面臨斷裂，極易引發(fā)企業(yè)主欠薪逃匿的惡性案件。此外，無(wú)證無(wú)照的小微企業(yè)，由于其不易監(jiān)管，特別是在節(jié)前，容易出現(xiàn)拖欠工人工資的問(wèn)題。

　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者獲悉，杭州市要在全市范圍內(nèi)開(kāi)展職工工資支付情況的專(zhuān)項(xiàng)檢查，“重點(diǎn)選擇勞動(dòng)用工不規(guī)范、工資支付不正常的顯性欠薪企業(yè)和納稅、用電、社保繳費(fèi)不正常的隱性欠薪企業(yè)進(jìn)行檢查，存在欠薪隱患的企業(yè)要實(shí)施重點(diǎn)監(jiān)控和幫扶措施。”檢查重點(diǎn)放在企業(yè)工資特別是農(nóng)民工工資支付情況、企業(yè)工資保證金支付上，“實(shí)時(shí)掌握企業(yè)每月工資支付情況?！?/p>

　　“目前欠薪企業(yè)主要有兩類(lèi)，一類(lèi)確實(shí)遇到資金鏈問(wèn)題，企業(yè)瀕臨破產(chǎn)，沒(méi)有辦法解決欠薪問(wèn)題；另外一類(lèi)就是有能力解決欠薪問(wèn)題，但惡意欠薪，對(duì)后者將嚴(yán)格依法進(jìn)行查實(shí)?！睆埥ㄈA表示。

　　對(duì)企業(yè)欠薪逃匿和重大欠薪違法行為，杭州將向社會(huì)公布欠薪逃匿或重大欠薪違法企業(yè)的名稱、經(jīng)營(yíng)者姓名、違法事實(shí)等基本信息，同時(shí)通報(bào)經(jīng)信、公安、稅務(wù)、工商、海關(guān)、人民銀行等相關(guān)監(jiān)管部門(mén)，對(duì)發(fā)生嚴(yán)重欠薪違法企業(yè)的建筑、交通設(shè)施等企業(yè)，主管部門(mén)要繼續(xù)實(shí)行“黑名單制度”，限制這類(lèi)企業(yè)在一定期限內(nèi)招投標(biāo)資格。

　　對(duì)經(jīng)查實(shí)有欠薪逃匿、拒不執(zhí)行整改指令或拖欠工資總額超過(guò)50萬(wàn)元的，要及時(shí)將欠薪主基本信息提交人民銀行市中心支行，在業(yè)主誠(chéng)信系統(tǒng)中予以披露，對(duì)其信貸行為作出嚴(yán)格限制。

　　公司動(dòng)向

　　恒 大或降速求穩(wěn)

　　每經(jīng)記者 徐學(xué)成 發(fā)自廣州

　　“從今年起，恒 大進(jìn)入穩(wěn)定增長(zhǎng)期”，恒 大董事局主席表示。

　　恒 大的選擇或許也是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的選擇，業(yè)內(nèi)人士在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，企業(yè)發(fā)展到一定階段，想始終保持高速發(fā)展既不現(xiàn)實(shí)，也不符合市場(chǎng)大勢(shì)，穩(wěn)速增長(zhǎng)可以給此前粗放式發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)一個(gè)“喘息”和自我提升的機(jī)會(huì)。

　　提前兩個(gè)月完成700億目標(biāo)

　　恒 大地產(chǎn)03333，HK近日在香港發(fā)布10月業(yè)績(jī)報(bào)告，數(shù)據(jù)顯示，10月公司合約銷(xiāo)售額86.1億元，同比增長(zhǎng)54.9%；合約銷(xiāo)售面積達(dá)到139.8萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)56.7%。

　　截至今年10月，恒 大累計(jì)合約銷(xiāo)售額778.7億元，較2010年同期增長(zhǎng)89.2%；累計(jì)合約銷(xiāo)售面積1185.6萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 79.9%。在前10月業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)保持穩(wěn)定大幅增長(zhǎng)的同時(shí)，恒 大已經(jīng)提前兩個(gè)月完成了此前制定的2011年度700億元銷(xiāo)售目標(biāo)，恒 大總裁夏海鈞在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，公司實(shí)際上從7月份開(kāi)始就對(duì)銷(xiāo)售均價(jià)進(jìn)行調(diào)整，有效清理了在售的積壓尾盤(pán)，使目前的銷(xiāo)售存量保持良性的增長(zhǎng)。

