謝國(guó)忠:房地產(chǎn)泡沫正破滅 2014年房?jī)r(jià)下跌50%

曾在1997年成功預(yù)測(cè)香港房地產(chǎn)將暴跌50%和內(nèi)地通縮，因?yàn)橐恢背辗康禺a(chǎn)市場(chǎng)被人戲稱為經(jīng)濟(jì)界的“空軍一號(hào)”。他，就是經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠。

高利貸出問(wèn)題 房?jī)r(jià)更撐不住

新京報(bào)：限購(gòu)限貸下，目前房?jī)r(jià)出現(xiàn)了松動(dòng)，如何看現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)?

謝國(guó)忠：當(dāng)今的高房?jī)r(jià)是很多因素作用的結(jié)果，泡沫總有一天會(huì)破，現(xiàn)在已經(jīng)開(kāi)始破了。 最后一波房地產(chǎn)泡沫是靠高利貸推起的，現(xiàn)在高利貸出了問(wèn)題，房?jī)r(jià)也支撐不住了。

新京報(bào)：你之前說(shuō)中國(guó)的房?jī)r(jià)下跌50%很正常，什么時(shí)候會(huì)發(fā)生?

謝國(guó)忠：我原來(lái)認(rèn)為是在2012年，今年年初我改變了我的預(yù)測(cè)，當(dāng)時(shí)認(rèn)為今年下半年將開(kāi)始下跌，但這個(gè)下跌不是一步到位的，先期先下跌20%-30%，之后可能會(huì)有反復(fù)，到2014年會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌50%。

新京報(bào)：你是說(shuō)中間還會(huì)有反復(fù)?

謝國(guó)忠：是的，就好比A股從6000點(diǎn)下跌，跌到5000點(diǎn)的時(shí)候就會(huì)有人進(jìn)場(chǎng)，托一托。撈底的人總會(huì)有的。房?jī)r(jià)下跌20%-30%之后，急需買房的和一些投資客會(huì)進(jìn)場(chǎng)，交易量會(huì)起來(lái)，這中間可能會(huì)有反復(fù)。

現(xiàn)在工薪族的工資怎么買得起房子?像二線城市一萬(wàn)塊錢一個(gè)平方米的，有多少人買得起?這個(gè)市場(chǎng)主要是投機(jī)需求，這個(gè)又主要是銀行貸款來(lái)的。泡沫有多大?所以房地產(chǎn)進(jìn)入了一個(gè)大幅度下降的時(shí)代是不可避免的。

新京報(bào)：包括任志強(qiáng)在內(nèi)的一些人認(rèn)為，黃金地段的房?jī)r(jià)不會(huì)跌，因?yàn)橘Y源稀缺。

謝國(guó)忠：不下降是不可能的，曼哈頓的房?jī)r(jià)也會(huì)跌。

再過(guò)10年，中國(guó)人口開(kāi)始下降，10年后房?jī)r(jià)不會(huì)漲起來(lái)了，只會(huì)掉不會(huì)漲。任何一個(gè)人口開(kāi)始下降的國(guó)家房?jī)r(jià)只會(huì)掉，當(dāng)時(shí)日本每年房?jī)r(jià)下調(diào)7%。人口老化是一個(gè)巨大的力量，以后對(duì)中國(guó)影響非常大，人口老齡化后一個(gè)社會(huì)負(fù)擔(dān)越來(lái)越重，人口老齡化以后不要談樓市會(huì)不會(huì)漲，是不會(huì)漲的。

剛需是炒出來(lái)的概念

新京報(bào)：你怎么看通過(guò)限購(gòu)這樣的行政手段調(diào)控房地產(chǎn)?

謝國(guó)忠：由于出了這個(gè)政策抑制了房?jī)r(jià)，所以房?jī)r(jià)的高點(diǎn)沒(méi)有我預(yù)想的那么高，就好像是股市5000點(diǎn)的時(shí)候一系列政策組合作用，沒(méi)有讓它漲到6000點(diǎn)再往下掉，而是從5000點(diǎn)往下掉。但結(jié)果是一樣的，最終都是要掉到2000點(diǎn)。

新京報(bào)：那銀行提高首套房貸的利率呢?是不是也誤傷了不少剛需?

謝國(guó)忠：京滬80%都是外地人和多套房的人，不是剛需，剛需是炒出來(lái)的概念。至于首套房的利率，這是市場(chǎng)調(diào)節(jié)的作用，因?yàn)橥涱A(yù)期上升、信貸管控，資金價(jià)格高了。面粉貴了面包當(dāng)然也得貴。

新京報(bào)：前陣子銀監(jiān)會(huì)說(shuō)中國(guó)的銀行業(yè)能承受房?jī)r(jià)下跌40%?真的跌40%中國(guó)銀行601988體系承受得了嗎?

謝國(guó)忠：中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫跟其他國(guó)家的不一樣?，F(xiàn)在是通過(guò)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移到政府，股市的投資會(huì)有一系列的后果，銀行出現(xiàn)一些壞賬是不可避免的，錢是政府拿的，壞賬也是政府的事。我覺(jué)得是一個(gè)口袋放到另一個(gè)口袋的事，沒(méi)有那么嚴(yán)重。

新京報(bào)：你建議投資者盡快賣掉手中空房，賣掉房之后買什么呢?

謝國(guó)忠：先留著，現(xiàn)在人民幣不會(huì)貶值，不管內(nèi)部通脹有多少，不敢貶值，貶了的話所有的錢都會(huì)流出中國(guó)。

不過(guò)現(xiàn)在賣的話肯定賣不掉，很多朋友賣房子都沒(méi)人看，沒(méi)辦法只能熬。如果這時(shí)有人來(lái)看你的空房子，一定要賣了，這是個(gè)好機(jī)會(huì)。如果下一次房?jī)r(jià)掉的話要持續(xù)掉三四年。

泡沫崩潰時(shí)做什么都沒(méi)用

新京報(bào)：你對(duì)最近提出的微調(diào)有什么看法?

謝國(guó)忠：在泡沫崩潰的時(shí)候做什么也不管用。其實(shí)在2008年就應(yīng)該讓它崩盤，但后來(lái)政府大量發(fā)行貨幣，又把它撐起來(lái)了。這次泡沫崩潰，救市的資金會(huì)比2008年的更多。新京報(bào)：那像2008年大規(guī)模救市的歷史會(huì)重演嗎?

謝國(guó)忠：2008年、2009年十萬(wàn)億錢砸進(jìn)滋生泡沫現(xiàn)在可以嗎?政府是不敢做的，政府是受限制的，在貨幣政策上是受限制的，它是不可能像2008年這樣做的。新京報(bào)：這輪調(diào)控后，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)如何發(fā)展?

謝國(guó)忠：房地產(chǎn)物歸原主，地段好收入較高、租不出去的地方房?jī)r(jià)都會(huì)崩。

目前中國(guó)有2萬(wàn)多家開(kāi)發(fā)商，其實(shí)2000多家就差不多了，到時(shí)候政府會(huì)引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)的整合。

大幅度減稅時(shí)就要買股票

新京報(bào)：最近在財(cái)稅改革上也有一些新動(dòng)向，如何看最近的增值稅改革?

謝國(guó)忠：中國(guó)需要減稅，就意味著政府要讓利，就是政府要少收錢了?，F(xiàn)在中國(guó)調(diào)整的核心是政府要減稅，要讓利給老百姓，現(xiàn)在做的營(yíng)業(yè)稅變成增值稅是第一步。

新京報(bào)：什么時(shí)候才會(huì)見(jiàn)成效?

謝國(guó)忠：在經(jīng)濟(jì)很差的時(shí)候才有可能進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的財(cái)稅改革。

政府大幅度減稅的時(shí)候牛市來(lái)了，股市見(jiàn)底的時(shí)候是樓市崩盤的時(shí)候，如果有一天你看到中國(guó)大幅度減稅的話，你就去買股票，下一個(gè)階段你就發(fā)了。新京報(bào)：股市是經(jīng)濟(jì)的晴雨表，A股為何一直萎靡不振?

謝國(guó)忠：高利貸20%的利息把資金吸收?，F(xiàn)在開(kāi)始在局部地區(qū)崩潰，在接下來(lái)的12個(gè)月內(nèi)將在其他地區(qū)陸續(xù)崩潰。高利貸實(shí)質(zhì)上是一個(gè)旁氏游戲，用新錢還老錢的模式不可持續(xù)。12個(gè)月你不斷會(huì)看到這樣的事。

新京報(bào)：是說(shuō)等12個(gè)月后，高利貸問(wèn)題解決后資金流入股市，中國(guó)就能有一輪牛市嗎?

謝國(guó)忠：不是牛市，是個(gè)反彈，房地產(chǎn)價(jià)格降，量上去后，會(huì)有一定反彈，公司不賺錢哪里來(lái)的牛市啊?20年技術(shù)性的上上下下，中國(guó)股市的牛市必須是，政府進(jìn)一步改革，轉(zhuǎn)變成一個(gè)服務(wù)性的機(jī)構(gòu)。

未來(lái)十年中國(guó)都面臨通脹壓力

新京報(bào)：你覺(jué)得現(xiàn)在通貨膨脹水平已經(jīng)見(jiàn)頂了嗎?

謝國(guó)忠：現(xiàn)在工資這么漲，怎么可能通脹見(jiàn)頂了呢?通脹仍是中國(guó)面臨的主要挑戰(zhàn)。過(guò)去十年間，貨幣供應(yīng)大幅增長(zhǎng)，正在造成通脹的后果?，F(xiàn)在的貨幣增長(zhǎng)尚未低到可以消除通脹的水平。

新京報(bào)：這輪通脹會(huì)發(fā)展到什么地步?

謝國(guó)忠：中國(guó)的通脹是一個(gè)長(zhǎng)期問(wèn)題，如果政府放錢，寬松貨幣政策，那么就會(huì)嚴(yán)重點(diǎn)，如果不放錢可能會(huì)好一點(diǎn)，未來(lái)10年中國(guó)都將會(huì)面臨通脹的巨大壓力。

新京報(bào)：會(huì)一直處在6%這樣的高通脹嗎?

謝國(guó)忠：勞動(dòng)力和能源價(jià)格占整個(gè)成本的一半，這兩個(gè)要素價(jià)格在快速上升，通脹會(huì)持續(xù)。

新京報(bào)：目前大家討論比較熱的，中國(guó)經(jīng)濟(jì)是否會(huì)硬著陸，你怎么看?

謝國(guó)忠：目前來(lái)看中國(guó)經(jīng)濟(jì)只會(huì)是軟著陸。軟著陸的原因是由于中國(guó)的信貸體制特性。在中國(guó)，借貸雙方一般都是政府所有，所以貸款重置也是很自然的過(guò)程，當(dāng)借款無(wú)法償還時(shí)，其資產(chǎn)通常不會(huì)被沒(méi)收清算，只要貨幣相應(yīng)保持增長(zhǎng)，就會(huì)不斷轉(zhuǎn)化為需求，名義GDP的增長(zhǎng)將會(huì)與M2保持一致。

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