　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者此前了解到，此前，恒 大內(nèi)部其實(shí)已經(jīng)將年度銷(xiāo)售目標(biāo)調(diào)高至1000億元，對(duì)已經(jīng)提前兩個(gè)月完成700億元銷(xiāo)售的恒 大來(lái)說(shuō)，在接下來(lái)的時(shí)間里，是否有意提高銷(xiāo)售指標(biāo)？

　　恒 大集團(tuán)董事局主席對(duì)此的回應(yīng)是否定，表示，未來(lái)的銷(xiāo)售計(jì)劃的調(diào)整要考慮到已經(jīng)完成的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)、現(xiàn)金流狀況等因素，但可以確定的是“調(diào)高銷(xiāo)售計(jì)劃是不可能的”。

　　業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)或降速

　　提前兩個(gè)月完成年度銷(xiāo)售目標(biāo)，在房地產(chǎn)調(diào)控趨緊的市場(chǎng)大勢(shì)下，恒 大的業(yè)績(jī)堪稱“亮麗”。

　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者綜合其他已經(jīng)公布10月業(yè)績(jī)的龍頭房企數(shù)據(jù)得知，在全年目標(biāo)的完成進(jìn)度、前10月總銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)率方面，恒 大都位居第一位。

　　恒 大的高速增長(zhǎng)似乎一直在延續(xù)，公開(kāi)資料顯示，恒 大在港上市的2009年即完成全年303億元的銷(xiāo)售額，同比激增4倍，而從2010年到今年前10個(gè)月，恒 大用了22個(gè)月的時(shí)間就實(shí)現(xiàn)了銷(xiāo)售額翻番，恒 大是否會(huì)繼續(xù)這樣“神奇”的增長(zhǎng)？

　　“公司發(fā)展到一定程度，要繼續(xù)保持之前的高速增長(zhǎng)是不現(xiàn)實(shí)的”，地產(chǎn)專(zhuān)家韓世同指出。

　　對(duì)媒體表示，公司以后很難再出現(xiàn)像現(xiàn)在這樣超過(guò)80%的增長(zhǎng)速度。瑞信對(duì)此評(píng)論稱，在調(diào)控環(huán)境及入市氣氛持續(xù)疲弱的情況下，料其11月及12月銷(xiāo)售將放緩，明年合約銷(xiāo)售按年仍可有20%增長(zhǎng)。

　　行業(yè)性轉(zhuǎn)型來(lái)臨

　　“今年下半年不購(gòu)買(mǎi)新的土地，以前跟蹤一兩年的項(xiàng)目會(huì)購(gòu)買(mǎi)，但不會(huì)像以前那樣一下買(mǎi)十幾塊、二十幾塊地。這是原則性的，不會(huì)隨便改變。住宅地產(chǎn)不買(mǎi)了，商業(yè)地產(chǎn)更不買(mǎi)了”，對(duì)于恒 大接下來(lái)的拓展計(jì)劃，的回應(yīng)或許暗示著恒 大即將“換擋”減速。

　　無(wú)獨(dú)有偶，此前萬(wàn)科董秘譚華杰在接受采訪就曾表示，盡管萬(wàn)科目前的資金較為充裕，但公司對(duì)獲取項(xiàng)目仍將保持審慎的態(tài)度。2010年萬(wàn)科以1081.6億的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)成為國(guó)內(nèi)首家銷(xiāo)售金額突破1000億的房地產(chǎn)企業(yè)，但就在此時(shí)，王石卻對(duì)萬(wàn)科2011年的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)下了“不準(zhǔn)超過(guò)1400億元”的死命令。

　　“恒 大前幾年一直保持持續(xù)高速增長(zhǎng)，從今年起，恒 大進(jìn)入穩(wěn)定增長(zhǎng)期”，如是表態(tài)。

　　在地產(chǎn)專(zhuān)家韓世同看來(lái)，萬(wàn) 科和恒 大的選擇“十分明智”。韓世同表示，對(duì)于萬(wàn)科和恒 大來(lái)說(shuō)，公司規(guī)模已經(jīng)發(fā)展到相對(duì)較高的程度，如果繼續(xù)保持此前的高速發(fā)展，無(wú)疑會(huì)給自身太大的壓力，以目前的市場(chǎng)形勢(shì)來(lái)說(shuō)，調(diào)低銷(xiāo)售目標(biāo)也是比較明智的做法，與此同時(shí)，經(jīng)歷了一段高速的“粗放式”發(fā)展期，房地產(chǎn)企業(yè)正好可以借此機(jī)會(huì)進(jìn)行一些內(nèi)部管理的提升，而不再把目標(biāo)僅僅盯在銷(xiāo)售業(yè)績(jī)上。

來(lái)源：每日經(jīng)濟(jì)新聞

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